Nowa ustawa deweloperska. Regulacje obowiązujące od dnia 01 lipca 2022 r.

07.06.2022 r.

Nowa Ustawa Deweloperska, czyli Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zacznie obowiązywać 1 lipca 2022 roku. Z tym samym dniem traci moc Ustawa z 16 września 2011 roku.

 

Regulacje poprzedniej ustawy deweloperskiej,
czyli stara ustawa z 2011 roku

 

W dużym skrócie „stara” Ustawa Deweloperska obejmowała swoimi regulacjami tylko nieruchomości mieszkalne w trakcie budowy, dla których zawierano umowy deweloperskie (lokale mieszkalne, domy jednorodzinne). Wpłaty do dewelopera szły na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty z tym zastrzeżeniem, że jeżeli deweloper rozpoczął sprzedaż przedsięwzięcia deweloperskiego przed wejściem w życie ustawy tj. przed 29 kwietnia 2012 roku to nie musiał zapewniać rachunku powierniczego. Skutek był taki, że w obrocie przez kolejnych kilka lat nadal funkcjonowały inwestycje deweloperskie bez rachunku powierniczego, bo każdy kolejny etap był traktowany jako część tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.

 

Na zakup miejsc postojowych i komórek lokatorskich (sprzedawanych jako udział i odrębnie wycenianych) deweloper podpisywał umowę przedwstępną (czasem umowa przedwstępna była dalszą częścią tego samego aktu not., w którym była umowa deweloperska na lokal mieszkalny).

 

Dla mieszkań i domów gotowych podpisywano umowy przedwstępne, a wpłaty szły na zwykłe konto bankowe dewelopera. Na rynku funkcjonowały umowy przedwstępne w formie zwykłej cywilno-prawnej lub w formie notarialnej. Umowa przedwstępna mogła przewidywać zapłatę po akcie notarialnym (analogicznie jak na rynku wtórnym, charakterystyczne dla małych deweloperów) lub przed aktem notarialnym (charakterystyczne dla deweloperów, którzy wcześniej zawierali umowy deweloperskie i w którymś momencie zakończyli budowę).

 

Umowy deweloperskie mogły być poprzedzone umową rezerwacyjną, z którą klient otrzymywał prospekt informacyjny wraz ze wzorem umowy deweloperskiej, co pozwalało na rozpoczęcie starań o kredyt. Również umowy przedwstępne dla gotowych lokali i domów bywały poprzedzane umowami rezerwacyjnymi, ale z tymi był już pewien kłopot, bo co do zasady dla nieruchomości gotowych banki oczekiwały od razu umowy przedwstępnej.

 

 

Nowa ustawa deweloperska

w kształcie obowiązującym od 01.07.2022 r.

 

[1] Rodzaje umów

 

Ustawodawca operuje pojęciem umowy deweloperskiej, „innych” umów zobowiązujących, umów sprzedaży lub umowy rezerwacyjnej jako umowy poprzedzającej te właściwe umowy.

 

[a] Umowa deweloperska

 

Tak jak dotychczas jest to rodzaj umowy zobowiązującej stosowany dla nieruchomości mieszkalnych, lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych, w trakcie budowy.

 

Definicja umowy deweloperskiej odnosi się do umów wymienionych w artykule 2, ustęp 1, punkt 1) ustawy (lokal mieszkalny w budowie) oraz punkt 4) (dom jednorodzinny w budowie).

 

[b] Inne umowy zobowiązujące

 

Ustawodawca nie precyzuje konkretnej wspólnej nazwy dla tych umów. Zakładam, że nadal będzie funkcjonowała nazwa „umowa przedwstępna”.

W skrócie grupa ta obejmuje lokale mieszkalne i domy jednorodzinne gotowe, z pozwoleniem na użytkowanie (lub zgłoszeniem do użytkowania) oraz miejsca postojowe, komórki lokatorskie zarówno te w budowie jak i gotowe sprzedawane jako odrębne nieruchomości (udział w nieruchomości niemieszkalnej, hali garażowej).

 

Do grupy innych umów objetych nową ustawą deweloperską zaliczamy:  

• Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności lokalu (KW dla lokalu mieszkalnego nowozakładana).
• Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego (np. gdy wcześniej deweloper ustanowił już odrębną własność i założył KW).
• Przeniesienie własności nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na niej domem jednorodzinnym.
• Wybudowanie budynku i przeniesienie własności lokalu użytkowego (np. garaż z oddzielną KW).
• Przeniesienie własności lokalu użytkowego (np. gotowy garaż z oddzielną KW).
• Wybudowanie budynku i przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego (np. udział w hali garażowej, do którego jest przypisane prawo do wyłącznego korzystania z danego miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej).
• Przeniesienie ułamkowej części własności w lokalu użytkowym (analogicznie jw., ale po wybudowaniu).

