PROBLEMY Z UZYSKANIEM KREDYTU NA BUDOWĘ DOMU - KONSEKWENCJE USTAWY O OBROCIE ZIEMIĄ

   Ustawa  z dnia 14 kwietnia tego roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła  w życie początkiem maja b.r., sparaliżowała rynek kredytów budowlano-hipotecznych, jak również rynek budowalny.

Przepisy, które miały  głównie chronić rolników, przed zakupem ziemi przez obcokrajowców i zwiększaniu ich cen, spowodowały nieoczekiwane, nowe problemy dotyczące ograniczenia dostępu do finansowania przez Banki głównie budowy, remontu domów, położonych na działkach rolnych.

Z dnia na dzień banki wstrzymały przyjmowanie wniosków kredytowych, wydawanie decyzji, a najbardziej odczuli to ci klienci , którzy  mieli już podpisane umowy kredytowe , gdyż zostały również wstrzymane uruchomienia. Żaden z banków, nie potrafił zająć stanowiska w w/w kwestii. Największym problemem jest brak możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego na działkach, które w świetle ustawy są traktowane jako rolne,  tj. przede wszystkim, o powierzchni powyżej 3000 m2 ,  które nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp)  lub z którego wynika przeznaczenie na cele rolne.

Przed 30 kwietnia bank, który kredytował daną inwestycję odnosił się do dwóch wartości nieruchomości, aktualnej (obecny stan zaawansowania inwestycji)  i przyszłej po wybudowaniu, a tym samym mógł zabezpieczyć się hipoteką od 130 nawet do 200% wartości  kredytu udzielonego wnioskodawcy, taki wniosek był składany w sądzie w wydziale ksiąg wieczystych, wpis w dziale IV  zabezpieczał m.in kapitał pożyczony od Banku, odsetki oraz ewentualne koszty windykacyjne.

Po 30 kwietnia suma hipotek, jaka może być ustanowiona na nieruchomościach objętych ustawą, nie może przewyższać wartości aktualnej na dzień złożenia wniosku w sądzie, wyliczonej na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Innymi słowy, kwota hipoteki nie może być wyższa niż aktualna wartość nieruchomości w momencie starania się o kredyt hipoteczny, czyli w  większości przypadków jest to wartość samej działki. W konsekwencji, Banki nie mają zabezpieczenia, a tym samym muszą odmówić klientowi udzielenia kredytu.

Kolejną wątpliwością, jaką wzbudziła ustawa jest, kto  będzie miał pierwszeństwo w zajęciu  takiej nieruchomości w przypadku windykacji,  Bank czy Agencja Nieruchomości Rolnych..?

Obecnie każdy z Banków wypracowuje swoje podejście, do tej ustawy, jednakże większość z nich zajęło to samo stanowisko. Mianowice banki zabezpieczają się na nieruchomościach, dla których obowiązuje mpzp i przeznaczenie terenu jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( niestety około 75% działek w Polsce nie posiada mpzp) i jednocześnie w ewidencji gruntów musi być właściwe oznaczenie (B,Bp,Bi) .

Jeżeli  gmina nie posiada mpzp wymagana jest zmiana klasyfikacji gruntów w ewidencji gruntów, czyli właściwe oznaczenie „B”, „Bp” – tereny mieszkaniowe, tereny przeznaczone pod zabudowę (niezabudowane)  i np. w przypadku budowy domu: prawomocne pozwolenie na budowę, działka <3000 m2, oraz uaktualnienie przeznaczenia działki w dziale I księgi wieczystej. Powyższe zasady dotyczą również dróg dojazdowych.

Większość banków,  nie zabezpieczy się na działkach o przeznaczeniu: rolniczym, zagrodowym, siedliskowym, do zalesienia, do zadrzewienia, wiejskim osadniczym.

Kwestia podejścia i możliwości ewentualnego kredytowania inwestycji,  jest bardzo indywidulana, także, warto w tej kwestii zasięgnąć porady doradcy kredytowego.

Dodatkowym, aczkolwiek rzadko stosowanym rozwiązaniem dla klientów planujących budowę czy remont  domu, na działce objętej ustawą, może być również inna nieruchomość jako zabezpieczenie czy budowanie z środków własnych. 

  Miejmy nadzieję, że niedługo wejdzie nowelizacja ustawy, która będzie bardziej czytelna i przejrzysta dla wszystkich jej odbiorców, co pozwoli na  łatwiejszy dostęp do kredytów.