Podatek od kupna mieszkania – to musisz wiedzieć

 

Czy planujesz kupić mieszkanie i zastanawiasz się, jakie podatki Cię czekają? Kupno mieszkania a podatek to temat, który potrafi zaskoczyć nawet doświadczonych inwestorów. W tym artykule dowiesz się, kto płaci PCC, ile wynosi podatek od kupna mieszkania i kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku. Wyjaśnimy też różnice między rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz szczególne przypadki, np. zakup od rodziców czy kolejnego lokalu. Dzięki temu unikniesz niepotrzebnych kosztów i będziesz dokładnie wiedzieć, jakie podatki zapłacisz i kiedy możesz ich uniknąć.

Podatek od kupna mieszkania – na czym polega?

Podatek od kupna mieszkania w Polsce zależy przede wszystkim od tego, z jakiego rynku pochodzi nieruchomość. Inaczej wygląda podatek od zakupu mieszkania z rynku wtórnego, inaczej z rynku pierwotnego. Podatek PCC jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który obowiązuje przy umowach sprzedaży nieruchomości między osobami fizycznymi. Z kolei na rynku pierwotnym transakcja jest objęta podatkiem VAT.

To właśnie dlatego wiele osób poszukujących informacji o jaki jest podatek od kupna mieszkania spotyka się z dwiema różnymi stawkami — 2% PCC lub 8%/23% VAT. W praktyce oznacza to, że podatek może być liczony zupełnie inaczej w zależności od rodzaju sprzedawcy oraz celu, do którego lokal zostaje zakwalifikowany (mieszkalny czy użytkowy).

Dodatkowo, od 2023 i 2024 roku pojawiły się nowe regulacje, które wprowadzają zarówno ulgi (brak PCC na pierwsze mieszkanie), jak i nowe obciążenia, jak PCC 6% dla szóstego i kolejnych lokali. Dlatego znacznie trudniej dziś udzielić jednoznacznej odpowiedzi na pytanie: ile wynosi podatek od zakupu mieszkania?

Warto też pamiętać, że podatek od nabycia nieruchomości to tylko jedna z wielu opłat, jakie pojawiają się przy zakupie – oprócz podatków dochodzą koszty notarialne, sądowe, ewentualne remonty czy wyposażenie. Statystyki wskazują, że dodatkowe koszty obejmują zarówno remont i wyposażenie, jak i opłaty notarialne, co realnie podnosi całkowity koszt transakcji.

Kto płaci PCC – kupujący czy sprzedający?

Odpowiedź jest jednoznaczna: zawsze kupujący. Podatek PCC jest powiązany z nabyciem prawa własności mieszkania, więc sprzedający nie ponosi tego obciążenia podatkowego.

Sposób poboru podatku jest również ściśle określony — notariusz pobiera PCC przy podpisaniu aktu notarialnego i od razu odprowadza go do urzędu skarbowego. Kupujący nie musi samodzielnie składać deklaracji PCC-3, chyba że transakcja nie została zawarta w formie aktu notarialnego (co przy nieruchomościach praktycznie nie występuje).

Warto podkreślić, że PCC musi być zapłacony w terminie 14 dni od zakupu, ale w praktyce to notariusz składa deklarację w imieniu kupującego.

Ile wynosi podatek od kupna mieszkania?

To jedno z najczęściej wyszukiwanych pytań: ile podatku od kupna mieszkania trzeba zapłacić? Odpowiedź zależy od rodzaju transakcji.

Na rynku pierwotnym zakup objęty jest podatkiem VAT — 8% dla mieszkań do 150 m² oraz 23% dla lokali użytkowych i mieszkań powyżej 150 m². W praktyce oznacza to, że np. mikrokawalerki, mimo że mają funkcję mieszkalną, są opodatkowane jak lokale użytkowe: Mikrokawalerki mają status lokalu użytkowego i podlegają stawce VAT 23%.

Ile podatku od zakupu mieszkania na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym podatek PCC wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Nie jest istotna cena z ogłoszenia, a wartość rynkowa, która często jest weryfikowana przez urząd skarbowy.