 

Rygorami ustawy objęte są te umowy dotyczące lokali użytkowych, których zawarcie jest powiązane z zakupem nieruchomości mieszkalnej oraz dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

 

Wspólną cechą tych „innych umów zobowiązujących”, wymienionych w art.2, ustęp 1, punkt 2, 3 lub 5 oraz w ustępie 2 jest sposób zapłaty, a mianowicie ustawodawca przyjął, że zapłata ze strony nabywcy następuje przed aktem notarialnym poprzez rachunek powierniczy.

 

W mojej opnii brakuje doprecyzowania lub samej definicji, że ustawa odnosi się do umów, w których deweloper zobowiązuje się np. do „przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego” z jednoczesnym wymogiem zapłaty środków przed aktem notarialnym. Dopiero na podstawie artykułów 15 i 16 definiujących sposób wypłaty środków wpłaconych przez nabywcę na rachunek powierniczy można się domyśleć, że ustawodawca ma na myśli tylko umowy z zapłatą ceny przez nabywcę przed aktem przeniesienia własności.

Ustawa nic nie mówi na temat możliwości podpisania przez dewelopera np. umowy zobowiązującej do przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego z określeniem zapłaty całości ceny po akcie notarialnym. Dla innych zasad płatności przewidziana została jedynie umowa rezerwacyjna.   

 

Jeśli deweloper oczekuje zapłaty przed przeniesieniem własności na podstawie „innych” umów zobowiązujących to taka umowa pociąga za sobą dalsze wymogi w postaci przygotowywania prospektu informacyjnego, formy notarialnej, wpisu roszczenia do KW dewelopera, rachunku powierniczego i wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

 

[c] Umowy sprzedaży

 

lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych, lokali użytkowych lub ich części ułamkowych.

 

Tu rozróżniamy dwie grupy umów:

• Zawierane z deweloperem, czyli z tym przedsiębiorcą, który inwestycję zrealizował (artykuł 3).
• Zawierane z innym przedsiębiorcą, jeśli jest to tzw. pierwsze nabycie przez osobę fizyczną na cele niezwiązane z działalnością gospodarczą lub zawodową (artykuł 4).

 

Z umowami sprzedaży wiążą się tylko niektóre wymogi, o czym będzie w dalszej części.

 

[d] Umowy rezerwacyjne

 

Ramy umów rezerwacyjnych zostały określone w rozdziale 5 nowej ustawy deweloperskiej zaczynając od artykułu 29. Każda z wcześniej wymienionych umów odnoszących się do nieruchomości mieszkalnych może być poprzedzona umową rezerwacyjną, czyli zarówno umowy zobowiązujące (deweloperska i te „inne”) jak i umowy sprzedaży (przeniesienia własności).

 

Umowa rezerwacyjna w rozumieniu przepisów ustawy dotyczy czasowego wyłączenia ze sprzedaży zarezerwowanego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

 

Wymagane elementy umowy rezerwacyjnej:

• Strony transakcji, miejsce i data zawarcia.
• Cena lokalu mieszkalnego lub domu.
• Wysokość opłaty rezerwacyjnej.
• Okres wyłączenia ze sprzedaży.
• Usytuowanie lokalu w budynku.
• Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, powierzchnia użytkowa i układ pomieszczeń dla domu jednorodzinnego.

 

Najważniejsze ustawowe ograniczenia dla umów rezerwacyjnych:

• Maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej to 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
• Zwrot opłaty rezerwacyjnej w przypadku odmowy udzielenia kredytu i braku zdolności kredytowej.
• Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości, jeśli deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub nabywca się wycofa z powodu braku usunięcia wad zgłoszonych do protokołu odbioru.

 

WAŻNE. W stosunku do umowy rezerwacyjnej zapisy mniej korzystne niż przewidziane ustawą pozostają wiążące. Ustawodawca w artykule 42 nie wymienił umowy rezerwacyjnej.

 

 

[2] Podstawowe obowiązki wynikające z nowej ustawy deweloperskiej

 

Umowa deweloperska oraz inne umowy zobowiązujące (zapłata przed aktem notarialnym przez rachunek powierniczy) wiążą się z poniższymi wymogami:

 

