Właściciel działki a właściciel domu

Często kolejnym krokiem po zawarciu związku małżeńskiego jest zakup mieszkania lub budowa domu. Aby sfinalizować taką inwestycję, małżonkowie na ogół decydują się na kredyt hipoteczny. Niestety, w przypadku budowy nieruchomości pary często decydują się na realizację projektu na działce należącej do jednego z nich lub rodziców albo teściów, ponieważ w ten sposób można zaoszczędzić. Problemy zaczynają się, gdy małżeństwo chce się rozwieść lub dochodzi do konfliktu z właścicielem działki, na której stoi obiekt. Kto jest właścicielem nieruchomości, jeśli stoi ona na cudzej działce?

Prawo własności nieruchomości może być skomplikowane, zwłaszcza gdy rozróżniamy pomiędzy właścicielem działki a właścicielem domu zbudowanego na tej działce. Ten artykuł przybliża kluczowe aspekty tego zagadnienia, rozpatrując je zarówno z perspektywy prawnej, jak i praktycznych implikacji. Pierwsza część artykułu skupia się na tym, co mówi prawo o relacji pomiędzy właścicielem działki a właścicielem domu, oferując analizę obowiązujących przepisów. Następnie artykuł przechodzi do omówienia specyficznych sytuacji, takich jak budowa domu na działce należącej do małżonka oraz kwestii związanych z budową domu na nieswojej działce i rozliczeniami między stronami. Każda z tych części zawiera praktyczne porady i wskazówki, które mogą okazać się nieocenione dla osób stojących przed podobnymi wyzwaniami.

Właściciel działki a właściciel domu – co mówi prawo?

Kwestia właściciel działki a właściciel domu jest dość skomplikowana. Według prawa istniejącego już od czasów rzymskich „superficies solo cedit” oznacza, że to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi. Prawo to należy również do polskiego kodeksu prawnego – obecnie reguluje je art. 48 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, pomijając zastrzeżone wyjątki, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki inne urządzenia trwale z gruntem związane, w tym również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Powyższa zasada oznacza, że wszystko, co jest trwale związane z gruntem, w tym także budynek mieszkaniowy lub gospodarczy, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dziel los prawny gruntu. W związku z tym właściciel działki jest jednocześnie właścicielem obiektu znajdującego się na danym gruncie.

Z zasady tej wynika jeszcze jedne ważny wniosek: własność zabudowanej nieruchomości nie może zostać przeniesiona na podstawie żadnej czynności prawnej bez przeniesienia własności budynku i innych obiektów wzniesionych na tym gruncie. Własność tych nieruchomości nie może także być odrębnym od gruntu przedmiotem przeniesienia.

Budowa domu na działce męża lub żony

Budowa domu na działce męża lub żony w sytuacji, gdy kredyt budowę domu jest wspólny, a właściciel budynku według powyższego prawa jest jeden, to skomplikowany problem. Zwłaszcza gdy weźmiemy pod uwagę procedury banków i podatkowe. W sytuacji, gdy działka należy do jednego ze współmałżonków  i była jego własnością jeszcze przed ślubem, wtedy nie należy ona do wspólnoty majątkowej. Podobnie jest, gdy działka zostanie nabyta przez męża lub żonę na skutek darowizny albo w drodze spadku już w czasie trwania małżeństwa. Wynika to z przepisów Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego, z art. 33 pkt 2, zgodnie z którym do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Budowa domu na nie swojej działce – rozliczenie

Budowa domu na nie swojej działce, czyli rodziców, żony lub męża, staje się problematyczna, gdy pomiędzy małżonkami dochodzi do rozwodu lub do kłótni z właścicielem gruntu (rodzice, teściowie itp.). W takim przypadku najczęściej właściciel nieruchomości, który nie ma praw do gruntu, żąda od drugiej strony (właściciela działki) rozliczenia środków poniesionych przez niego na budowę budynku. Istnieje podstawa prawna potwierdzająca prawo właściciela domu do odzyskania zainwestowanych w budowę pieniędzy. Zgodnie z art. 45, pkt 1 Kodeksu Rodzinnego i Opiekuńczego „każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód”.

Może zdarzyć się również sytuacja, że jeden z małżonków  nie chce otrzymać spłaty za koszty budowy domu na działce męża/żony, natomiast chce zostać współwłaścicielem nieruchomości należącej do drugiego współmałżonka. W takim przypadku należy wystąpić z roszczeniem o przeniesienie własności gruntu zabudowanego domem. W Kodeksie cywilnym jest taki przepis: „Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem”.

Jednak w takiej sytuacji muszą wystąpić dwa warunki: wartość budynku musi być wyższa niż wartość gruntu, a dodatkowo małżonek żądający przeniesienia musi pozostawać w dobrej wierze.

Budowa domu na działce rodziców prawnie wygląda podobnie jak w sytuacji małżeństwa. Tylko w tym przypadku, gdy działka należy do rodziców, to do nich będzie również należeć wybudowany na niej obiekt. Aby zabezpieczyć taką inwestycję, potomek może wymagać od rodziców przeniesienia własności działki w formie darowizny lub przekazania jej na podstawie umowy dożywocia.

Wbrew pozorom budowa na nie swojej działce to często w Polsce spotykany przypadek. Najczęściej realizowana jest budowa na działce rodziców lub jednego ze współmałżonków. Nie jest to problem, ale wymaga zgody właściciela działki, że możemy na niej budować nieruchomość. Jednak decydując się na taki krok, pamiętajmy, że prawnie właściciel działki stanie się również właścicielem wybudowanego domu. To może spowodować problemy, gdy dojdzie do rozwodu małżonków lub do kłótni rodzinnej z rodzicami, będącymi właścicielami działki.