Wkład własny – o czym warto wiedzieć?

Wkład własny to jeden z głównych warunków, jaki musi spełnić kredytobiorca ubiegający się o kredyt hipoteczny. Wkład własny musi wynieść co najmniej 20% wartości nieruchomości. Jednak warto wiedzieć, że banki akceptują również inne niż finansowe formy wkładu własnego.

W sierpniu 2023 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 38,87 tys. osób, w porównaniu do tego samego okresu roku 2022 oznacza to wzrost o 213,8% (12,39 tys.). Średnia wysokość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w sierpniu 2023 roku wyniosła 410,4 tys. zł i była wyższa o 21,9% w stosunku do wartości zobowiązania odnotowanej w sierpniu 2022 roku.

Głównym powodem wzrostu wartości indeksu jest wzrost liczby osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy z około 12,4 tys. do prawie 39 tys. kredytobiorców. Powodem tak dużego zainteresowania kredytami hipotecznymi jest wprowadzenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Według biura informacji Kredytowej około 60% wśród osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w sierpniu 2023 roku to kredytobiorcy w wieku do 45 lat nieposiadające wcześniej zobowiązania hipotecznego, wnioskujące o finansowanie do kwoty 600 tys. zł w banku biorącym udział w programie [1]. Z kredytem hipotecznym nieodłącznie związany jest wkład własny, na którym skoncentrujemy się w tym artykule.

Wkład własny  – co to jest?

Wkład własny oznacza określoną sumę pieniędzy, którą musi dysponować wnioskodawca, jeśli chce uzyskać kredyt hipoteczny. Dla banku wartość ta stanowi potwierdzenie wiarygodności i rzetelności jako kredytobiorcy w spłacie wieloletniego zobowiązania.

Wartość wkładu własnego jest wyrażana procentowo i zależy od wartości nieruchomości. Zgromadzona kwota zaliczana jest jako transza zapłaty za nabytą nieruchomość. Kredytobiorca wartości wkładu własnego nie przesyła na konto banku, jest zobowiązany tylko do dostarczenia potwierdzenia, że zebrał odpowiednią ilość środków i przekazał je na konto sprzedającego mieszkanie.

Ile wynosi minimalny wkład własny 2023?

Wkład własny do kredytu hipotecznego funkcjonuje w Polsce już od wielu lat. Został wprowadzony w 2014 roku, kiedy to weszła w życie Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego z 2013 roku, która zobowiązała banki, aby udzielały kredytów mieszkaniowych na maksymalnie 95% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania. Oznaczało to, że kredytobiorca przed uzyskaniem kredytu musiał z własnej kieszeni pokryć przynajmniej 5% wartości kupowanego lokalu lub budowanego domu.

Wkład własny był systematycznie podwyższany przez KNF, najpierw wynosił 5%, potem 10% ceny nieruchomości. Obecnie minimalny wkład własny 2023 wynosi 20% wartości mieszkania. Według najnowszej Rekomendacji S banki mogą zgodzić się na niższą sumę, wynoszącą 10% ceny, jaką trzeba zapłacić za lokal, jednak pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia kredytu. Najczęściej polega to na konieczności wykupienia tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Takie rozwiązanie wiąże się z koniecznością opłacania składek do czasu, kiedy wskaźnik LfV, który określa relację pozostałej do spłaty kwoty kredytu do wartości nieruchomości, osiągnie wymaganą wartość 80%. 

Wkład własny a zdolność kredytowa

Minimalny wkład własny 2023 wynosi 20%, dodatkowo niektóre banki zgadzają się na 10% wartości mieszkania wraz z ubezpieczeniem. Warto wiedzieć, że kredytobiorca posiadający oszczędności może zdecydować się również na wyższy wkład własny wynoszący np. 30 lub 40% wartości nabywanej nieruchomości.

Przy wnioskowaniu o kredyt z niskim wkładem własnym (10%) duże znaczenie ma zdolność kredytowa, ponieważ potwierdza ona, czy klient będzie w stanie spłacać ratę kredytową, która będzie podwyższona o kwotę ubezpieczenia. Natomiast wysoki wkład własny 2023 ma przełożenie na odsetki kredytowe, co wpływa na ostateczny koszt kredytu. Dodatkowo od poziomu zgromadzonych oszczędności może także zależeć marża bankowa, która ma znaczenie przy określaniu wysokości raty miesięcznej.

Co może być wkładem własnym?

Minimalne wymagania w zakresie wkładu własnego przy kredycie hipoteczny ustala bank. Muszą one być zgodne z rekomendacją KNF, a także uwzględniać zdolność kredytową kredytobiorcy. Warto wiedzieć, że wkład własny nie musi być w formie pieniężnej. Przez bank uznana może być działka za wkład własny, na której klient zamierza wybudować dom.

Wkład własny 2023 może pochodzić z darowizny przekazanej przez członka najbliższej rodziny, która jest objęta zerową grupą podatkową. Jeśli darowizna pochodzi od małżonka, dziecka, wnuka, rodziców, dziadków, rodzeństwa, ojczyma lub macochy, wtedy kredytobiorca, który wykorzysta ją na wkład własny, nie musi płacić podatku od spadków i darowizn.

Jako  wkład własny banki akceptują również zadatek, jeśli wynosi on minimum 10% wartości nieruchomości. W takim przypadku należy w banku przedstawić umowę przedwstępną określającą wysokość zadatku oraz termin jego płatności. Innym sposobem umożliwiającym zastąpienie brakujących środków na wkład własny 2023 jest zastaw na obligacjach skarbowych lub innych papierach wartościowych. Dodatkowo można w tym celu wykorzystać też środki zgromadzone na koncie IKE (Indywidualne Konto Emerytalne), IKZE (Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego) lub PPK (Pracownicze Plany Kapitałowe). Czasami jako zabezpieczenie wkładu własnego może być wykorzystana inna nieruchomość, ale nie wszystkie banki akceptują takie rozwiązanie.

Wkład własny 2023 to suma, którą musi posiadać kredytobiorca wnioskujący o kredyt hipoteczny. Obecnie wynosi on 20% wartości nieruchomości i stanowi zabezpieczenie oraz potwierdzenie wiarygodności wnioskującego o zobowiązanie. Wkładem własnym może być gotówka, działka, papiery wartościowe lub środki zgromadzone na koncie emerytalnym.

Źródło:

[1]: https://media.bik.pl/informacje-prasowe/818990/o-prawie-300-wzrosla-wartosc-zapytan-o-kredyty-mieszkaniowe-w-sierpniu-2023-r