Jak banki dbają o swoje interesy? Jakie ubezpieczenia do kredytu, proponują banki?

Banki w wyścigu o nowych klientów przygotowują nie tylko coraz bardziej atrakcyjne oferty kredytów hipotecznych, ale razem z towarzystwami ubezpieczeniowymi  tworzą pakiety  z różnymi propozycjami i opcjami ubezpieczeń, Na kredyt mieszkaniowy składają się różne koszty. Ten główny to oczywiście spłata pożyczanej od banku kwoty i odsetek, czyli marża banku. Z własnej kieszeni trzeba jednak pokryć inne wydatki, takie jak prowizja  (chyba, że trafisz na promocję i bank jej nie pobierze), opłaty notarialne, założenie księgi wieczystej  czy wpis hipoteki i opłaty manipulacyjne. Zapłacisz również za ubezpieczenie. Dlatego ważne jest, abyś kalkulując koszty kredytu hipotecznego, wziął pod uwagę np. zakup obowiązkowego ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych czy konieczność wykupienia ubezpieczenia pomostowego. Koszty tych ubezpieczeń ponosi kredytobiorca, a mogą one stanowić znaczącą kwotę, mogą być również skredytowane w ramach udzielanego kredytu hipotecznego.

Ubezpieczenie z jednej strony chroni kredytobiorcę z drugiej gwarantuje bankowi, że odzyska swoje pieniądze. Część ubezpieczeń trzeba wykupić obowiązkowo  (m.in. pomostowe, niskiego wkładu własnego). Niektóre można dokupić dodatkowo (m.in. ubezpieczenie utraty pracy, utraty wartości nieruchomości, odpowiedzialności cywilnej, wad prawnych umowy). Decydując się na kredyt w konkretnym banku musisz zgodzić się na jego propozycję. Kredytobiorca wybierając bank, akceptuje oferowane ubezpieczenie. W niektórych bankach możesz sam wybrać  częstotliwość opłacania składki ubezpieczenia (miesięcznie czy rocznie). Na rynku kredytów hipotecznych duży ruch. Banki walczą o klientów, uproszczając procedury, zwiększając dostępność kredytów, a także obniżając ich koszty oraz składki ubezpieczenia. Banki proponują obniżenie kosztów np. poprzez zakup ubezpieczenia w towarzystwie, z którym współpracuje bank.  Na pewno nie będą odchodzić od wymogu ubezpieczeń pozwalających czuć się bezpiecznie zarówno kredytobiorcy jak i bankowi udzielającemu kredytu.

Ubezpieczenie pomostowe, czyli na czas określony.

Najpopularniejsze jest tzw. ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje do czasu uzyskania wpisu hipoteki-od 14 dni w małych miejscowościach, do 3-6 miesięcy w dużych miastach. Planując zakup nieruchomości finansowanej kredytem hipotecznym, trzeba odpowiednio wcześniej złożyć wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Bank nie uruchomi kredytu bez złożenia i opłacenia  wniosku.  Dla banku kredytowanie nieruchomości niewpisanej do księgi wieczystej stanowi duże ryzyko. Przez ubezpieczenie pomostowe przenosi je na firmę ubezpieczeniową. Za ubezpieczenie pomostowe płacisz tylko do czasu dostarczenia do banku dokumentu potwierdzającego prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. W tym okresie ubezpieczyciel przejmuje ryzyko, które wiąże się z ewentualnym brakiem możliwości ustanowienia hipoteki na danej nieruchomości. Po otrzymaniu zawiadomienia z sądu o dokonaniu prawomocnego wpisu hipoteki, wnioskujesz o odpis z księgi wieczystej i składasz go do banku. Bank przestaje wtedy naliczać comiesięczną opłatę lub zwraca opłatę roczną pomniejszoną o miesiące, w których odpisu nie było. Składki są płatne miesięcznie lub jednorazowo.  Stawki ubezpieczenia są zbliżone.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

