Zadatek a zaliczka – jaka jest różnica?

Decydując się na kupno mieszkania niemal zawsze podpisywana jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości. Jest to pewien rodzaj zabezpieczenia gwarantujący obu stronom ochronę na wypadek, gdyby transakcja nie doszła do skutku. Umowa przedwstępna przeważnie zobowiązuje kupujących do uiszczenia zadatku lub zaliczki. Jakie są zasadnicze różnice między obiema formami zapłaty?

Po co mi umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna to dokument sporządzany w momencie, gdy transakcja sprzedaży nieruchomości nie może być zrealizowana od razu. Umowę taką podpisuje się, jeśli nabywca nie jest w stanie na ten moment sfinalizować transakcji, ponieważ potrzebuje czasu na dopełnienie formalności w banku celem uzyskania kredytu.

Jednym z zapisów umowy przedwstępnej jest paragraf mówiący o wpłaceniu zadatku lub zaliczki sprzedającemu. W praktyce niewielu nabywców rozróżnia znaczenie obu terminów, co może prowadzić do przykrych konsekwencji w późniejszym czasie.

Zadatek

Kwestia zadatku uregulowana jest przez kodeks cywilny. Zadatek wlicza się w cenę nieruchomości, a oprócz funkcji zabezpieczającej pełni także istotną rolę odszkodowawczą. Decydując się na zapis o zadatku w umowie przedwstępnej, kupujący niejako rezerwują sobie prawo do zakupu nieruchomości. Zadatek, w przeciwieństwie do zaliczki, stanowi gwarancję wykonania umowy.

W przypadku gdy potencjalny nabywca odstąpi od umowy, wpłacony wcześniej zadatek może odzyskać w całości. Jeśli jednak wina leży po stronie sprzedającego (np. gdy znalazł osobę, która oferuje korzystniejszą cenę za zakup mieszkania), jest on zobligowany do zwrócenia podwójnej wysokości kwoty zadatku otrzymanej od kupującego.

Wszelkie kwestie dotyczące zadatku, jego wysokości oraz konkretnego terminu wpłaty należy zamieścić w umowie przedwstępnej. W przypadku niedotrzymania terminu wpłaty zadatku przez kupującego, cała umowa przedwstępna może być uznana za nieważną.

Zaliczka

Kwestie zaliczki regulowane są w ogólnych przepisach kodeksu cywilnego o umowach wzajemnych. Termin zaliczki, pomimo, że oznacza coś zgoła odmiennego, błędnie używany jest wymiennie z zadatkiem.

Zaliczka to forma zabezpieczenia dla obu stron. Jeśli transakcja z różnych powodów nie dojdzie do skutku, zaliczka zostaje zwrócona wpłacającemu, a umowa przedwstępna traci ważność. Powody mogą być różne – sprzedający otrzymał atrakcyjniejszą ofertę sprzedaży lub kupujący rozmyślili się. W obu przypadkach zaliczka zostaje zwrócona, a strony nie rodzą względem siebie żadnych roszczeń.

Zadatek czy zaliczka?

Z racji tego, że zadatek pełni dodatkową funkcję odszkodowawczą, zdecydowanie lepiej chroni interesy kupującego. Zarówno kwota zadatku, jak i zaliczki to kwestia umowna, lecz przyjmuje się, że wysokość wpłaty nie powinna być niższa jak 10 procent całkowitej ceny nieruchomości. Wysokość zaliczki lub zadatku nie jest regulowana przepisami prawa. Obie strony mogą ustalić dowolną kwotę wpłaty pamiętając o tym, by ująć takowy zapis w umowie przedwstępnej.