Lokal mieszkalny w budynku 4-lokalowym bez dostępu do drogi publicznej

Transakcja przeprowadzona w połowie 2019r.

 

Klienci wnioskowali o kredyt na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w budynku 4-lokalowymm. Standardowo w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego wpisany jest udział w gruncie, tj. w działce, na której posadowiony jest budynek. Udział w gruncie przysługuje każdoczesnemu właścicielowi lokalu mieszkalnego i nie podlega oddzielnemu obrotowi.

 

Na tym zwykle sprawa się kończy, jednakże w opisanej transakcji działka, na której posadowiony był budynek nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Ten dostęp właściciele poszczególnych lokali mieli zapewniony poprzez udziały kupione w działce drogowej, drodze wewnętrznej i dopiero ta droga wewnętrzna zapewniała dostęp do drogi publicznej.

 

W czym problem?

Na rynku pierwotnym, przy inwestycjach deweloperskich, zdarza się, że deweloper oprócz lokalu mieszkalnego sprzedaje też udziały w drogach wewnętrznych, placach zabaw, terenach zielonych.

Tych udziałów nie widać w księdze wieczystej lokalu mieszkalnego, ale to właśnie przez zakup udziałów w drogach wewnętrznych jest zapewniony dostęp do drogi publicznej, jeśli działa z budynkiem nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej.

Jeśli w przyszłości następuje sprzedaż takiego lokalu należy również sprzedać udziały w działkach drogowych, bo pominięcie tego elementu skutkuje tym, że lokal ma wadę prawną tj.  właściciel lokalu od strony formalno-prawnej nie ma dostępu do drogi publicznej. Ważne jest więc, żeby kupując lokal mieszkalny na rynku wtórnym zweryfikować zapisy aktu nabycia zbywcy.  

 

Brakujący udział w drodze

Fakt, że lokal mieszkalny powinien być sprzedany razem z udziałem w drodze został zauważony na etapie wyceny i analizy nieruchomości. Okazało się, że zbywca nie nabył wraz z lokalem mieszkalnym udziału w drodze, a na etapie przygotowania aktu notarialnego ta kwestia nie została zauważona również przez notariusza.

W tym momencie konieczny okazał się kontakt z poprzednim właścicielem lokalu, który nadal posiadał własność udziału w działce drogowej.

Innym rozwiązaniem mogło być nabycie jakiegokolwiek udziału od innego współwłaściciela drogi, bo nie jest istotne jak duży jest udział w drodze.

 

Wada prawna a życie  

Zbywca bez problemu korzystał przez kilka lat z drogi wewnętrznej, żeby dotrzeć do swojego mieszkania, pomimo że nie był współwłaścicielem tej drogi. Nikt z sąsiadów oczywiście nie zablokował swobodnego dostępu do mieszkania, ale od strony formalno-prawnej, jeśli pierwszy właściciel musiał wraz z lokalem zakupić udziały w działkach wewnętrznych, to konsekwentnie kolejni nabywcy również powinni takie udziały kupić.

 

 

Jeśli szukasz doradcy kredytowego w Poznaniu, któremu powierzysz prowadzenie swojego tematu hipotecznego zapraszam do współpracy.

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | bozena.myszczyszyn@ekspertka.pl