Koszty refinansowania kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe. W czasie długoletniego spłacania rat kredytowych na rynku mogą zmienić się warunki ofert kredytowych przeznaczonych na zakup mieszkania. Dodatkowo z czasem spłacanie zobowiązania może stać się dla kredytobiorcy dużym obciążeniem. W takim przypadku może on zastanowić się nad refinansowaniem kredytu. Jeśli znajdzie bank, który oferuje korzystniejszy kredyt, niż ten obecnie spłacany, może skorzystać z refinansowania. Sprawdźmy, jakie koszty wtedy poniesie.

W 2022 roku tylko 3% Polaków deklarowało, że zamierza wziąć kredyt hipoteczny w obliczu niepewnej sytuacji i przy tak wysokich kosztach kredytu. Obecnie sytuacja się zmieniła, szczególnie po wprowadzeniu rządowego „Bezpiecznego kredytu 2%” i obserwujemy wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi.

Niestety, nie wszyscy dobrze sobie radzą ze spłatą kredytu hipotecznego. W 2022 roku kredytobiorcy mający z tym problem często korzystali z wakacji kredytowych (55%), dodatkowo 3% ankietowanych skorzystało z dopłat do kredytów z funduszu wsparcia kredytobiorców. Natomiast 43% Polaków zadeklarowało, że nie skorzystało z żadnej pomocy w spłacie kredytu.

W 2022 roku 52% ankietowanych zawiesiło raty kredytu na cztery miesiące, a 24% respondentów odłożyło raty na 2 miesiące. W 2023 roku z opcji czteromiesięcznych wakacji kredytowych skorzystało 47% badanych, a z dwumiesięcznego lub trzymiesięcznego odpoczynku od kredytu – po 13% kredytobiorców.

Jako główny powód skorzystania z wakacji kredytowych 58% ankietowanych wskazało ulgę dla budżetu domowego, a 42% zadeklarowało nadpłatę zobowiązania. 40% kredytobiorców korzystających z wakacji kredytowych stwierdziło, że dzięki temu poprawiła się ich sytuacja finansowa [1]. Osoby mające problem ze spłatą kredytu hipotecznego powinni jednak pamiętać również o innych rozwiązaniach jak refinansowanie takiego kredytu. Na tej właśnie kwestii skupimy się w tym artykule.

Refinansowanie kredytu hipotecznego – na czym polega?

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza wcześniejszą spłatę przenoszonego zobowiązania za pomocą nowego finansowania z innego banku. Kredyt nie znika, jest tylko przeniesiony do innej instytucji finansowej. Jednak decydując na refinansowanie kredytu, należy pamiętać, o tym, że nowa oferta musi być korzystniejsza niż dotychczasowa i przynieść realne korzyści finansowe kredytobiorcy, np. w związku z niższym oprocentowaniem.

Refinansowanie kredytu hipotecznego oznacza przeniesienie kredytu do innego banku, a właściwie zastąpienie spłacanego zobowiązania innym, wziętym u drugiego kredytodawcy. Kredyt nadal jest zabezpieczony ustanowieniem hipoteki, jednak musi zostać ona przepisana na bank udzielający kredytu refinansowanego. Głównym celem takiej transakcji jest obniżenie kosztów finansowania, zwłaszcza w sytuacji, gdy dotychczasowa umowa kredytowa została zawarta na mało korzystnych warunkach

Refinansowania kredytu hipotecznego – koszty

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku ma na celu obniżenie dotychczas ponoszonych kosztów spłaty zobowiązania. Jednak warto wiedzieć, że za refinansowanie kredytu hipotecznego koszty zostaną doliczone do nowego zobowiązania lub musi je opłacić kredytobiorca samodzielnie.

Koszty przeniesienia kredytu wiążą się z następującymi czynnościami:

• Ponowna wycena nieruchomości, która jest zabezpieczeniem spłaty kredytu – wartość nieruchomości może się zmienić w okresie spłaty zobowiązania, z tego powodu przeniesienie kredytu do innego banku może wiązać się z ponowną wyceną mieszkania. Koszt przygotowania operatu przez rzeczoznawcę jest zależny od wielkości nieruchomości (kosztuje od 300 do 1 000 zł). Można również skorzystać z rzeczoznawcy banku, dzięki czemu koszt przygotowania wyceny może być niższy.
• Koszty przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego naliczone przez dotychczasowy bank – jest to rekompensata dla banku określona w umowie kredytowej. Nie zawsze są one naliczane, dlatego przed skorzystaniem z refinansowania kredytu warto sprawdzić zapisy w umowie.
• Wykreślenie hipoteki ustanowionej na rzecz dotychczasowego banku z księgi wieczystej – 100 zł.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej na rzecz nowego banku – 200 zł.
• Koszt ubezpieczenia – większość banków przy kredycie hipotecznym wymaga ubezpieczenia na życie, majątkowego oraz zabezpieczającego kredyt. To polisy oferowane przy dłuższych zobowiązaniach, do tego nowy bank może jeszcze wymagać wykupienia ubezpieczenia pomostowego, które zabezpieczy instytucję finansową do czasu dokonania wpisu w księdze wieczystej.
• Koszty zaświadczenia o spłacie kredytu – opłata za taki dokument wynosi od 50 do 200 zł.

Koszty przeniesienia kredytu – czy to się opłaca?

Koszty przeniesienia kredytu do innego banku mogą wynieść nawet 1 500 zł lub więcej, dlatego przed zdecydowaniem się na takie rozwiązanie warto zastanowić się, czy jest ono najlepszą opcją w konkretnym przypadku. Dla kredytobiorców, którzy mają problem ze spłatą kredytu, istnieją inne alternatywy tj. wakacje kredytowe, renegocjacja kredytu u obecnego kredytodawcy lub konsolidacja z dobraniem dodatkowych środków.

Decydując się na refinansowanie kredytu, kredytobiorca musi mieć pewność, że jego zdolność kredytowa jest na dobrym poziomie i nie pogorszyła się od czasu pierwotnego uzyskania kredytu hipotecznego. W przypadku obniżenia zdolności kredytowej, związanego z niższymi dochodami lub na skutek nieterminowych płatności rachunków i wpisu do rejestru dłużników, bank może odmówić refinansowania kredytu.

Warto pamiętać, że wysokość kredytu hipotecznego po refinansowaniu pozostanie taka sama, jednak żadne pieniądze nie zostaną wypłacone na konto kredytobiorcy, będą one przeznaczone na spłatę poprzedniego zobowiązania.

Weryfikując koszty przeniesienia kredytu i jego refinansowanie, warto także zwrócić uwagę na: 

• wysokość i liczbę rat kredytu,
• rodzaj rat – stałe, rosnące albo malejące,
• ostateczny termin spłaty,
• możliwość zmiany liczby kredytobiorców,
• jednorazowe koszty przy przenoszeniu kredytu.

Warto wiedzieć, że jedną z wad refinansowania kredytu są koszty, które kredytobiorca musi ponieść z własnej kieszeni, niektóre z nich mogą być doliczone do kredytu. Przeniesienie kredytu do innego banku powinno być opłacalne dla właściciela kredytu, powinien on zyskać mniejsze oprocentowanie i niższą ratę kredytu. W innej sytuacji refinansowanie kredytu jest nieopłacalne, zwłaszcza jeśli zwrócimy uwagę na koszty takiej transakcji.

Źródło:

[1]: https://rf.gov.pl/wp-content/uploads/2023/06/Raport-31.05.2023.pdf