Promesa wykreślenia hipoteki – czym jest i co warto o niej wiedzieć?

Kredytobiorca, który chciałby sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką, oprócz standardowych dokumentów potrzebnych przy sprzedaży, musi również dostarczyć dodatkowo pisma otrzymane z banku. To zaświadczenie o wysokości zobowiązania oraz promesa wykreślenia hipoteki. Warto pamiętać, że hipoteka obciąża mieszkanie, a nie jego właściciela, z tego powodu niezbędne jest dopełnienie wszelkich formalności, aby transakcja była bezpieczna nie tylko dla sprzedającego, ale również dla nabywcy.

Artykuł ten ma na celu rzetelne i dogłębne wyjaśnienie zagadnienia promesy wykreślenia hipoteki, które stanowi kluczowy element w procesie obrotu nieruchomościami. W pierwszej części tekstu zajmiemy się wyjaśnieniem, jak przebiega sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Ta część artykułu przybliży czytelnikom procesy prawne i finansowe, które są nieodłącznym elementem tego rodzaju transakcji.

Następnie przejdziemy do omówienia samej promesy na wykreślenie hipoteki, która jest istotnym dokumentem w procesie sprzedaży nieruchomości obciążonych hipoteką. Wyjaśnimy, czym dokładnie jest promesa, jakie ma znaczenie prawne i finansowe oraz jakie korzyści i potencjalne ryzyka wiążą się z jej wykorzystaniem.

W końcowej części artykułu skupimy się na związku między promesą wykreślenia hipoteki a aktem notarialnym. Ta sekcja poświęcona będzie analizie prawnej i proceduralnej roli promesy w kontekście finalizacji aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości. Przedstawione zostaną praktyczne aspekty związane z wykorzystaniem promesy w celu zapewnienia bezpieczeństwa prawno-finansowego zarówno sprzedającego, jak i kupującego nieruchomość.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – jak wygląda?

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest możliwa do zrealizowania, jednak wymaga od sprzedawcy więcej formalności. Przede wszystkim kredytobiorca musi o planowanej transakcji poinformować bank. Pomimo tego, że właścicielem nieruchomości jest osoba spłacająca kredyt i to ona decyduje o losach własnego lokalu, to i tak, aby uzyskać dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości, musi się zgłosić do banku.

Planując sprzedaż mieszkania z obciążoną hipoteką, należy znaleźć chętnego do zakupu. Następnie trzeba zwrócić się do banku i poprosić o przygotowanie zaświadczenia o wysokości zadłużenia. Pamiętajmy, że oprócz tego potrzebna będzie także promesa banku na wykreślenie hipoteki. Po tych czynnościach można podpisać umowę przedwstępną na sprzedaż nieruchomości. Umowa taka nie musi być zatwierdzona przez notariusza, powinna zawierać:

• dane obu stron umowy – kupującego i sprzedającego;
• opis lokalu będącego przedmiotem sprzedaży (adres, numer księgi wieczystej itp.);
• oświadczenie, że sprzedawane mieszkanie zostało zakupione ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego i jest w momencie sprzedaży obciążone hipoteką;
• przyrzeczenie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę;
• oświadczenie kupującego potwierdzające stan techniczny i prawny lokalu w momencie zakupu;
• informacja o tym, że lokal zostanie nabyty ze środków pochodzących z hipoteki;
• okres obowiązywania umowy wraz z datą zawarcia umowy przyrzeczonej;
• informacje finansowe tj. cena nieruchomości, wysokość zadatku, kary umowne itp.;
• postanowienia końcowe i podpisy.

Promesa na wykreślenie hipoteki – co to jest?

Promesa wykreślenia hipoteki to zobowiązanie na piśmie, które wystawia bank. Najczęściej dotyczy ono zgody na przyznanie kredytu, jednak w przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką bank musi zobowiązać się do tego, że odciąży hipotekę lokalu po spłacie całego kredytu. Promesa na wykreślenie hipoteki wiąże się z dodatkowymi kosztami – za dokument taki trzeba zapłacić około kilkuset złotych.

Promesa wykreślenia hipoteki jest ważna tylko 30 dni od dnia otrzymania dokumentu. W tym czasie sprzedawca/kredytobiorca musi podpisać umowę sprzedaży. Promesa banku na wykreślenie hipoteki oraz zaświadczenie o wysokości zadłużenia są niezbędne do określenia warunków umowy przedwstępnej i przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Dokumenty te należy przedstawić notariuszowi.

Promesa wykreślenia hipoteki a akt notarialny

Końcowym etapem sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką jest umowa przyrzeczona i sporządzenie aktu notarialnego przeniesienia własności nieruchomości. To wymóg prawny, który zabezpiecza interesy obydwu stron transakcji. Do sporządzenia umowy i aktu notarialnego potrzebne są następujące dokumenty:

• akt własności nieruchomości;
• numer księgi wieczystej;
• zaświadczenie o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego;
• promesa wykreślenia hipoteki potwierdzająca wykreślenie przez bank obciążenia z księgi wieczystej po spłacie pełnej kwoty zobowiązania.

 

Warto pamiętać, że koszty notarialne najczęściej ponosi kupujący, podobnie jak koszty wpisu do księgi wieczystej.

Po sporządzeniu aktu notarialnego należy uzyskać z banku zgodę na zwolnienie z hipoteki. To tzw. list mazalny, który bank wystawia po zaksięgowaniu ostatniej raty kredytu. Trwa to około 2-3 tygodni od dnia całkowitej spłaty zobowiązania. Po uzyskaniu listu mazalnego można wykreślić wpis z ksiąg wieczystych. W tym celu należy złożyć wniosek do sądu rejonowego do działu ksiąg wieczystych,

Sprzedając mieszkanie z obciążona hipoteką, należy pamiętać, że jeśli zrobimy to wcześniej niż 5 lat od momentu nabycia nieruchomości, wtedy będziemy zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19% od wartości mieszkania. Sprzedaż lokalu z kredytem hipotecznym wymaga dopełnienia większej ilości formalności, a do tego niezbędne jest uzyskanie dokumentów z banku, m.in. zaświadczenia i promesy na wykreślenie hipoteki.