Umowa przedwstępna notarialna a cywilnoprawna

Wielu z moich klientów,  przymierzając się do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, zwraca się do mnie z zapytaniem o formę umowy przedwstępnej. Jest to bardzo istotne zagadnienie z punktu widzenia procesu zakupu nieruchomości, dlatego postanowiłam poświęcić mu parę zdań, porównując obie formy tej umowy.

1. Ważność umowy

Jest to zasadnicza różnica. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma większą ważność aniżeli zwykła umowa cywilnoprawna. Wynika to z faktu, iż w razie niewykonania przez jedną ze stron postanowień umowy zawartej w formie aktu, druga strona może domagać się swoich praw przed sądem. W takiej sytuacji strona występuje z powództwem o zastępcze oświadczenie woli. Prawomocne orzeczenie sądowe zastępuje oświadczenie woli uchylającej się strony.  Innymi słowy, oznacza to, iż każda ze stron w sytuacji gdy druga uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, może wystąpić na drogę sądową i domagać się zawarcia tej umowy. Dlatego też umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego sugerowana jest osobom zdecydowanym co do zakupu danej nieruchomości. Jeżeli natomiast, z jakiś względów bierzemy pod uwagę iż może nie dojść do podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność, proponuję zawrzeć zwykłą umowę pisemną. W przypadku takiej umowy, jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, pozostaje stronom  rozliczenie zadatku/zaliczki oraz ewentualne roszczenie odszkodowawcze. Zakres odszkodowania obejmować może zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, tj. np.: koszty sporządzenia umowy, koszty podróży w celu jej zawarcia, opłaty skarbowe, sądowe.

2. Koszty

Warto też wziąć pod uwagę koszty zawarcia obu umów. W przypadku umowy przedwstępnej notarialnej musimy się liczyć z taksą notarialną. W zależności od ustaleń, zazwyczaj pokrywa ją strona kupująca. W przypadku umowy cywilnoprawnej sporządzenie tej umowy i zredagowanie jej treści jest po stronie osób zainteresowanych jej zawarciem.

3. Zadatek a zaliczka

Zarówno w umowie przedwstępnej w formie aktu notarilanego, jak i cywilnoprawnej może występować zadatek lub zaliczka. Pojęcie zadatku uregulowane jest w Kodeksie Cywilnym i stanowi, iż w sytuacji gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może odstąpić od umowy i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała – może żądać sumy dwukrotnie wyższej.  Natomiast w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony.  Zasada ta dotyczy również sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło na sktutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponoszą obie strony lub za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi. W przypadku wykonania umowy, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała.

Zaliczka natomiast, to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. Stanowi jedynie część ceny. Zaliczka tym różni się od zadatku, iż zawsze jest zwrotna ( chyba że strony umowy postanowią inaczej). Oznacza to, iż w sytuacji gdy umowa nie dojdzie do skutku, każda ze stron ma obowiązek zwrotu drugiej otrzymanego przez nią wcześniej świadczenia.

4. Bezpieczeństwo

Podsumowując, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego i umowa cywilnoprawna znacząco się od siebie różnią, a wybór formy może mieć znaczenie dla określenia skutków prawnych, jakie ta umowa będzie wywoływać w przyszłości. Dlatego tak ważne jest wcześniejsze dokładne przanalizowanie obu form, zanim podejmie się decyzję którą z nich wybrać.

Zakup nieruchomości to jedna z ważniejszych życiowych decyzji. Dlatego istotne jest, by transakcja ta odbyła się bezproblemowo i bezpiecznie. Na bezpieczeństwo transakcji składa się  wiele czynników, m.in.:  wybór formy umowy przedwstępnej oraz kwestii zadatku/ zaliczki, wybór banku kredytującego, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości . Trzeba mieć na względzie, że notariusz nie ponosi odpowiedzialności za sprawdzenie tego stanu. Jest to w gestii zainteresowanej strony.  Dlatego, sugeruję by decydując się na zakup nieruchomości i wzięcie kredytu ( zwykle na lata) skorzystać z pomocy i fachowego doradztwa osób specjalizujących się w danej branży.