• Przygotowaniem i wydaniem Prospektu Informacyjnego już na etapie umowy rezerwacyjnej.  
• Wymogiem posiadania rachunku powierniczego otwartego lub zamkniętego i to już na etapie rozpoczęcia sprzedaży (dotychczas bywały inwestycje, gdzie nabywca rezerwował lokal i czekał miesiącami na możliwość zawarcia umowy deweloperskiej). Zmienia się okres utrzymywania rachunku, a mianowicie rachunek powierniczy trzeba utrzymywać do momentu podpisania ostatniej umowy przeniesienia własności.
• Konieczność wpłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
• Forma aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej dewelopera nie tylko dla umowy deweloperskiej, ale również dla „innych” umów zobowiązujących (gotowe mieszkania i domy, miejsca postojowe, komórki lokatorskie).
• Zapłata ze strony nabywcy całości przed aktem notarialnym po zakończeniu danego etapu. Deweloper natomiast otrzyma ostatnią płatność „przetrzymywaną” na rachunku powierniczym dopiero po akcie notarialnym.
• W przypadku kredytowania inwestycji przez dewelopera wymóg posiadania promesy wydania zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie własności już na etapie rozpoczęcia sprzedaży.  
• Regulacje dotyczące odbioru mieszkania lub domu (artykuł 41) między innymi w zakresie domniemania uznania wad w przypadku braku odpowiedzi w ciągu 14 dni, termin 30 dni na usunięcie wad, określenie zasad postępowania w przypadku wad istotnych.

 

[3] Przepisy ustawy nadrzędne nad umową

Zgodnie z artykułem 42 ustawy, postanowienia umowy deweloperskiej lub pozostałych umów zobowiązujących lub umów sprzedaży mniej korzystne dla nabywców niż przepisy ustawy są nieważne i w to miejsce wchodzi ustawa.

 

W grupie pozostałych umów mamy te dla gotowych mieszkań i domów oraz lokali użytkowych (miejsca postojowe, komórki lokatorskie) z cechą wspólną w postaci zapłaty poprzez rachunek powierniczy przed umową sprzedaży.

 

W katalogu umów w stosunku do których ustawa jest nadrzędna ustawodawca pominął umowę rezerwacyjną.

 

[4] Sposób zapłaty a promesa bezobciążeniowego przeniesienia własności

 

Gdy deweloper ma kredyt na inwestycji konieczna jest zgoda banku kredytującego na bezciężarowe wyodrębnienie i sprzedaż. Bank kredytujący dewelopera wydaje promesę udzielenia takiej zgody po spełnieniu warunków, a jedynym warunkiem po stronie nabywcy może być zapłata 100% ceny.

 

Deweloper podpisuje akt notarialny przeniesienia własności po otrzymaniu części ceny, bo wg nowych regulacji równowartość ostatniego etapu bank prowadzący rachunek powierniczy wypłaci dopiero po akcie not.

 

Nabywca jednak tak jak dotychczas płaci całość przed aktem notarialnym, czyli spełni 100% świadczenia na rachunek powierniczy zgodnie z wymogami promesy banku dewelopera.

 

Fakt, że deweloper podpisując akt notarialny nie dostał na swój rachunek bankowy całości ceny z rachunku powierniczego nie koliduje z przedstawieniem do aktu notarialnego zgody na bezobciążeniowe przeniesienie własności.

 

[5] Forma notarialna dla innych umów zobowiązujących i wpis roszczenia do KW 

 

Warto w osobnym punkcie podkreślić, że wg regulacji nowej ustawy deweloperskiej nie tylko umowa deweloperska, ale również inne umowy zobowiązujące, wymagają formy aktu notarialnego oraz wpisu roszczenia do księgi wieczystej dewelopera o przeniesienie własności.

 

Do tej pory część nabywców z uwagi na koszty wybierała tańszą wersję umowy przedwstępnej w postaci zwykłej umowy cywilno-prawnej. Teraz to ustawodawca narzuca bezpieczną formę.

 

Koszty umowy deweloperskiej i innych umów zobowiązujących są dzielone po połowie między dewelopera i nabywcę.

 

[6] Rozpoczęcie sprzedaży

 

Według nowych regulacji rozpoczęcie sprzedaży oznacza również gotowość do zawierania umów deweloperskich. Deweloper musi więc zakończyć formalności z uzyskaniem pozwolenia na budowę, przygotowaniem prospektu informacyjnego oraz otwarciem rachunku powierniczego, by wprowadzić lokale mieszkalne lub domy w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego do sprzedaży.

Wcześniej bywały inwestycje, gdzie deweloper podpisywał umowy rezerwacyjne, gdy nie był gotowy do zawierania umów deweloperskich.

 

[7] Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

 

Powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego ma na celu zwiększenie ochrony nabywcy nieruchomości na rynku pierwotnym. Fundusz ma zapewnić przede wszystkim pełny zwrot wpłaconych środków w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy. Środki będą pochodziły głównie ze składek odprowadzanych przez deweloperów od środków wpłacanych przez nabywców na rachunki powiernicze.

