Banki hipoteczne - kredyt w banku hipotecznym

W Polsce kredytów hipotecznych udzielają praktycznie tylko banki uniwersalne. Działają na takiej zasadzie, że zbierają od swoich klientów depozyty i przeznaczają je na długoletnie kredyty mieszkaniowe. Taki model jest jednak dla banków problematyczny, gdyż klienci mogą wycofać depozyty właściwie w każdej chwili i powstaje wówczas kłopot z finansowaniem kredytów.

Z danych wynika, że w dzisiejszej sytuacji 950 mld zł kredytów udzielonych przez banki, finansowanych jest przez ponad 800 mld zł depozytów złożonych w bankach przez osoby prywatne i firmy. Większa część tych depozytów może być wycofana w ciągu trzech miesięcy, bo są to lokaty krótkoterminowe, założone na maksymalnie 3 miesiące. Pozostała część akcji kredytowej pochodzi od inwestorów zagranicznych. Ta forma finansowania może być jednak bardziej niestabilna niż depozyty, gdyż w ciągu ostatnich dwóch lat inwestorzy zagraniczni wycofali z Polski blisko 30 mld zł. Powstaje więc luka w płynności.

Dlatego banki potrzebują bardziej stabilnego finansowania. Większość krajów rozwiniętych stosuje model banków hipotecznych.

Bank hipoteczny udziela kredytów hipotecznych, a akcję kredytową finansuje w większości z emisji listów zastawnych (ang. covered bonds), a nie depozytów zbieranych od klientów. List zastawny to obligacja zabezpieczona kredytem hipotecznym. Oprocentowanie takich obligacji może być stałe lub zmienne. Zaletą listów zastawnych jest to, że emitowane są na około pięć lat, a więc bank uzyskuje długoterminowe i stabilne źródło finansowania, dlatego daje to możliwość ustalania stałego oprocentowania udzielanych kredytów.

Udzielanie kredytów ze stałym oprocentowaniem przez banki hipoteczne może być również bezpieczniejsze i stabilniejsze dla klientów. Kredyt z banku hipotecznego może być też tańszy, bo listy zastawne są tańszym źródłem finansowania niż obligacje niezabezpieczone.

Tak więc, aby w Polsce sytuacja na rynku kredytów była bardziej stabilna oraz by kredytobiorcy mogli mieć stałe oprocentowanie kredytów ustalone na okres np. 5 lat - w Polsce muszą powstać banki hipoteczne.

W Polsce, w tej chwili, kredyty oparte są na zmiennej stopie. Oprocentowanie zmienia się w następstwie zmian ceny pieniądza na rynku. Dzisiaj stopy procentowe są rekordowo niskie, a więc kredytobiorcy korzystają z niskiego oprocentowania i płacą niskie raty. Jest jednak pewne, że stopy procentowe i co za tym idzie odsetki kiedyś wzrosną.

Przed ryzykiem drastycznego wzrostu oprocentowania kredytobiorcę mógłby chronić kredyt o stałej stopie procentowej udzielany przez bank hipoteczny. Kredytobiorca zyskiwałby stałą ratę na okres kilku lat, bo na taki okres emitowane są listy zastawne – taka sytuacja dawałaby spokój i pewność przez ten czas. Po upływie tego okresu warunki finansowe mogłyby się zmienić - to będzie zależeć od sytuacji rynkowej. Jeśli koszt finansowania dla banku wzrośnie, koszt kredytu będzie mógł również wzrosnąć, ale wówczas kredytobiorcy będą również mogli szukać refinansowana kredytu i lepszych warunków finansowych.