Po co jest potrzebna wycena nieruchomości

Po co potrzebna jest wycena nieruchomości przy kredycie hipotecznym?

 Wycena nieruchomości to nic innego jak określenie jej wartości . W metody wyliczenia wartości nieruchomości określamy jej  różne wartości np. wartość rynkową , wartość odtworzeniową nieruchomości  lub wartość dochodową . Przy kredycie hipotecznym najczęstszą formą określenia wartości jest rynkowa . Polega ona na wyliczeniu wartości nieruchomości metodą porównawczą ,porównywania parami nieruchomości o podobnych parametrach takich jak nr: lokalizacja , powierzchnia czy standard wykończenia .  

1. Po co bank potrzebuje takiej wyceny .
2. Kto ponosi koszt wyceny ?
3. Jakie dodatkowe korzyści za sobą niesie wycena nieruchomości ?

 

Po co bank potrzebuje takiej wyceny .

 

Bank potrzebuje wyceny z kilku powodów . Najważniejsze z nich to :

1. Określenie wartości zabezpieczenia .

Bank musi poznać faktyczną wartość nieruchomości . Warność ta pozwala określić ryzyko banku co do przedmiotu jaki bierze pod zabezpieczenie .  Wartość rynkowa z wyceny decyduje, czy w razie problemów ze spłatą bank odzyska pożyczone pieniądze.

2. Określenie maksymalnej wysokości kredytu .

Znając realną rynkową wartość nieruchomości bank może określić jaki maksymalnie  kredyt może udzieli dla klienta . Ta wartość jest jedną ze składowych wskaźnika LTV ( loan to value ) – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości .

Przykład.  Jeżeli nieruchomość jest warta 500 000 pln  a bank finansuje 80% LTV to maksymalna kwota kredytu w tym wypadku będzie 400 000 złotych .  Natomiast jeżeli rzeczoznawca określi ta wartość poniżej 500 000 pln np. 450 000 pln  to bank obniży maksymalna kwote kredytu do 360 000 pln .

 

3. Ocena ryzyka kredytowego .

Wycena pozwala oszacować bankowi czy nieruchomość jaką daje klient pod zabezpieczenie jest w dobry stanie , gdzie się znajduje i jakie ma perspektywy rynkowe . Banki unikają na przykład finansowania nieruchomości , które nie spełniają podstawowych wymogów mieszkaniowy jak na przykład mieszkanie bez toalety lub ogrzewania lub domy pokryte eternitem . Bank w takich przypadkach wyrazi zgodę na zabezpieczenie się na takiej nieruchomości pod warunkiem dobrania dodatkowej kwoty kredytu na remont takiego mieszkania i podniesienia jego standardów do ich wymogów .

4. Wymóg formalno prawny .

Banki są zobowiązane do sporządzenia wyceny ( operatu szacunkowego ) zgodnie z przepisami , np. ustawą o gospodarce nieruchomościami i regulacjami KNF . Operat musi być wykonany prze uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego , który dodatkowo musi się znajdować na listach bankowych .

 

Kto ponosi koszt wyceny ?

 

Koszt wyceny zawsze ponosi klient . W niektórych przypadkach  określenie takiej wartości  bank bierze na siebie  a dopiero po decyzji klienta na podpisanie umowy kredytowej w tym konkretnym banku opłaca wcześniej sporządzoną wycenę .

Niektóre banki akceptują wycenę zewnętrzna i w takim wypadku klient wcześniej zleca wykonanie takiej wyceny dla rzeczoznawcy majątkowego . Taką wycenę możemy wykorzystać wtedy w kilku bankach .

 

Jakie dodatkowe korzyści za sobą niesie wycena nieruchomości ?

 

Najważniejszą korzyścią z wykonania takiej wyceny nieruchomości jest potwierdzenie dla klienta informacji ,że cena zakupywanej przez niego nieruchomości mieści się w wartości rynkowej . Bywają sytuacje ,że zbywcy żądają  zbyt wygórowanej ceny za swoją nieruchomość . W taki wypadku warto aby klient potwierdził wcześniej czy wycena potwierdzi tą wartość i czy bank nie podważy tej ceny zakupu a w konsekwencji obniży maksymalną kwotę kredytu .