Uwaga: urząd skarbowy może wezwać do dopłaty PCC przy zaniżonej wartości transakcji. Jeśli ma wątpliwości, może skorzystać z wyceny rzeczoznawcy, co może znacznie wydłużyć procedurę.

Podatek od wzbogacenia – ile wynosi i kiedy występuje?

Podatek od wzbogacenia (czyli tzw. podatek od spadków i darowizn) występuje w sytuacjach takich jak darowizna mieszkania, przekazanie udziału lub nieodpłatne przysporzenie majątkowe.

• Ile wynosi podatek od wzbogacenia? Stawki zależą od grupy podatkowej.
   

• Przy zakupie mieszkania w formie darowizny od rodziny z tzw. grupy zero (rodzice, małżonek, dzieci) możliwe jest pełne zwolnienie z podatku — o ile zgłoszenie do urzędu nastąpi w odpowiednim terminie.
   

Kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania?

• PCC nie obowiązuje w kilku sytuacjach:
   

  • zakup mieszkania z rynku pierwotnego (obowiązuje VAT),
     

  • skorzystanie ze zwolnienia na pierwsze mieszkanie,
     

  • zakup lokalu w ramach programu społecznego lub specjalnej ulgi ustawowej,
     

  • nabycie mieszkania w wyniku zasiedzenia lub innych szczególnych przepisów.

Zwolnienie z podatku PCC – kiedy jest możliwe?

• Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. i dotyczy przede wszystkim zakupu pierwszego mieszkania lub domu jednorodzinnego.
   

• Warunki do skorzystania ze zwolnienia:
   

  • kupujący musi być osobą fizyczną,
     

  • nie może posiadać ani współposiadać (ponad 50% udziału) innego lokalu mieszkalnego,
     

  • zwolnienie obejmuje również nieruchomości uzyskane w spadku do 50% udziału,
     

  • dotyczy także domu w budowie.
     

Zakres zwolnienia przy zakupie nieruchomości

• Zwolnienie obejmuje:
   

  • mieszkania,
     

  • domy jednorodzinne,
     

  • nieruchomości w budowie.
     

Inne ulgi podatkowe przy zakupie mieszkania

• Oprócz zwolnienia z PCC na pierwsze mieszkanie obowiązują w Polsce:
   

  • Ulga na cele mieszkaniowe przy sprzedaży innej nieruchomości (PIT),
     

  • Ulgi dla młodych do 36 lat przy finansowaniu zakupu nieruchomości na własne cele mieszkaniowe.

Brak PCC na pierwsze mieszkanie – zasady ulgi

Ulga ta stała się szczególnie ważna, ponieważ ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 79,8% w latach 2015–2023, co znacząco zwiększyło ciężar podatków i opłat transakcyjnych.

Z ulgi mogą skorzystać osoby, które:

• nie przekroczyły 36. roku życia,
   

• nie posiadają żadnej innej nieruchomości mieszkalnej,
   

• kupują mieszkanie na własne cele mieszkaniowe.

W 2025 roku wciąż obowiązuje całkowite zwolnienie z PCC dla pierwszego mieszkania. Nie są planowane zmiany na 2026 rok, choć rynek nieruchomości obserwuje trend rosnących cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym (wg NBP odpowiednio 7,8% i 5,4% w 2023 r.).

Podatek od zakupu mieszkania na rynku wtórnym a pierwotnym

Podatek przy zakupie mieszkania zależy przede wszystkim od tego, czy kupujesz lokal z rynku pierwotnego, czy z rynku wtórnego. Choć różnica wydaje się prosta (VAT vs PCC), w praktyce zasady są bardziej rozbudowane — zwłaszcza po wprowadzeniu zwolnienia z PCC na pierwsze mieszkanie oraz zmian dotyczących niektórych lokali sprzedawanych przez firmy lub osoby fizyczne.

