Zawarcie umowy deweloperskiej

29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa deweloperska, wprowadzająca mechanizmy ochrony nabywców w razie niedotrzymania warunków umowy deweloperskiej.

Podstawową zmianą było wprowadzenie obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Warunek ten stanowi gwarancję praw nabywcy.

Uregulowania ustawy deweloperskiej znajdą zastosowanie do umów zawieranych po 29 kwietnia 2012 roku. Wyjątkiem jest obowiązek stosowania przez dewelopera określonych w ustawie instrumentów ochrony środków finansowych nabywcy. Obowiązek ten nie znajduje zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży, nastąpiło przed 29 kwietnia 2012 roku.

Obecnie na rynku deweloperskim funkcjonują następujące rodzaje umów:

• umowy rezerwacyjne - zawierane w formie pisemnej umowy mające na celu czasowe wyłączenie lokalu z oferty dewelopera w zamian za odpowiednią opłatę wnoszoną przez nabywcę (podlegającą zwrotowi lub nie). Spotyka się również umowy rezerwacyjne zawierające zobowiązanie dewelopera do zawarcia umowy przedwstępnej albo umowy deweloperskiej dotyczącej konkretnego lokalu.
• umowy przedwstępne - zawierane w formie pisemnej albo formie aktu notarialnego w odniesieniu do przedsięwzięć deweloperskich ukończonych. W przedsięwzięciach deweloperskich będących w toku, nieposiadających jeszcze decyzji na użytkowanie, umowy przedwstępne zawierane są tylko w odniesieniu do lokalu użytkowego lub udziału w takim lokalu.
• umowy deweloperskie - zawierane w formie aktu notarialnego, dotyczące przeniesienia na nabywcę będącego osobą fizyczną, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, prawa własności lokalu mieszkalnego.

Według postanowień ustawy, głównym obowiązkiem dewelopera jest zapewnienie nabywcy informacji o realizowanym przedsięwzięciu deweloperskim, w tym pełnej informacji o oferowanym nabywcy lokalu, a także informacji o sytuacji prawno - finansowej przedsiębiorcy. W praktyce obowiązek ten jest realizowany poprzez sporządzenie przez dewelopera prospektu informacyjnego oraz umożliwienie nabywcy zapoznania się z określonymi dokumentami w lokalu przedsiębiorstwa.

Deweloper rozpoczynający sprzedaż zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny, który w razie zawarcia umowy deweloperskiej będzie stanowił jej część, oraz doręczyć go bezpłatnie na żądanie zainteresowanej osoby.

Wszelkie zmiany treści umowy deweloperskiej powinny następować za zgodą stron umowy - ważne jest, aby zmiany te były konsekwencją okoliczności obiektywnie uzasadniających konieczność modyfikacji umowy i znajdowały podstawę w treści postanowień zawartej umowy. Warto, aby umowa zawierała postanowienia, które wskazywać będą w jakich konkretnie okolicznościach możliwa jest modyfikacja jej postanowień. W innym przypadku, postanowienia przewidujące modyfikacje umowy bez wskazania ważnych przyczyn takiej ewentualnej zmiany, mogą stanowić niedozwolone postanowienia umowne7.

W umowie muszą się znaleźć przede wszystkim informacje dotyczące:

• określenie stron,
• miejsce i data zawarcia umowy,
• cena,
• informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym informacje o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z podaniem właściciela lub użytkownika wieczystego, ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach,
• określenie położenia, istotnych cech domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny, będący przedmiotem umowy,
• określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku,
• określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których przeprowadzenia zobowiązuje się wykonawca,
• termin przeniesienia prawa, którego dotyczy umowa,
• wysokość, termin i warunki spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Wskazana w umowie cena powinna zawierać podatek VAT. Z umowy musi także wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Co więcej, w chwili podpisywania umowy nabywca powinien wiedzieć jakie dokładnie koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu i w jakiej wysokości będzie ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości.

Zasadą jest to, że określona umową cena nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowie można jednak zawrzeć tzw. klauzulę waloryzacyjną bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej jednak sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.

Umowa powinna także zawierać informacje o:

• rachunku powierniczym, z podaniem numeru rachunku, zasad dysponowania środkami na nim zgromadzonymi i kosztami jego prowadzenia,
• gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej — jeżeli deweloper oferuje ten środek ochrony — z podaniem nazwy banku (ubezpieczyciela), gwarantowanej kwoty, terminu obowiązywania gwarancji,
• numerze pozwolenia na budowę, organie, który je wydał, z zaznaczeniem, czy jest ono ostateczne,
• terminie rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• warunkach odstąpienia od umowy deweloperskiej (zgodnie z art. 29 ustawy) i warunkach zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na rzecz dewelopera,
• wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,
• terminie i sposobie zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,
• zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę po zapłacie ceny (jeżeli takie obciążenie istnieje).

W umowie zamieszcza się także oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i o zapoznaniu się z ich treścią, w tym o poinformowaniu nabywcy o możliwości zapoznania się w siedzibie dewelopera z dokumentami stwierdzającymi sytuację prawno - finansową jego przedsiębiorstwa.

Deweloper ma obowiązek ustalić harmonogram prac, określający kolejne etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego (co najmniej cztery) oraz procentowy, szacunkowy udział w całkowitych kosztach przedsięwzięcia.

Jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu oddania nieruchomości, który został określony w umowie, nabywca może żądać odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy.

Niemniej jednak należy pamiętać, iż ustawa przyznaje nabywcy prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w każdym przypadku, gdy deweloper nie dotrzyma określonego umową terminu przeniesienia na nabywcę prawa własności, po wcześniejszym wyznaczeniu deweloperowi dodatkowego 120 - dniowego terminu na przeniesienie tego prawa. W takim przypadku nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za opóźnienie, mimo iż umowę po takim odstąpieniu uważa się za niezawartą.

Jeżeli deweloper przyznaje sobie prawo do dokonania zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, konsument powinien mieć prawo do żądania dokonania rozliczenia z tego tytułu.

W przypadku odstąpienia od umowy przez jedną z jej stron umowa taka uważana jest za niezawartą, a strony powinny zwrócić sobie to co świadczyły. Brak zatem podstaw do obciążania konsumenta kosztami związanymi z umową. W przypadkach, gdy odstąpienie od umowy następuje z przyczyn nieleżących po stronie konsumenta, ale również niezawinionych przez dewelopera, ewentualne koszty związane z odstąpieniem np. koszty wykreślenia wpisu z ksiąg wieczystych, strony powinny ponosić wspólnie.

Deweloper nie powinien nakładać na konsumenta różnego rodzaju nieuzasadnionych obowiązków, które mogą dotyczyć m.in. konieczności zawarcia umowy z ubezpieczycielem wskazanym przez dewelopera, konieczności wykończenia lokalu w określonym terminie pod groźbą odstąpienia przez dewelopera od umowy, partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości należących do dewelopera, złożenia określonych oświadczeń, poniesienia kosztów aneksów lub kosztów eksploatacyjnych pomimo nieodebrania lokalu (garażu).

 

żródło: UOKiK