 Gdy nie masz gotówki na wkład własny. Jeśli zaciągając kredyt, nie ma wkładu własnego lub jest on zbyt mały, musisz wykupić tzw, ubezpieczenie niskiego wkładu. Jest ono związane z podwyższonym ryzykiem banku w wypadku, gdy kredytujesz inwestycję w 100%  (lub powyżej wartości). W bankowości hipotecznej przyjmuje się, że klient powinien mieć 20%  wkładu własnego, a w przypadku kredytu w walucie nawet 30%. Jeśli go nie ma, brakującą kwotę trzeba ubezpieczyć. Zazwyczaj jest to stawka jednorazowa, płatna przed uruchomieniem kredytu i wynosi od 3,5%-4,5% za okres od 3 do 5 lat płatne z góry przy uruchomieniu kredytu. Od kredytobiorcy zależy, czy wybierze opłacenie ubezpieczenia, czy też woli wnieść wkład własny.

Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy.

Banki oferują także ubezpieczenie od utraty pracy. Ubezpieczyciel zapewni wówczas spłatę rat najczęściej przez 12 miesięcy.  W momencie zaciągania kredytu mało kto zakłada możliwość utraty pracy. Jednak można  się nad tym zastanowić, jeśli przewidujemy np. dłuższe przerwy w zatrudnieniu, czy po prostu wolimy mieć większy spokój. Za takie ubezpieczenie płaci się ryczałtowo w formie zastępującej prowizję lub jako dodatek do innego ubezpieczenia płaconego jednorazowo. Od ognia i innych zdarzeń losowych. Ubezpieczenie od ognia i innych zdarzeń losowych to klasyczne ubezpieczenie majątkowe, które jest obligatoryjne w każdym banku. Przyda się, kiedy w przypadku pożaru, czy powodzi nieruchomość ulegnie zniszczeniu. Składki z racji tego typu ubezpieczenia będziesz płacił przez cały rok okres spłaty kredytu. W tym wypadku banki nie wymagają korzystania z firm, z którymi mają podpisane umowy.  Jeśli posiadamy ubezpieczenie samochodu lub mieszkania, dowiedzmy się, czy możemy uzyskać dobre warunki u obecnego ubezpieczyciela. Ważne aby ten ubezpieczyciel był na liście akceptowanej przez bank. Dla klientów, którzy nie mają czasu na porównywanie ofert, wygodnym rozwiązaniem jest skorzystanie z propozycji banku. Takie ubezpieczenie robi się zawsze na wartość nieruchomości. Możemy liczyć na korzystną propozycję, a potrzebne dokumenty wypełnimy razem z umową kredytową. Suma ubezpieczenia musi być równa wartości nieruchomości oszacowanej przez bank. Stawki różnią się w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego. Średnia stawka od 0,8%-1%. 

Ubezpieczenie na życie.