Na rynku pierwotnym podatek VAT jest już wliczony w cenę lokalu, więc kupujący nie musi niczego dodatkowo dopłacać w urzędzie skarbowym. Natomiast na rynku wtórnym standardowo obowiązuje PCC 2%, które pobiera notariusz przy podpisaniu aktu. Wyjątkiem jest zakup pierwszego mieszkania spełniającego warunki programu — wtedy nie płaci się PCC w ogóle.

Dodatkowe różnice dotyczą sytuacji, gdy na rynku wtórnym sprzedającym jest firma, a mieszkanie nadal objęte jest VAT, choć technicznie jest „z drugiej ręki”. W takim przypadku PCC również nie występuje, bo te dwa podatki się nie dublują.

Tabela porównawcza podatków: rynek pierwotny vs wtórny

Rodzaj rynku	Jaki podatek?	Kto płaci?	Stawka	Kiedy podatek NIE obowiązuje?
Rynek pierwotny	VAT (w cenie mieszkania)	Kupujący (pośrednio – VAT jest wliczony w cenę)	8% lub 23% w zależności od rodzaju lokalu	Zasadniczo nigdy – VAT jest zawsze doliczony do ceny, ale kupujący nie płaci PCC
Rynek pierwotny – lokal od dewelopera dla osób fizycznych	Brak PCC	—	—	Zawsze (jeśli transakcja jest objęta VAT)
Rynek wtórny	PCC	Kupujący	2%	Przy zakupie pierwszego mieszkania spełniającego ustawowe warunki (0% PCC)
Rynek wtórny – sprzedaje firma (lokal nadal z VAT)	VAT zamiast PCC	Kupujący (w cenie)	8% lub 23%	Zawsze brak PCC, jeśli sprzedaż jest objęta VAT
Zakup udziału w mieszkaniu (rynek wtórny)	PCC	Kupujący	2% od wartości udziału	Przy zakupie pierwszego udziału, jeśli spełnia warunki zwolnienia PCC na pierwsze mieszkanie
Zakup domu (pierwotny)	VAT	Kupujący	8% lub 23%	Brak PCC, jeśli jest VAT
Zakup domu (wtórny)	PCC	Kupujący	2%	Zwolnienie na pierwsze mieszkanie nie dotyczy domów — PCC trzeba zapłacić

Szczególne przypadki zakupu – kiedy podatek wygląda inaczej?

Zakup mieszkania zwykle kojarzy się z prostą zasadą: rynek wtórny – płacisz PCC 2%, rynek pierwotny – VAT w cenie. Jednak w praktyce istnieje wiele sytuacji, w których podatek przy zakupie mieszkania wygląda inaczej, a obowiązki kupującego i wysokość podatku mogą znacząco się różnić. To właśnie w tych szczególnych przypadkach pojawiają się najczęściej pytania: czy przy zakupie od rodziny obowiązuje PCC, jaki podatek od drugiego mieszkania, czy zakup mieszkania przez małżonków wpływa na ulgi, jak wygląda podatek od zakupu domu, czy też co z PCC przy zakupie udziału we współwłasności.

Jednym z najczęstszych wyjątków jest kupno mieszkania od rodziców lub rodzeństwa. W takich relacjach bardzo często zamiast sprzedaży stosuje się darowiznę, ponieważ może ona być objęta pełnym zwolnieniem z podatku — ale tylko wtedy, gdy zostaną spełnione określone warunki formalne i zgłoszeniowe. W przypadku klasycznej umowy kupna-sprzedaży, mimo więzi rodzinnych, podatek PCC nadal obowiązuje i wynosi 2%.

Różnice dotyczą również sytuacji, gdy kupujący nabywa drugie lub kolejne mieszkanie. O ile przy drugim i trzecim lokalu obowiązują standardowe zasady, o tyle przy większych portfelach inwestycyjnych pojawia się tzw. PCC 6%, obowiązujące od 1 stycznia 2024 r. Ten podatek nie dotyczy klasycznych zakupów mieszkaniowych, lecz sytuacji, gdy jedna osoba nabywa co najmniej sześć mieszkań w jednej nieruchomości gruntowej. W praktyce jest to często przypadek inwestorów kupujących całe pakiety mieszkań od dewelopera lub właściciela kamienicy.

