Opróżnione miejsce hipoteczne – co to jest?

W wyniku nowelizacji Ustawy  o księgach wieczystych do polskiego systemu prawnego zostały wprowadzone przepisy dające właścicielowi prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Nowelizacja ta weszła w życie 20 lutego 2011 roku. Czym jest opróżnione miejsce hipoteczne?

Hipoteka to rozwiązanie często wykorzystywane przy różnego rodzaju wierzytelnościach. Najczęściej jej ustanowienie ma miejsce przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego. Od 2011 roku z pojęciem hipoteki wiąże się także rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym. Należy wyjaśnić, co dokładnie kryje się pod tym określeniem.  

Czym jest hipoteka i jak powstaje?

Zacznijmy od wyjaśnienia tego, czym w ogóle jest hipoteka. W nomenklaturze prawnej określa się w ten sposób ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione na rzeczach (np. nieruchomości) lub na różnych prawach. Celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności, która się pojawia w wyniku podpisania umowy i powstania stosunku prawnego. W ten sposób powstaje dłużnik hipoteczny (właściciel prawa lub rzeczy obciążonej hipoteką) i wierzyciel hipoteczny (np. bank udzielający kredytu mieszkaniowego). Jedna hipoteka może zabezpieczać jedną lub kilka wierzytelności. Aby powstała hipoteka, niezbędne jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej.

Cym jest opróżnione miejsce hipoteczne?

Przed nowelizacją wprowadzoną w 2011 roku stosowano tzw. regułę posuwania się hipotek naprzód. Chodziło w niej o to, że z chwilą wygaśnięcia hipoteki obciążającej daną nieruchomość inne hipoteki, znajdujące się niżej w hierarchii, przesuwały się o jedno miejsce w górę. Tę regułę zastąpiło opróżnione miejsce hipoteczne. Odtąd można było wykreślić hipotekę (po udowodnieniu sądowi, że wygasła), ale to już nie oznacza, że inne hipoteki przesuwają się w górę i automatycznie awansują. Nie ma już takiej automatyzacji, ponieważ powstaje opróżnione miejsce hipoteczne. Co z takim miejscem można zrobić?

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym – na czym polega?

Zmiany w Ustawie o księgach wieczystych nie tylko wprowadziły opróżnione miejsce hipoteczne, ale również dały prawo właścicielowi do rozporządzania tym miejscem. Na miejsce wygasłej hipoteki można zatem ustanowić nową hipotekę (art. 101 (4) wspomnianej ustawy) lub przenieść na opróżnione miejsce już istniejącą hipotekę (art. 101 (4) ust. 1.). Przy czym trzeba pamiętać, że hipoteka wpisana na opróżnione miejsce nie może przekraczać ustalonej wcześniej wysokości tej hipoteki. Warto zdawać sobie sprawę, że realizacja wynikająca z uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym może mieć formę zachowania miejsca dla przyszłych hipotek.

Zakres uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym

Art. 101 (5) Ustawy o księgach wieczystych określa zakres uprawnienia, jakim dysponuje każdy właściciel nieruchomości. Elementem prawa własności stało się także prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Mało tego, art. 101 (3) wspomnianej ustawy podkreśla, że wymienione wcześniej prawo do rozporządzania nie podlega zajęciu. W jakim jednak zakresie przysługuje uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym? W art. 101 (1) Ustawy o księgach wieczystych czytamy, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje w granicach wygasłej hipoteki (wysokość, waluta, pierwszeństwo).

Opróżnione miejsca hipoteczne – rodzaje hipotek

Istnieją różne rodzaje hipotek. Nowelizacja Ustawy o księgach wieczystych z 2011 roku daje możliwość przeniesienia na opróżnione miejsce hipoteczne na przykład hipoteki zwykłej, ustawowej, łącznej oraz już istniejącej hipoteki przymusowej. Jednak art. 101 (6) tej ustawy zabrania ustanawiania nowej hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu hipotecznym. Należy pamiętać o tej kwestii. Takie zabezpieczenie prawne daje więcej swobody właścicielowi w rozporządzaniu opóźnionym miejscu hipotecznym.

Opróżnione miejsce hipoteczne a pierwszeństwo hipoteki

Kluczową cechą uprawnienia właściciela nieruchomości jest dysponowanie pierwszeństwem. To zostało potwierdzone w art. 101 (10) Ustawy o księgach wieczystych. Takie prawo oznacza, że hipoteka ustanowiona na opóźnionym miejscu lub przesunięta na takie miejsce zyskuje pierwszeństwo takie samo, jakie miała hipoteka wygasła. Dzięki takiej konstrukcji prawnej właściciel nieruchomości ma możliwość przypisania innej hipotece pierwszeństwa, jaką posiadała wygasła hipoteka.

Czy można zrezygnować z rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym?

Na koniec tego artykułu warto zapytać, czy właściciel nieruchomości ma prawo do tego, żeby zrzec się rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Otóż nie ma takiej możliwości. Zakazuje tego art. 101 (8) Ustawy o księgach wieczystych. To zapis, który chroni właściciela przed naciskami wierzycieli, aby wyrzec się rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym i tym samym daje mu większe prawo działania.

Opróżnione miejsce hipoteczne to prawo, które zostało wprowadzone zaledwie w 2011 roku. Zapisy w ustawie pozostawiają jednak duże pole interpretacyjne i sprawiają, że prawnicy toczą często spory na temat opróżnionego miejsca hipotecznego. Pewne jest jednak to, że takie miejsce zwiększa prawa właściciela nieruchomości.