Dlaczego banki żądają zabezpieczeń o wartości wyższej niż kredyt?

Banki udzielając kredytu zakładają, że zostanie on spłacony standardowym trybie – z środków wypracowanych przez kredytobiorcę, które były założone przy obliczaniu zdolności kredytowej kredytobiorcy. Po zabezpieczenie bank sięga tylko w ostateczności – kiedy jego interesy są  zagrożone i nie ma  innej możliwości odzyskania pieniędzy wyłożonych na kredyt. Banki nie zakładają, że będą musiały zrealizować zabezpieczenie kredytu na przykład przez sprzedaż nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę. Jeśli konieczna jest spłata kredytu z zabezpieczenia to jest to porażka osób decydujących o udzieleniu kredytu i zazwyczaj wiąże się to ze stratami finansowymi dla banku.

Jeżeli  analizie ryzyka kredytowego związanego z udzieleniem danego kredytu bank uzna za konieczne przyjęcie zabezpieczenia – jego wartość i forma ustalana jest w zależności od typu kredytu i zakresu ryzyka związanego z danym kredytem. W przypadku zabezpieczeń osobowych bank sprawdza sytuację finansową na przykład wystawcy weksla czy też sytuację finansową poręczyciela. Jeśli zabezpieczeniem ma być natomiast zabezpieczenie rzeczowe, to bank ocenia je uwzględniając:

• łatwość określenia wartości zabezpieczenia
• możliwość zmiany wartości zabezpieczenia w czasie
• płynność zabezpieczenia – czyli możliwość zbycia zabezpieczenia w danym czasie
• wartość zabezpieczenia w przypadku wymuszonej sprzedaży

Właśnie przez wzgląd na niepewność co do możliwości zbycia w przyszłości przedmiotu zabezpieczenia za przewidywaną cenę, banki ustalają skorygowane wartości przedmiotu zabezpieczenia. Wartość przedmiotu zabezpieczenia korygują na podstawie własnych analiz i danych. W kwestiach związanych z ustaleniem wartości zabezpieczenia zdarza się przyjmowanie uwag Klienta, którzy swoje opinie co do zabezpieczenia opierają na aktualnej wartości rynkowej przedmiotu. Ponadto, skorygowana wartość zabezpieczenia musi zapewniać pewną nadwyżkę nad wartością udzielonego kredytu wraz z odsetkami. Nie należy bowiem zapominać, że realizacja zabezpieczenia wiąże się z wysokimi kosztami, które musi ponieść bank. Dlatego banki żądają zabezpieczenia o wartości rynkowej przewyższającej kredyt. Najmilej widziane są również zabezpieczenia różnorodne, aby można było zmniejszyć ryzyko. W przypadku kredytów mieszkaniowych, jako najbardziej bezpiecznych dla banków jest tak, że kredytobiorca może wciąż otrzymać kredyt nawet na 100% wartości zabezpieczenia, jednak wówczas płaci ubezpieczenie niskiego wkładu. Stan ten jednak ulegnie zmianie, gdyż od 2014r. zaczynają obowiązywać nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego, które uniemożliwią bankom finansowanie 100% kredytu – nawet w przypadku kredytów mieszkaniowych.  

Z punktu widzenia banku najatrakcyjniejszym zabezpieczeniem jest zabezpieczenie płynne – lokaty bankowe, gotówka, gwarancje bankowe, poręczenia podmiotów o bardzo dobrej kondycji finansowej, obligacje. Dziś , z uwagi na inicjatywy związane z obecnością Polski w Unii Europejskiej rozwija się również system gwarancji i poręczeń specjalnych funduszy powołanych do tych celów.

W praktyce, najczęściej stosowanym zabezpieczeniem rzeczowym są hipoteki na nieruchomościach, zastawy rejestrowe na maszynach, urządzeniach, zapasach.

W przypadku zabezpieczeń hipotecznych banki wymagają wycen sporządzonych przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych.

Konieczność dokonania wyceny może również  pojawić się w przypadku finansowania specjalistycznych środków trwałych takich jak linia technologiczna.

Z reguły bank wymaga, aby przedmiot zabezpieczenia był ubezpieczony, a prawa z polisy scedowane na jego rzecz.

Banki co do zasady mają różne polityki w kwestii zabezpieczeń. Dlatego  aby wybrać  najkorzystniejszą dla siebie opcję, należy porównać możliwości rynkowe w tym zakresie.