Nabycie mieszkania od dewelopera - uwagi

Polska to kraj, w którym panuje kultura posiadania własnego mieszkania – chcemy je mieć na własność – własne „cztery kąty”. Planując zakup mieszkania zawsze stajemy przed dylematem, czy ma to być mieszkanie używane czy też nowe.

Kilkadziesiąt tysięcy Polaków w ciągu każdego roku wybiera kupno nowego mieszkania, często będącego jeszcze w budowie, zwłaszcza w sytuacji, kiedy dopłaty do kredytów mieszkaniowych dotyczą tylko zakupów mieszkań od deweloperów – jak to jest w przypadku Mieszkania dla Młodych.

Należy jednak pamiętać, że zakup mieszkania od dewelopera nie jest wolny od ryzyka.

Branża budowlana przeżywa w ostatnich latach kryzys i niestety nie omija to także deweloperów.

Od 2012 roku obowiązuje ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, jest więc szansa, że Klienci upadłych deweloperów nie zostaną z niczym.

Zgodnie z ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od dewelopera prospektu informacyjnego sprzedawanej inwestycji. Z prospektu dowiemy się między innymi.:

• jakie inwestycje zrealizował deweloper
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy kupujących (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Szczególną wagę ma tu rachunek powierniczy, który ma zabezpieczać pieniądze wpłacane przez kupujących deweloperowi. Bank wypłaca firmie te pieniądze w miarę postępu robót (rachunek otwarty) albo dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania (rachunek zamknięty).

Obostrzenia związane z ustawą dotyczą jednak tylko inwestycji rozpoczętych po wejściu ustawy w życie. Dlatego wciąż istnieje ryzyko natrafienia na firmę, która narazi na straty swoich Klientów. Jedynie co piąta umowa zawiera obietnicę wybudowania mieszkania w ciągu roku lub dwóch. W tym czasie wiele się może zdarzyć z deweloperem.  Jak wynika z danych Urzędu Ochrony Konsumentów i Konkurencji, z 93 skontrolowanych firm deweloperskich i spółdzielni prowadzących działalność deweloperską, aż 81 nie stosowało do tej pory rachunku powierniczego.

Ustawa deweloperska zawiera także inne rozwiązania zmniejszające ryzyko kupujących nowe mieszkania.
Ustawa deweloperska miała skończyć z praktyką braku ochrony nabywcy mieszkania od dewelopera. Obecnie deweloperzy muszą podawać szczegóły swoich inwestycji w prospekcie informacyjnym, a większość danych zawartych w prospekcie musi się później znaleźć w umowie końcowej zawieranej u notariusza.

Zawierając umowę z deweloperem, szczególną uwagę należy zwrócić na zapisy w umowach, które rażąco naruszają interesy konsumentów. Jak wynika z raportu UOKiK, po prześwietleniu 1162 wzorów umów oraz 1239 umów już zawartych UOKiK stwierdził, że aż roi się w nich od klauzul tzw. abuzywnych – czyli rażąco naruszających interesy konsumentów.

Stosując takie podstępne zapisy deweloperzy próbują przerzucić na Klientów jak najwięcej ryzyka i kosztów. Najczęściej zapisy obciążają Klientów niesprecyzowanymi kosztami eksploatacji mieszkań i części wspólnej budynku, zastrzeżeniem w umowie możliwość obciążenia kosztami Klienta, który nie z własnej winy odstąpi od umowy, narzucaniem kancelarii notarialnej, w której zawierana jest umowa.