Umowa przedwstępna na zakup mieszkania – po co się ją podpisuje i co powinna zawierać?

Zakup nieruchomości jest bardzo poważną inwestycją, dlatego też trudno się dziwić, że przy transakcjach kupna- sprzedaży nieruchomości wykorzystuje się specjalne procedury zabezpieczające. Jedną z takich procedur, powszechnie stosowaną, jest umowa przedwstępna na zakup mieszkania. Podpisuje się ją w przypadku kupna mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym.

Zabezpieczenie interesów obu stron

Głównym powodem, dla którego podpisuje się umowę przedwstępną, jest zabezpieczenie obu stron transakcji przed sytuacją, gdy jedna z nich uchyla się od wypełnienia jej postanowień. W praktyce dokument taki przydaje się kiedy nie może być zawarta od razu właściwa umowa kupna-sprzedaży nieruchomości, czego powodem mogą być:

• w przypadku mieszkań nowych – kiedy inwestycja nie jest jeszcze zrealizowana (umowa właściwa przekazująca własność może być podpisana tylko w odniesieniu do lokali gotowych i oddanych do użytkowania!),
• kiedy z jakiś przyczyn właściciel mieszkania może go przekazać kupującemu dopiero za jakiś czas (bo np. ma lokatorów),
• kiedy kupujący musi załatwić formalności związane z kredytem hipotecznym.

W każdej z powyższych sytuacji, umowa przedwstępna na zakup mieszkania daje obu stronom czas na spełnienie pozostałych warunków umowy kupna- sprzedaży (dokończenie inwestycji, przygotowanie lokalu do przekazania go kupującemu, załatwienie kredytu na zakup mieszkania). Jeśli jedna ze stron wycofa się z realizacji postanowień dokumentu, druga strona ma możliwość dochodzenia szkody z tego tytułu.

Najważniejsze zapisy umowy przedwstępnej

Aby umowa przedwstępna na zakup mieszkania spełniała swoją podstawową rolę, czyli zabezpieczała interesy obu stron, powinna zawierać kilka niezbędnych zapisów:

• dokładne dane stron umowy,
• dokładne informacje na temat nieruchomości, będącej przedmiotem umowy (m.in. rodzaj nieruchomości, adres, położenie, powierzchnię, prawo do lokalu, księgę wieczystą itp.),
• cena zakupu nieruchomości,
• termin oraz sposób zapłaty za nieruchomość (czy płatność będzie pokryta ze środków własnych czy z kredytu, terminy zapłaty kolejnych transz kredytu itp.),
• termin podpisania ostatecznej umowy kupna- sprzedaży nieruchomości,
• termin przekazania nieruchomości kupującemu,
• w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera – skutki zmiany terminu oddania inwestycji lub niezgodności oddanego lokalu z projektem,
• konsekwencje wycofania się z umowy jednej ze stron (stosuje się tutaj najczęściej instytucję zadatku).

Osoby, które na zakup nieruchomości muszą zaciągnąć kredyt hipoteczny, powinny pamiętać o wskazaniu w umowie przedwstępnej na zakup mieszkania odpowiednio długiego terminu na podpisanie umowy ostatecznej, wystarczającego na dopełnienie formalności związanych z kredytem.