Kredyt na zakup mieszkania w budowie przez dewelopera

Kredyt na zakup mieszkania w budowie przez dewelopera

Kredyt na zakup mieszkania w budowie różni się nieco w konstrukcji od kredytu na zakup mieszkania na rynku wtórnym. Warunki brzegowe takiego kredytu (prowizja, oprocentowanie, wcześniejsza spłata) są takie same, jednak w przypadku budowy mieszkania przez dewelopera mamy do czynienia z okresem budowlanym i hipotecznym. W okresie budowlanym bank wypłaca kredyt w transzach. Dla przykładu weźmy mieszkanie za kwotę 400 000 zł, do którego harmonogram płatności przewiduje cztery wpłaty transz po 100 000 zł na rachunek powierniczy dewelopera.

W okresie wypłaty transz kredytobiorca płaci jedynie ratę odsetkową od wypłaconej transzy oraz ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej). Należy pamiętać, że w okresie budowy (transzowania) klient nie spłaca kredytu a jedynie płaci ratę odsetkową. Biorąc pod uwagę, że okres budowy może trwać nawet kilka lat, nabywca mieszkania przez te kilka lat płaci tylko odsetki do banku, bez spłaty kwoty głównej kredytu.

Przy założeniu 25 letniego okresu kredytowania, oprocentowania kredytu na poziomie 3,7%, rata odsetkowa od każdych 100 000 zł wynosi 308 zł miesięcznie. Do tego dochodzi opłata za ubezpieczenie pomostowe w wysokości 83 zł miesięcznie (przy założeniu podniesienia marży o 1%) co daje w sumie 391 zł miesięcznie. Przy wypłacie dwóch transz z banku mamy już kwotę 782 zł miesięcznie, co może stanowić już znaczne obciążenie budżetu domowego. Jeżeli w tym czasie kredytobiorca wynajmuje mieszkanie, musi się liczyć ze zwiększonymi kosztami utrzymania do czasu wprowadzenia się do nowego mieszkania.

Najgorszy okres dla kredytobiorcy rozpoczyna się kiedy bank wypłacił już wszystkie transze, a czas oczekiwania na wpis hipoteki do księgi wieczystej (moment który zwalnia klienta z płacenia ubezpieczenia pomostowego) będzie dłużył się jeszcze kilka miesięcy.  W tym czasie kredytobiorca zaczyna już spłacać ratę kapitałowo-odsetkową i do tego dochodzi jeszcze ubezpieczenie pomostowe. Dla naszego przykładu (kredyt 400 000 zł, okres budowy 2 lata), będzie to rata w wysokości 1913 zł plus 229 zł ubezpieczenia pomostowego.

Należy pamiętać, że bank może stosować również opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą kolejnej transzy do dewelopera. W naszym przypadku 4 transz, występowała by opłata 3 razy przed transzą 2,3 i 4-tą.

Jak widać na powyższym przykładzie przy zakupie mieszkania od dewelopera na kredyt należy zwracać uwagę nie tylko na oprocentowanie i prowizję, ale również na:

1. Wysokość opłaty za ubezpieczenie pomostowe
2. Ilość transz do dewelopera oraz długość okresu budowy
3. Wysokość opłaty za kontrolę inwestycji przed wypłatą transzy

Aby zmniejszyć swoje koszty miesięczne, możemy ponegocjować z deweloperem tak aby zmniejszyć ilość transz na harmonogramie płatności i maksymalnie odsunąć je w czasie tak aby okres płatności raty odsetkowej był jak najkrótszy.