W zależności od banku ubezpieczenie na życie jest obligatoryjne albo nieobowiązkowe. Banki czasem wymagają od kredytobiorcy wykupienia polisy ubezpieczenia wraz z cesją na rzecz banku. Niektóre żądają jej od wszystkich, inne tylko od starszych kredytobiorców, osób wykonujących niebezpieczne zawody czy jedynych żywicieli rodziny.  Taka polisa jest przydatna głównie wtedy, gdy kredyt zaciąga osoba, mająca na utrzymaniu rodzinę. W przypadku śmierci lub ciężkiej choroby gwarantuje, że ubezpieczyciel spłaci dług bankowi. Nad ubezpieczeniem na życie warto zastanowić się nawet wtedy, gdy nie obejmuje tego oferta banku. Z reguły w bankach, w których ubezpieczenie jest obowiązkowe, jego koszt jest niewielki. Proponowana polisa jest wykupiona w towarzystwie, z którym bank ma podpisaną umowę ze specjalnymi stawkami dla swoich klientów. Najczęściej jest to tzw. ubezpieczenie grupowe kredytobiorców. Może być płatne co miesiąc albo opłacane z góry. Po okresie na jaki jest wymagane klient wybiera opcję comiesięczną albo rezygnuje. Stawki są dużo atrakcyjniejsze niż klasyczne indywidualne ubezpieczenia na życie. Np. jeśli małżeństwo jest objęte takim ubezpieczeniem na życie przy kredycie hipotecznym, w przypadku śmierci jednego z małżonków firma ubezpieczeniowa spłaci 50 proc kredytu bankowi, a reszta (50 proc) nadal będzie obciążać drugą ze stron. W przypadku śmierci obojga, ubezpieczyciel spłaci bankowi całość kwoty pozostającego kredytu. Ubezpieczenie na życie jest szczególnie polecane przy dysproporcjach dochodów kredytobiorców, gdzie np. relacja dochodów jest na poziomie 70 proc do 30 proc. W takie sytuacji nie licząc osobistej tragedii, kredytobiorca zarabiający mniej nie ma szans na spłacenie kredytu jeśli zabraknie lepiej zarabiającego członka rodziny. W przypadku posiadania tak działającego ubezpieczenia na życie 70 proc  kredytu zostałoby spłacone.         

 Title Insurance  ubezpieczenie od wad prawnych nieruchomości.

W obecnej sytuacji tego typu ubezpieczenie nie jest jeszcze tak bardzo znane na polskim  rynku jak ubezpieczenia opisane powyżej. I jest tylko jeden bank, który proponuje tego typu ubezpieczenie jest to Getin Noble Bank. Klient ma do wyboru towarzystwo ubezpieczeniowe Concordia albo Hestia, koszt takiego ubezpieczenia to 0,95% składka jednorazowa.  Należy oczekiwać, że w ciągu najbliższych kilkunastu lat rynek nieruchomości w Polsce, jak również rynek kredytów hipotecznych,  będzie się dynamicznie rozwijał i coraz więcej banków wprowadzi takie ubezpieczenie do swojej oferty. Dlatego też chciałabym trochę więcej na temat tego ubezpieczenia napisać.

Ubezpieczenie Title Insurance ma na celu przede wszystkim ochronę prawomocności hipoteki ustanowionej na rzecz banku oraz ochronę tytułu własności do kredytowanej nieruchomości, naruszenie którego mogłoby wpłynąć na wartość zabezpieczenia. Wady prawne hipoteki lub tytułu prawnego z reguły zostają ujawnione dopiero wtedy, gdy bank rozpoczyna procedury windykacyjne po wypowiedzeniu umowy kredytu. Tego typu problemy mogą wynikać z błędów popełnionych przez pracowników banku w trakcie udzielania kredytu (np. niewłaściwa weryfikacja dokumentów, przeoczenia pewnych punktów procedury, itp.), uchybień w procesie ustanawiania hipoteki

lub też nadużyć oraz oszustw ze strony klientów.

Warto się temu ubezpieczeniu przyjrzeć bliżej, dlatego poniżej umieściłam przykłady zastosowania;  

Z punktu widzenia banku ubezpieczenie TI może efektywnie chronić go przed

stratami związanymi z następującymi przypadkami naruszenia tytułu własności lub prawomocności

ustanowionej hipoteki, zwiększając tym samym bezpieczeństwo portfela

kredytów hipotecznych i obniżając koszt kredytu:

1. Oszustwo ze strony sprzedawcy.

Kredytobiorca kupuje mieszkanie, na które bank udzielił kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że sprzedający był oszustem i sprzedał to samo mieszkanie kilku osobom.  W rezultacie transakcja zakupu mieszkania jest nieważna, bank nie może ustanowić

hipoteki ani też odzyskać wypłaconej kwoty kredytu (środki zostały już przelane

na rachunek sprzedającego i wypłacone).