W szczególnej sytuacji znajdują się również małżonkowie kupujący mieszkanie, zwłaszcza gdy występuje między nimi wspólność majątkowa. Choć może wydawać się to proste, w praktyce istnieją istotne różnice w zależności od tego, czy jedno z małżonków posiada już nieruchomość, a drugie nie. Ma to duże znaczenie przy ocenie prawa do zwolnienia z PCC na pierwsze mieszkanie oraz przy ustalaniu udziałów.

Innym odmiennym przypadkiem jest zakup udziału w nieruchomości, a nie całego mieszkania. W takiej sytuacji podatek PCC również wynosi 2%, ale urząd skarbowy szczególnie uważnie przygląda się wartości rynkowej transakcji. Zbyt niska kwota sprzedaży często prowadzi do wezwania i konieczności sporządzenia wyceny rzeczoznawcy.

Na odmiennych zasadach funkcjonują również zakupy w ramach działu spadku czy zniesienia współwłasności, gdzie obowiązują zupełnie inne stawki i zasady podatkowe. Choć formalnie nie są to umowy sprzedaży, to bardzo często mają podobny charakter — a kupujący nie zawsze zdaje sobie sprawę z konsekwencji podatkowych takich działań.

Takich niestandardowych sytuacji jest więcej i każda z nich rządzi się swoimi regułami. Właśnie dlatego w tej części omówimy najważniejsze wyjątki oraz przedstawimy szczegółowe zasady obliczania podatku w przypadku transakcji rodzinnych, zakupu drugiego mieszkania oraz zakupu nieruchomości przez małżonków.

Kupno mieszkania od rodziców – jaki podatek?

Zakup od rodziców może wiązać się z podatkiem PCC 2%, chyba że jest dokonywany w formie darowizny — wtedy można skorzystać z pełnego zwolnienia w ramach tzw. grupy zero.

Podatek od drugiego mieszkania

Przy zakupie drugiego mieszkania obowiązuje standardowy podatek:

• PCC 2% na rynku wtórnym,
   

• VAT 8%/23% na rynku pierwotnym.
   

Zakup mieszkania przez małżonków – co z PCC?

Jeśli małżonkowie kupują nieruchomość wspólnie, PCC płacą proporcjonalnie do udziałów — chyba że spełniają warunki ulgi dla pierwszego mieszkania.

 

Formalności po zakupie – co trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?”

Po zakupie mieszkania większość obowiązków podatkowych przejmuje notariusz, dlatego w praktyce kupujący zwykle nie musi składać żadnych dokumentów w urzędzie skarbowym. Notariusz pobiera podatek PCC (jeśli transakcja jest nim objęta), wypełnia za kupującego deklarację PCC-3, przekazuje pieniądze do właściwego urzędu oraz przesyła odpis aktu notarialnego, który stanowi oficjalne zgłoszenie transakcji. Dzięki temu kupujący nie musi już niczego zgłaszać we własnym zakresie — zakup nieruchomości zawsze odbywa się w formie aktu notarialnego, więc formalności podatkowe przechodzą na kancelarię notarialną.

Samodzielne zgłoszenie podatku PCC dotyczy wyłącznie sytuacji, w których transakcja nie została zawarta w formie aktu notarialnego, czyli przede wszystkim przy darowiźnie udziałów, pieniędzy lub rzeczy ruchomych. W przypadku zakupu mieszkania taka sytuacja nie występuje, ponieważ każda sprzedaż nieruchomości musi odbyć się notarialnie. Oznacza to, że kupujący lokal mieszkalny nie składa deklaracji PCC-3 samodzielnie — robi to zawsze notariusz.

Jedynym dodatkowym obowiązkiem kupującego może być zgłoszenie nabycia mieszkania w innych instytucjach, np. u administratora budynku, w urzędzie miasta (podatek od nieruchomości) czy w zakładzie energetycznym, ale nie jest to związane z urzędem skarbowym ani z podatkiem PCC.

Meta opis:

Dowiedz się, kto płaci PCC przy zakupie mieszkania, ile wynosi podatek od kupna mieszkania i kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia.