KREDYT HIPOTECZNY ORAZ PODPISANIE UMOWY KREDYTOWEJ NAJWAŻNIEJSZE ASPEKTY

Ten artykuł skierowany jest do osób, które zdecydowały się na zakup nieruchomości w ramach kredytu hipotecznego.

Przedstawię co wpływa na zdolność kredytową oraz co wchodzi w łączny koszt kredytu. Zacznijmy od tego, ze aby móc starać się o kredyt hipoteczny trzeba posiadać wkład własny w wysokości 20 % kwoty kredytu. Jednak bezwzględne minimum wynosi 10 % - pozostałe brakujące 10 % BANK może ubezpieczyć – ale tylko w 2016 rok. Od 2017 rok obowiązywać będzie bezwzględne 20 % wkładu własnego. Jeżeli mamy wymagany wkład własny możemy przystąpić do określania zdolności kredytowej na którą składa się wysokości źródła dochodów, wiek kredytobiorców, liczba osób w gospodarstwie domowym, wydatki, zobowiązania (karty kredytowe, pożyczki, kredyty). W momencie kiedy mamy pozytywnie spełnione powyższe dwa warunki możemy zapoznać się z ofertami banków. Taka oferta składa się z kilku kluczowych elementów takich jak:

• Oprocentowanie

• Marża banku

• Prowizja

• Ubezpieczenie pomostowe

• Opłata za wycenę nieruchomości

W skrócie wyjaśnię teraz czym są poszczególne „elementy” kredytu. Oprocentowanie czyli odsetki obok marży są podstawowym kosztem kredytu. Mówiąc wprost jest to kwota która należy się bankowi w zamian za udostępnienie swoich środków na rzecz kredytobiorcy. Większość kredytów udzielanych w złotówkach posiada oprocentowanie zmienne. Stawka WIBOR jest stawką zmienną, którą zmienia Rada Polityki Pieniężnej. Wyróżniamy WIBOR 3, 6 lub 12 – miesięczny. Co ciekawe na dzień dzisiejszy obowiązuje zadziwiająco niska stawka WIBOR – WIBOR M3 (3- miesięczny) od lutego 2015 roku utrzymuje się w wysokości poniżej 2 punktów procentowych.

Marża bankowa jest częścią składowej oprocentowania kredytu. Banki przyjmują tutaj różne wysokości marż (nie ma odgórnego narzucenia jej wysokości). Wysokości marż jaką może zaproponować BANK zależy przede wszystkim od kwoty kredytu o który wnioskujemy oraz wysokości wnoszonego wkładu własnego, a także okresu na jaki chcemy zaciągnąć kredyt. Im większa kwotę „damy od siebie” tym mniejszą marżę BANK może nam zaproponować. Warte polecenia są oferty promocyjne banku z których można skorzystać. Wysokość marży możemy także obniżyć korzystając przy kredycie z dodatkowych produktów ofertowanych przez banki tj. konto osobiste, karta kredytowa czy ubezpieczenie nieruchomości oraz produkty inwestycyjne. Na chwilę obecną rozpiętość marż jest dość spora i mieści się w granicach 1,1 % do nawet 4 %.

Prowizją nazywamy opłata która bank pobiera od nas w zamian za wypłacenie kredytu przy czym, kwota prowizji uzależniona jest od kwoty kredytu. Wniesiona może być zarówno z kredytu lub ze środków własnych. Przy ofertach promocyjnych można skorzystać z prowizji „0%” .

Ubezpieczenie pomostowe jest zabezpieczeniem banku do czasu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. Taki wpis może potrwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy i do tego czasu bank będzie pobierał miesięczną składkę z tytułu ubezpieczenia.

Opłata za wycenę nieruchomości. Przed udzieleniem kredytu bank będzie chciał wycenić nieruchomość na której będzie zabezpieczony kredyt. Taką wycenę może sporządzić rzeczoznawca bankowy lub rzeczoznawca majątkowy który otrzyma zlecenie od kredytobiorcy.

Podsumowując. Pierwszym krokiem potencjalnego kredytobiorcy jest ocena zdolności kredytowej w celu ustalenia maksymalnej kwoty kredytu na jaką możemy sobie pozwolić. Następnie ustalamy wysokość wkładu własnego jaką możemy zgromadzić z rachunku bankowego lub książeczki mieszkaniowej. Obecnie do wkładu własnego możemy także zaliczyć dopłatę w ramach programu MDM - „Mieszkanie dla młodych”.