2. Nadużycie zaufania (oszustwo) ze strony sprzedawcy.

Kredytobiorca kupuje mieszkanie, na które bank udzielił kredytu hipotecznego.

Okazuje się, że dzień przed zawarciem aktu notarialnego, komornik złożył wniosek

o wpis o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości na wniosek innego banku.

3. Oszustwo ze strony kredytobiorcy.

Bank udzielił pożyczki hipotecznej kredytobiorcy, który starał się o kredyt w kilku

bankach (bank o tym wiedział dzięki informacji z BIK, ale klient wytłumaczył się, że

tylko złożył wniosek w celu sprawdzenia konkurencyjnej oferty). Po udzieleniu kredytu,

bank został poinformowany, że jego hipoteka jest wpisana na drugim miejscu, gdyż

kilka dni wcześniej wpłynął wniosek od innego banku.

4. Problem z dostępem do nieruchomości.

Kredytobiorca kupił dom na działce, do której był dojazd przez inną prywatną nieruchomość

(w KW była wpisana służebność przejścia i przejazdu). Po wszczęciu przez

bank egzekucji z nieruchomości właściciel drogi dojazdowej zablokował ją (postawił

bramę), co uniemożliwia dojazd do nieruchomości.

5. Obciążenie nieruchomości przez służebność nie ujawnioną w KW.

Kredytobiorca nabył nieruchomość na podstawie darowizny od rodziców. W akcie

notarialnym było wpisane dożywocie dla rodziców, ale nie zostało to ujawnione w KW.

Bank udzielił kredytobiorcy pożyczki hipotecznej i nie sprawdził aktu notarialnego

nabycia nieruchomości. Służebność została ujawniona dopiero po wszczęciu egzekucji

przez bank.

6. Brak podpisu dokumentów kredytowych przez współmałżonka.

Bank udzielił kredytu hipotecznego małżeństwu.  Po wszczęciu

egzekucji przez bank okazało się, że zlecenie wypłaty kredytu było podpisane tylko

przez jednego ze współmałżonków, w związku z tym drugi współmałżonek zakwestionował

swoje zobowiązania wobec banku z tytułu tego kredytu.

7. Niewłaściwe ustanowienie hipoteki zwykłej (zamiast kaucyjnej).

Bank udzielił kredytobiorcy kredytu w CHF i ustanowił na kwotę kapitału hipotekę

zwykłą. Zgodnie z najnowszą wykładnią prawną, hipoteka zwykła nie może być ustanowiona

dla kredytów walutowych, gdyż kwota hipoteki jest nieokreślona (zależy od

kursu walutowego). Po pewnym czasie kredytobiorca składa wniosek o anulowanie

tego wpisu.

8. Błędne ustanowienie hipoteki kaucyjnej.

We wniosku o ustanowienie hipoteki kaucyjnej bank błędnie podał numer umowy

kredytowej.

ZALETY UBEZPIECZENIA TITLE INSURANCE

Najważniejszą zaletą ubezpieczenia TI jest to, że posiadacze polisy TI nie muszą się

martwić o ryzyko związane z roszczeniami do posiadanej nieruchomości zgłoszonymi

przez osoby trzecie, ponieważ ewentualne straty oraz koszty prawne będą pokryte

przez firmę ubezpieczeniową. Inne korzyści to:

• Oszczędność czasu i pieniędzy – pełna ochrona prawna,

dzięki czemu posiadacz polisy może wynająć prawnika na koszt firmy ubezpieczeniowej,

co  upraszcza postępowanie sądowe dla właściciela nieruchomości, oszczędzając tym samym czas i  pieniądze właściciela polisy,

• Tworzenie bezpiecznego klimatu inwestycyjnego – transfer ryzyka prawnego do

firmy ubezpieczeniowej,

 

Nieruchomości, dla których są wystawione polisy TI zapewniają znacznie większe bezpieczeństwo prawne dla nabywców, co stwarza zachęcające warunki dla nowych inwestycji. Inwestorzy wiedzą, że stan prawny takiej nieruchomości został dokładnie sprawdzony przez firmę ubezpieczeniową,

a w razie problemów z tytułem prawnym do nieruchomości zapewniona jest

ochrona.

