Czy zamiana mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa?

Zakup mieszkania to nierzadko wielkie wydarzenie dla nabywcy. Transakcja taka wiąże się często z kredytem oraz wieloma formalnościami. Niestety, po kilku latach spłacania zobowiązania i mieszkania we własnym „M” może się okazać, że jest ono za małe na przykład z powodu powiększenia rodziny. W takiej sytuacji kredytobiorca może skorzystać z zamiany mieszkania na większe.

Zadłużenie polskich gospodarstw domowych wobec sektora bankowego na koniec września 2021 roku wynosiło 797,3 mld zł. Polacy spośród wszystkich zobowiązań najwięcej posiadają kredytów mieszkaniowych (500,6 mld zł), co stanowi 63% wszystkich zobowiązań. Na drugim miejscu są kredytu konsumpcyjne (187 mld zł), które stanowią 23% całości zadłużenia.

Jednym z najpopularniejszych jest kredyt mieszkaniowy, jego sprzedaż w 2021 roku wzrosła o 27,3%. Najwyższe z dodatniej dynamiki sprzedaży kredytów hipotecznych odnotowano w dwóch przedziałach kwotowych: od 350 do 500 tys. zł i powyżej 500 tys. zł. Średnia wartość udzielonego kredytu mieszkaniowego w drugim kwartale 2021 roku wyniosła 329 639 tys. zł (źródło: https://www.zbp.pl/getmedia/0c90e935-dba1-4b6f-bcc0-720b59a36759/InfoKredyt-12-21). Kredyty mieszkaniowe mają charakter długoterminowy. Co, gdy w czasie spłacania takiego zobowiązania trzeba zamienić mieszkanie na większe?

Zamiana mieszkania z kredytem – transakcja

Potrzeby mieszkaniowe rodziny mogą się zmienić po kilku latach od kupna lokalu na kredyt. Innego mieszkania potrzebują single czy młode pary, a inne będzie bardziej dostosowane do potrzeb kilkuosobowej rodziny. Najtrudniej jest zrealizować plany mieszkaniowe, gdy chcemy mieć większe mieszkanie, a już spłacamy zobowiązanie hipoteczne wzięte na niewielką kawalerkę. W takim przypadku najczęściej pierwszą myślą jest sprzedaż lokalu i kupno nowego, większego lokum. Jednak warto wiedzieć, że istnieje możliwość zamiany mieszkania z kredytem na dom lub inny np. większy lokal w innej lokalizacji. Nie jest to sposób jeszcze zbyt popularny w Polsce, ale ma wiele zalet. Umowa zamiany jest określana jako transakcja wzajemna i jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Zawierając umowę zamiany, każda ze stron transakcji zobowiązuje się przenieść na drugą stronę umowy własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Umowa zamiany mieszkania z kredytem musi mieć formę aktu notarialnego.

Przedmiotem zamiany może być własnościowe prawo do nieruchomości – domu czy mieszkania oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. W umowie zamiany mieszkania z kredytem należy określić, które lokale mieszkaniowe podlegają zamianie oraz wskazać wysokość ewentualnej dopłaty, którą poniesie jedna ze stron w przypadku różnicy wartości nieruchomości. Dodatkowo w umowie powinny znaleźć się także inne szczegóły dotyczące transakcji zamiany. Umowa zamiany mieszkania z kredytem wiąże również z koniecznością dokonania odpowiednich wpisów w księgach wieczystych obydwu nieruchomości.

Zamiana mieszkania z kredytem – procedury w banku

W przypadku kupna mieszkania najczęściej zaciągamy kredyt hipoteczny. Hipoteka jest ustanowiona na rzecz banku w księdze wieczystej. W momencie, gdy spłacamy zobowiązanie i chcemy dokonać zamiany mieszkania z kredytem, wtedy nadal hipoteka jest przepisana na bank. To może stanowić problem w dokonaniu transakcji zamiany. Banki w różny sposób podchodzą do wniosków klientów o zmianę mieszkania z kredytem, ponieważ wtedy dochodzi także do zmiany przedmiotu i sposobu zabezpieczenia pozostałego do spłaty zobowiązania. Aby taka transakcja doszła do skutku, musi na nią wyrazić zgodę bank udzielający kredytu hipotecznego. Jednak nie zawsze instytucja finansowa zgodzi  się na takie rozwiązanie. Jeśli bank zgodzi się na zamianę mieszkania z kredytem na dom lub mieszkanie, wtedy niezbędne jest sporządzenie aneksu do umowy kredytowej oraz dopełnienie dodatkowych formalności. Kredytobiorca musi dostarczyć pakiet dokumentów dotyczących nowej nieruchomości oraz swojej obecnej sytuacji finansowej. Dodatkowo potrzebny będzie także odpis z księgi wieczystej nowego lokalu oraz dokument szacujący jego wartość rynkową.

Zamiana mieszkania z kredytem na dom – przeniesienie zabezpieczenia kredytu

Zamiana mieszkania z kredytem na dom wymaga kwestii formalnych. Pierwszą z nich jest złożenie wniosku o przeniesienie hipoteki. Należy to zrobić w oddziale banku, dzięki temu kredytobiorca może uzyskać informacje na temat transakcji zamiany i procedur bankowych dotyczących takiego rozwiązania. Ważnym wymogiem w takiej sprawie jest to, że w trakcie zamiany mieszkania z kredytem nie może dojść do zmiany właściciela nieruchomości. Po złożeniu wniosku o przeniesienie hipoteki bank ocenia ponownie zdolność kredytową kredytobiorcy, aby sprawdzić, czy jego sytuacja finansowa pozwala na dokonanie transakcji.

W przypadku zamiany mieszkania z kredytem na dom duże znaczenie ma wartość nieruchomości, na którą kredytobiorca chce się zamienić. Jeśli jest ona więcej warta niż lokal obecnie posiadany przez klienta, wtedy bank bez problemu przychyli się do wniosku kredytobiorcy, ponieważ otrzyma bardziej wartościowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Gorzej, gdy sytuacja jest odwrotna i mieszkanie nabywane jest tańsze od tego spłacanego za pomocą kredytu mieszkaniowego. W takim przypadku bank może odmówić zgody na przeniesienie kredytu na inną nieruchomość.

Zamiana mieszkania z kredytem na dom lub inny lokal w porównaniu do tradycyjnej transakcji kupna-sprzedaży jest korzystniejsza podatkowo. W przypadku zamiany taksa notarialna jest naliczana tylko od mieszkania o wyższej wartości, a nie od każdej nieruchomości. Różnica będzie także w wysokości naliczanego podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy transakcji zamiany będzie on naliczony tylko od różnicy w wartości obu nieruchomości. Natomiast w przypadku kupna nabywca musi zapłacić 2% od wartości nabywanego mieszkania.