Zakup działki budowlanej

Zakup działki z myślą o przyszłej budowie domu nie jest sprawą łatwą. Sprawą oczywistą jest, że działka musi się nam podobać a jej położenie powinno zapewniać dostęp do mediów oraz łatwość komunikacyjną (dojazd do pracy, szkoły itp.). Co jednak zrobić aby mieć pewność, że wybrana przez nas działka nie ma wady prawnej i w przyszłości na pewno będziemy w stanie wybudować tam dom ?

1. Sprawdź czy działka ma charakter budowlany

O charakterze budowlanym działki świadczą alternatywnie 3 dokumenty :

a) wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego – jeżeli działka jest objęta MPZP to najpewniejszym dokumentem potwierdzającym możliwość zabudowy jest wypis z tego planu. W tym celu udajemy się do Wydziału Architektury Urzędu gminy na terenie, której jest położona działka i prosimy o zaświadczenie dotyczące przeznaczenia działki w MPZP. Ewentualną informację, zawartą w zaświadczeniu warto również skonfrontować z zapisami MPZP definiującymi np. możliwość budowy domu z określonym dachem (np. dwuspadowy) , kolorem dachówki, wielkością terenu zielonego wokół przyszłego domu itp. Zapisy MPZP mimo iż dopuszczają zabudowę mieszkaniową nie zawsze będą umożliwiały postawienie domu, który sobie wymarzyliśmy.

Nie wszystkie grunty są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Wtedy potwierdzeniem charakteru budowlanego działki będzie :

b) Decyzja o warunkach zabudowy – o dokument ten jest w stanie ubiegać się zarówno dotychczasowy właściciel  działki jak i osoba postronna. Z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy udajemy się do Urzędu Gminy, na terenie której jest położona nabywana działka. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może być poprzedzone koniecznością skompletowania przez wnioskodawcę szeregu dokumentów (w tym warunków zapewnienia mediów) i zapewne cała procedura potrwa minimum 3 miesiące.

Proszę pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy jest ważna wyłącznie do momentu, gdy Gmina nie opracuje Miejscowego Planu Zagospodarowania i jeżeli Zbywca okazuje nam dokument archiwalny to warto pokusić o sprawdzenie czy w międzyczasie nie uchwalonoMPZP.

Jeżeli zbywca nie posiada decyzji o warunkach zabudowy a działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego pozostaje nam ostatnia alternatywa zdobycia dokumentu potwierdzającego charakter budowlany działki :

c) Wypis z miejscowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy – o dokument ten występujemy w wydziale Architektury Urzędu Gminy. Bez zbędnego oczekiwania jesteśmy w stanie dokument ten uzyskać w ciągu kilku dni od złożenia wniosku. Dokument ten wystarczy aby ubiegać się kredyt przeznaczony na sfinansowanie zakupu działki ale nadal nie jest podstawą do rozpoczęcia budowy.

 

Proszę pamiętać, że kupując działkę z myślą o przyszłej budowie może okazać się, że nie uzyskamy decyzji o warunkach zabudowy z błahego powodu  - np. Gmina ma niewystarczająco wydajne ujęcie wody i nie wydaje warunków zapewnienia wody dla nowych domostw. Wtedy mimo, że działka będzie miała charakter budowlany myśl o budowie domu będzie można odłożyć na kilka lat do poprawy warunków wodnych w Gminie.

 

2. Sprawdź czy działka ma dostęp do drogi publicznej

Kupno działki bez dostępu do drogi publicznej jest obarczone ryzykiem odmowy uzyskania kredytu na sfinansowanie zakupu a później na budowę domu. O dostępie do drogi publicznej będziemy mogli wnioskować na podstawie wypisu z rejestru gruntów oraz mapy ewidencyjnej. Dostęp do drogi publicznej może być rozwiązany na 3 sposoby :

1. Bezpośredni dostęp nabywanej działki do drogi, która jest we władaniu Gminy
2. Zakup udziału w drodze prywatnej łączącej się drogą publiczną
3. Służebność przechodu i przejazdu przez działkę prywatną stanowiącą drogę łączącą się z drogą publiczną

 

3. Sprawdź czy kupujesz działkę od właściciela

Stroną umowy sprzedaży musi być koniecznie właściciel lub osoba mająca notarialne pełnomocnictwo do sprzedaży działki w imieniu właściciela. Koniecznie porównaj dowód osobisty osoby sprzedającej z wpisem ujawnionych właścicieli w dziale II Księgi Wieczystej. Może się zdarzyć tak, że osoba będąca faktycznym właścicielem nie jest ujawniona w KW bo odziedziczyła nieruchomość a dokument stanowiący podstawę nabycia nie został ujawniony w KW. W takim wypadku bezwzględnie żądaj od sprzedawcy wglądu w dokument stanowiący podstawę nabycia .

 

4. Sprawdź czy działka nie leży na terenach zalewowych

Na stronach internetowych http://mapy.isok.gov.pl/imap/ można sprawdzić czy działka stanowiąca przedmiot zakupu nie jest położona na terenach zagrożonych zalaniem.