W przypadku krajowego rynku, jako istotne czynniki ryzyka należy mieć na uwadze

kwestie reprywatyzacji oraz przypadki przejmowania nieruchomości przez obywateli

z zagranicy (dot. to osób np. z podwójnym obywatelstwem, przedsiębiorstw zagranicznych).

Polska, w przeciwieństwie do innych krajów regionu, w dalszym ciągu nie

ma uchwalonego prawa regulującego stosunki własnościowe do nieruchomości będących

własnością innych osób przed II wojną światową. Zwłaszcza w takich miastach jak

Kraków, Warszawa, Łódź i Wrocław reprywatyzacja stanowi bardzo skomplikowany

problem.

Inne korzyści na naszym krajowym rynku, to:

• Ochrona wynikająca z ograniczeń rękojmi w przypadku rejestracji praw osób trzecich

lub innych obciążeń nieruchomości w księdze wieczystej.

• Ochrona przed błędami notariuszy, takimi jak nieprawidłowa identyfikacja sprzedawcy

lub kupującego oraz błędy przy sporządzaniu aktu notarialnego lub wniosku

o wpis do księgi wieczystej.

• Defekty prawne tytułu własności nieruchomości lub wątpliwości dotyczące prawidłowości

przeniesienia prawa do wieczystego użytkowania.

• Ochrona przed błędami operacyjnymi popełnionymi przez pracowników banku oraz

oszustwami.

• Ochrona finansowanej nieruchomości w przypadku stwierdzenia błędów prawnych

uniemożliwiających ustanowienie hipoteki, co jest szczególnie istotne zwłaszcza

w obszarze nieruchomości komercyjnych.

• Ochrona praw obecnych właścicieli przed roszczeniami reprywatyzacyjnymi.

• Ochrona praw obecnych właścicieli przed błędami popełnionymi w trakcie prywatyzacji

na początku lat 90-tych.

• Ochrona przed błędami prawnymi wynikającymi z nieprawidłowości w procesie

sprzedaży nieruchomości przez przedsiębiorstwo (np. nieprawidłowa reprezentacja,

nieprawomocna decyzja o sprzedaży, itp.) lub podpisywania umowy kredytu

Rosnący obrót nieruchomościami w najbliższym czasie, przyczyniać się będzie do powstawania wielu wyzwań oraz problemów wymagających rozwiązania, jak np. standaryzacja i przejrzystość transakcji związanych z obrotem nieruchomościami. Takim narzędziem wspierającym ten proces może być ubezpieczenie Title Insurance. Dzięki niemu możliwe będzie zminimalizowanie ryzyka oszustw lub naruszenia praw własności do nieruchomości wśród uczestników rynku (gospodarstwa domowe, instytucje finansowe, deweloperów, pośredników w obrocie nieruchomościami itp.). Dzięki temu rosnąć będzie wzajemne zaufanie, bezpieczeństwo obrotu gospodarczego, przejrzystość transakcji, efektywność rynku. Z punktu widzenia banków  ubezpieczenie TI wspierać będzie proces weryfikacji informacji o zabezpieczeniach kredytów hipotecznych, jakimi są nieruchomości. Tak zdefiniowane wyżej korzyści nie powinny pozostać bez wpływu w najbliższej przyszłości na rozwój kredytów hipotecznych, inwestycje na rynku nieruchomości, inwestycje infrastrukturalne (drogi, budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe). Zwłaszcza, że duża część inwestycji będzie musiała być dokonana na terenach, których stan prawny może być jeszcze nieuregulowany