Kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia

Na początku roku 2022 roku rząd wprowadził nowy program „Dom bez formalności”, w ramach którego można wybudować nieduży dom jednorodzinny bez pozwolenia na budowę i bez zatrudniania kierownika. Sprawdźmy, czy można otrzymać kredyt hipoteczny na dom do 70 m2 bez zgłoszenia.

Legalność budynku wpływa na wartość zabezpieczenia

Bank porówna stan faktyczny z projektem, pozwoleniem, zgłoszeniem, ewidencją i księgą wieczystą. Nieprawidłowości mogą wymagać legalizacji lub uzupełnienia dokumentów przed wyceną. Kupujący powinien ustalić ten stan przed zadatkiem, a nie dopiero po złożeniu wniosku.

Dom na zgłoszenie a kredyt hipoteczny – od czego zależy możliwość finansowania?

Ten temat wymaga jednoczesnej oceny sytuacji wnioskodawcy i samej nieruchomości. Bank sprawdza dochody oraz obecne zobowiązania, ale osobno ocenia stan prawny, sposób użytkowania, wartość i możliwość ustanowienia zabezpieczenia. Nawet dobra sytuacja finansowa nie wystarczy, jeśli przedmiot transakcji nie spełnia wymagań banku.

Co trzeba sprawdzić przed złożeniem wniosku?

• dokumenty budowlane, zgłoszenia, pozwolenia i stan zaawansowania prac, jeśli dotyczą transakcji,
• księgę wieczystą, właścicieli, obciążenia i zgodność danych z dokumentami,
• wartość przyjmowaną przez bank i wymagany udział środków własnych,
• przeznaczenie gruntu lub lokalu oraz możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z planowanym celem,
• możliwość sprzedaży zabezpieczenia oraz ograniczenia wynikające z udziałów, służebności lub nietypowego charakteru obiektu.

Dokumenty, które zwykle porządkują analizę

W zależności od transakcji przydatne są: numer księgi wieczystej, podstawa nabycia, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, dokument planistyczny, projekt, kosztorys, pozwolenie albo zgłoszenie, umowa przedwstępna oraz dokumenty potwierdzające dochód. Bank może poprosić o wycenę sporządzoną w akceptowanym standardzie.

Powiązane materiały

• Czy można uzyskać kredyt hipoteczny na udział w nieruchomości
• Kredyt hipoteczny na działkę rekreacyjną
• Kredyt hipoteczny na siedlisko

Wzrost stawki WIBOR, a wraz z tym oprocentowania kredytów hipotecznych, spowodował znaczny spadek zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców.  To skutek uboczny walki z inflacją i działań Rady Polityki Pieniężnej, która regularnie podwyższa stopy procentowe. Działania te spowodowały również to, że spadła średnia zdolność kredytowa w porównaniu do roku 2021. Największą różnicę widać przy rodzinie z dwójką dzieci – tutaj zdolność kredytowa obniżyła się aż o 56%. Dla pary bez dzieci wynosi 46%, a dla singla – tylko 44%. Dodatkowo tej sytuacji nie sprzyjają rosnące ceny mieszkań.

W przypadku pary bez dzieci zarabiającej 8 tys. netto przed rokiem ich zdolność kredytowa umożliwiała zakup dużego mieszkania trzypokojowego w warszawskiej lokalizacji. Natomiast obecnie ich zdolność kredytowa pozwala na zakup lokalu dwupokojowego w lokalizacji oddalonej od centrum miasta (źródło: https://mojafirma.infor.pl/nieruchomosci/wiadomosci/raporty-i-analizy/5505619,Zdolnosc-kredytowa-w-czerwcu-2022.html). Rozwiązaniem na spadającą zdolność kredytową może być wybudowanie małego domu. Budynki do 70 m2 nie muszą mieć nawet pozwolenia na budowę.

Kredyt na dom bez pozwolenia – co trzeba o nim wiedzieć?

