Wkład własny przy kredycie hipotecznym - jak to się robi w Ameryce

Jednym z najważniejszych czynników występujących przyi kupnie domu na kredyt bankowy jest wkład własny wniesiony przez kredytobiorcę. Taka polityka banków nie ma miejsca tylko na naszym krajowym podwórku, ale również w innych krajach, w tym w USA.

Dlaczego banki wymagają wkładu własnego?

Dźwignia finansowa zawsze była kluczowym pojęciem w branży nieruchomości i finansów. W odniesieniu do zakupu domu sprowadza się do wydatku $15.000 na zakup domu wartego $125.000. Inaczej nie da się nabyć za tak niską cenę coś tak drogiego jak dom.  Dom jest inwestycją, która będzie zyskiwała na wartości z upływem lat, a która nie straci na wartości tak szybko jak samochód czy meble.

Przez ostatnie lata, banki w USA ograniczały kwoty pieniędzy, które były gotowe wydać, by zwiększyć kwoty kredytów hipotecznych. Nalegały i nalegają, aby wnioskujący o kredyt byli przygotowaniu do zainwestowania większego kapitału. Banki uważają, że jeśli kwoty wkładu własnego są wyższe, właściciele domów mający kłopoty finansowe zastanowią się dwa razy zanim zamkną drzwi na klucz i pomkną autostradą w nieznanym kierunku (w USA za kredyt hipoteczny odpowiada się zabezpieczeniem – czyli nieruchomością, a nie całym majątkiem jak jest to w Polsce), a zdecydują się zostać i starać się walczyć z problemem spłaty, albo też sprzedać dom i spłacić pożyczone pieniądze. Właściciele, którzy zainwestują dużo własnych pieniędzy w swoją nieruchomość nie będą chcieli porzucać swojej inwestycji w trudnych czasach – taka jest strategia banków.

Banki uważają, że istnieje określona zależność pomiędzy opóźnieniami w spłatach, a wysokością wkładu własnego, jaki kredytobiorca zainwestował w dom – im niższy wkład własny, tym większe ryzyko dla banku.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że jedną z głównych przyczyn wzrostu liczby krótkich sprzedaży i przejęć przez bank były w USA opcje finansowania nieruchomości w 100% oraz dostosowywalna wysokość rat kredytu hipotecznego. Kiedy kapitał w nieruchomościach rósł, a raty były dopasowywane, właściciele domów mogli zawsze refinansować zadłużenie. Ale kiedy wartość nieruchomości zaczęła spadać, wówczas wiele domów tonęło w długach, a właściciele byli winni bankom więcej niż ich dom był wart. Wobec decyzji o wyższych spłatach za dom, który tracił na wartości, w który nie zostały zainwestowane ciężko zarobione pieniądze, łatwą decyzją dla wielu właścicieli było zwyczajne porzucenie domu.

Domy ubezpieczone przez VA i zakupione na kredyt od FHA – dwie instytucje w USA dostarczające funduszy na wkład własny – najczęściej wykazuję dwa razy więcej nadużyć niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych, gdzie pieniądze na wkład własny pochodziły z portfela kredytobiorcy.

Trzeba wiedzieć, że banki kumulują środki na depozytach, aby je zainwestować, a następnie zarobić na odsetkach od kredytów minus odsetki jakie wypłacają z depozytów. Bank, który płaci 3% na koncie oszczędnościowym zarobi krocie na 30-letnim kredycie hipotecznym, ponieważ to, co jest spłacane w pierwszej połowie okresu spłaty kredytu, to właśnie odsetki. Kiedy bank ma dużo depozytu, poszukuje inwestycji, które zapewnią mu wysoki wskaźnik zwrotu. Banki oczekujące szybkiego powrotu możliwości kredytowych, będą pożyczać pieniądze na kredyty hipoteczne, aby później sprzedać papiery innym bankom i odzyskać kapitał razem z opłatą należną kredytodawcy.

Kredyty hipoteczne, kiedy są wystawiane na rynek wtórny nie mogą stanowić mniej niż 80% wartości nieruchomości. Jest to gwarancja dla ostatecznego właściciela kredytu hipotecznego, że w przypadku przejęcia nieruchomości, będzie w niej kapitał, który obejmie.