Ustawa określa maksymalne wysokości składek:

• 1% dla otwartego rachunku powierniczego
• 0,1% dla zamkniętego rachunku powierniczego

 

Ochroną w ramach DFG będą objęci wyłącznie nabywcy lokali mieszkalnych lub domów z inwestycji, dla których deweloper rozpoczął sprzedaż po dniu wejścia w życie nowej ustawy. Jeśli deweloper dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego korzysta z okresu przejściowego w związku z podpisaniem minimum jednej umowy deweloperskiej to ochrony w ramach DFG nie będzie i informacja ta znajdzie się w prospekcie informacyjnym.

 

[8] Budowa i przebudowa  

 

Przedsięwzięcie deweloperskie obejmuje nie tylko budowę, ale również przebudowę w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.  

 

[9] Okres przejściowy dla nowej ustawy deweloperskiej

 

Jest 2-letni okres przejściowy dla przedsięwzięć deweloperskich, w których deweloper zdążył podpisać co najmniej jedną umowę deweloperską. Okres ten ulega wydłużeniu, jeśli w ciągu tych dwóch lat deweloper nie zdąży przenieść własności wszystkich lokali. Okres przejściowy nie będzie dotyczył zadania inwestycyjnego, jeśli sprzedaż wydzielonego zadania inwestycyjnego rozpocznie się po dniu wejścia w życie ustawy.

 

Będą więc na rynku funkcjonowały umowy zawierane na starych i na nowych zasadach.

 

Deweloperzy korzystający z okresu przejściowego będą musieli uwzględnić nowe regulacje dotyczące:

• Otwarcia nowego rachunku powierniczego w razie wypowiedzenia umowy dotychczas prowadzonego rachunku powierniczego.
• Obowiązku poinformowania nabywcy na piśmie o nowym rachunku powierniczym.
• Prawa do odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku braku zawarcia umowy rachunku powierniczego z innym bankiem lub braku poinformowania nabywcy w ustawowym terminie.

 

30 dni na otwarcie rachunku powierniczego

 

Kończą się czasy inwestycji deweloperskich ciągniętych etapami bez rachunku powierniczego. Deweloper, który zgodnie z regulacjami starej ustawy prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie bez rachunku powierniczego ma czas maksymalnie 30 dni od wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej na zawarcie umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego.

 

Nie ma okresu przejściowego dla umów końcowych zawieranych w ślad za umowami deweloperskimi, przedwstępnymi czy rezerwującymi podpisanymi przed 1 lipca 2022.

 

[10] Umowa końcowa. Obowiązki dużego i małego dewelopera. 

 

Niezależnie, czy akt notarialny przeniesienia własności będzie podpisywany z deweloperem, który zawierał umowy deweloperskie na etapie budowy, czy z takim, który sprzedawał nieruchomości gotowe na podstawie umowy przedwstępnej przepisy wchodzące od dnia 01 lipca 2022 r. będą dotyczyły wszystkich umów sprzedaży zawieranych z deweloperem, czyli przedsiębiorcą, który budował.

 

[a] Deweloper na żądanie nabywcy umożliwia zapoznanie się w lokalu przedsiębiorstwa z [art. 26, ust.1, pkt 1-8]:

 

• Księgą wieczystą nieruchomości.
• KRS lub zaświadczeniem CEIDG.
• Pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem budowy.
• Sprawozdaniem finansowym dewelopera za dwa lata (przy spółce celowej również dotyczy sprawozdania dla spółki dominującej).
• Projektem budowlanym.
• Decyzją o pozwoleniu na użytkowanie lub zaświadczeniem o zgłoszeniu zakończenia budowy.
• Zaświadczeniem o samodzielności lokalu.
• Aktem ustanowienia odrębnej własności lokalu (gdy deweloper wcześniej zakłada KW dla lokalu).

 

[b] Deweloper na trwałym nośniku przekazuje nabywcy przed umową sprzedaży lub już na etapie umowy rezerwacyjnej [art. 27 ust 1]:

 

• Informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim, w tym o gruncie, zagospodarowaniu przestrzennym, budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym.
• Posiadaniu zgody na bezciężarowe przeniesienie własności lub informację o braku takiego zobowiązania.
• Informację o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z wcześniej wymienionymi dokumentami.

 

[c] Regulacje dotyczące umowy rezerwacyjnej [art. 29-32,34 ust.1 pkt 1 i 2]

 

Deweloper i nabywca mają możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej, której przedmiotem jest wyłączenie oferty ze sprzedaży wraz z wymaganymi elementami (czas określony, wysokość opłaty rezerwacyjnej, zasady zwrotu w przypadku decyzji negatywnej lub niewywiązywania się z umowy rezerwacyjnej przez dewelopera).

 

[d] Odbiór mieszkania lub domu [art. 41 ust 1-3]