„Dom bez formalności” to element rządowego programu Nowy Polski Ład. Dzięki niemu istnieje możliwość wybudowania domu jednorodzinnego bez konieczności dopełniania wielu formalności urzędowych, które były wymagane dotychczas. Zgodnie z programem można wybudować dom bez pozwolenia, bez zatrudniania kierownika budowy i bez prowadzenia dziennika budowy. Aby rozpocząć inwestycję, wystarczy złożyć proste zgłoszenie do odpowiedniego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Każdy, kto chce skorzystać z programu „Dom bez formalności”, musi spełnić kilka istotnych warunków dotyczących inwestycji. Dom na zgłoszenie musi być:

• budynkiem wolnostojącym;
• mieć metraż nie większy niż 70 m2;
• mieć maksymalnie dwie kondygnacje, wtedy jego powierzchnia użytkowa może wynieść do 90 m2;
• być usytuowany tak, aby obszar jego oddziaływania w całości mieścił się na działce, na której został zaprojektowany.

Dom do 70 m2 bez pozwolenia mogą budować wyłącznie inwestorzy prywatni i tylko w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

Kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia – jak otrzymać?

Nowe przepisy budzą nadzieje wśród prywatnych inwestorów, którzy planują budowę niedużego domu jednorodzinnego. Pomimo tego, że wzniesienie budynku do 70 m2 nie jest drogie, to i tak wiele osób planując budowę, skorzysta z kredytu na dom bez pozwolenia. Do tej pory jednym z warunków ubiegania się o kredyt hipoteczny na budowę domu było dostarczenie do banku kompletu dokumentów dotyczących inwestycji, niezbędne było pozwolenie na budowę. Banki w ten sposób upewniały się, że zobowiązanie było udzielane na finansowanie przedsięwzięcia, które nie zostanie zablokowane przez urząd. Wnioskując o kredyt na dom bez pozwolenia, taki dokument nie będzie potrzebny. Banki nie widzą problemu w przypadku nowych formalności i część z nich już dostosowała swoje procedury do przepisów, tak aby umożliwić kredytobiorcom skorzystanie z finansowania na dom bez pozwolenia.

Pamiętajmy, że podstawowe warunki udzielenie kredytu hipotecznego na dom bez pozwolenia nie ulegają zmianom. Aby otrzymać takie zobowiązanie, kredytobiorca musi wykazać odpowiednią zdolność kredytową, a oprócz tego posiadać środki na wkład własny w wysokości 10-20% wartości inwestycji. Jako wkład własny może zostać wykorzystana działka budowalna zakupiona za własne środki pod budowę domu. Kredytobiorca może również skorzystać z rozwiązania proponowanego w ramach Polskiego Ładu – to specjalny kredyt bez wkładu własnego. W tym przypadku wkład własny do wysokości 100 tys. zł jest gwarantowana przez BGK.

Kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia – dokumenty

Nieruchomość bez formalności można wybudować tylko na podstawie zgłoszenia. Oznacza to, że jego budowę można rozpocząć od razu po otrzymaniu kredytu hipotecznego na dom bez pozwolenia.  Zgodnie z przepisami urzędy nie mogą wyrazić sprzeciwu do zgłoszenia do budowy. Do tej pory na standardowe pozwolenie trzeba było czekać aż 65 dni. Przeszkodą w szybkim rozpoczęciu prac może być brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. W takim przypadku trzeba mieć warunki zabudowy (WZ), na które czeka się do 21 dni. Każdy starający się o kredyt na dom bez pozwolenia musi złożyć w urzędzie wraz ze zgłoszeniem następujące dokumenty:

projekt architektoniczno-budowalny;

• projekt zagospodarowania działki;
• oświadczenie, że budowany dom będzie przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe;
• oświadczenie o wzięciu odpowiedzialności za kierowanie budową.

Dodatkowo inwestor musi powiadomić urząd oraz projektanta o planowanym terminie rozpoczęcia budowy, a po jej zakończeniu dokonać geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

W banku kredytobiorca wnioskujący o kredyt hipoteczny na dom bez pozwolenia oprócz dokumentów dotyczących nieruchomości musi przedstawić zaświadczenie o dochodach od pracodawcy, umowę o pracę, PIT i wyciąg z konta bankowego.

Wprowadzając program „Dom bez formalności”, rząd chciał promować budowę domów modułowych. Takie  konstrukcje montuje się szybko z gotowych prefabrykatów. Kredyt na dom bez pozwolenia to dobre i dużo prostsze rozwiązanie dla kredytobiorców, którzy planują budowę mniejszej nieruchomości. Wymaga ono mniej formalności i oszczędza czas.