Tego rodzaju inwestorzy domagali się, aby kredytodawcy badali płatności z dużo większą dokładnością niż robili to w przeszłości. Jest to kolejny sposób zapobiegania opóźnieniom w spłacie.

Źródła wkładu własnego w USA

Źródło	Wszyscy kupujący	Kupujący pierwszy raz	Kupujący kolejny raz
Oszczędności	52%	73%	43%
Ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości	43	4	60
Darowizna od krewnych lub przyjaciół	10	22	5
Sprzedaż akcji lub udziałów	8	9	7
Kapitał z poprzedniego miejsca zamieszkania w posiadaniu kupującego	5	*	6
Pracowniczy fundusz emerytalny lub pożyczka	4	6	3
Spadek	3	5	2
Sprzedaż nieruchomości innej niż poprzednie miejsce zamieszkania	2	1	3
Indywidualne Konto Emerytalne	2	4	1
Pożyczka od banku (nieuwzgledniając kredytu hipotecznego)	2	2	1
Sprzedaż nieruchomości	1	2	1
Ubezpieczenie na życie	1	1	1
Sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej	1	1	1
Pożyczka/pomoc  finansowa od pracodawcy	*	1	*

* mniej niż 1%

 

Programy rządowe i stanowe wspierające zakup nieruchomości

Federalne Biuro Mieszkaniowe (FHA) jest agencją rządową, działającą pod patronatem Departamentu Rozwoju Mieszkaniowego i Urbanistycznego (HUD). (Rozdział 4 zawiera więcej informacji na temat kredytów hipotecznych gwarantowanych przez FHA. Ten rozdział skupia się na ich warunkach dotyczących wkładu własnego).

Jeśli kredyt jest wspierany przez FHA, można kupić dom przy wkładzie własnym wynoszącym 3%. Jednak trzeba opłacić ich ubezpieczenia hipoteczne, które będzie kosztowało 1.5% kredytu płatne jednorazowo – może być sfinansowane – oraz rocznie 0.5% opłat. Takie stawki mają zapobiegać liczbie problemowych kredytów udzielanych osobom, które prawdopodobnie nie będą spłacać kredytu na czas. Prywatne ubezpieczenie kredytu towarzyszące standardowym kredytom również wiąże się z miesięczną opłatą, ale nie ma żadnej płatności jednorazowej. Jeśli kredytobiorca otrzyma darowiznę od rodziny (czy kogoś innego), która zostanie przeznaczona na wkład własny, zgodnie z warunkami FHA darowizna może zostać przeznaczona na koszty około kredytowe.

Może przysługiwać również kredyt od Biura ds. Weteranów (VA), wówczas wkład własny nie jest wymagany. Te kredyty są dostępne dla weteranów, wdów oraz wdowców po weteranach, którzy zmarli w wyniku ran odniesionych na służbie. Również w tym przypadku darowizna może pokryć koszty dodatkowe.

Federalne Rolnicze Biuro Mieszkaniowe (FmHA) może również pomóc w zostaniu właścicielem domu. FmHA oferuje program „bez wkładu własnego” oraz z niższymi odsetkami niż te obowiązujące na rynku w przypadku zakupu domu na terenach wiejskich z zamiarem zamieszkania tam.

Dodatkowo w grę może wchodzić pomoc stanowa.

Każdy stan posiada program mieszkaniowy dla kupujących swoje pierwsze mieszkanie, który nie wymaga wysokiego wkładu własnego oraz pozwala płacić niższe odsetki od tych rynkowych. Pieniądze są dostępne dzięki programom opartym o obligacje, które obsługują niemal anonimowe agencje znane jako agencje finansów hipotecznych, władze finansów mieszkaniowych itp.

Osoby, które będą chciały skorzystać z tych programów mogą spotkać się z przedziałem dochodowym, a program może być zawężony do określonych miast – a nawet do określonych osiedli. Program jest dostępny tylko dla kupujących po raz pierwszy albo dla tych, który nie byli w posiadaniu nieruchomości przez kilka lat, najczęściej 3 lub 5. Jednakże, taki program jest regularnie zagrożony wygaśnięciem z powodów budżetowych