Kredyt hipoteczny krok po kroku – jak dobrze przygotować się do zakupu nieruchomości?

Zakup mieszkania, domu lub budowa własnej nieruchomości to dla większości osób jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zawieranym zwykle na wiele lat, dlatego nie powinien być wybierany wyłącznie na podstawie wysokości pierwszej raty lub reklamy konkretnego banku.

Dobrze przeprowadzony proces kredytowy powinien rozpocząć się jeszcze przed znalezieniem nieruchomości. Wcześniejsza analiza sytuacji finansowej pozwala określić realny budżet, uniknąć niebezpiecznych zapisów w umowie przedwstępnej oraz ograniczyć ryzyko utraty zadatku.

Od czego rozpocząć starania o kredyt hipoteczny?

Pierwszym krokiem powinna być analiza zdolności kredytowej. Bank sprawdza nie tylko wysokość wynagrodzenia, ale również jego źródło, regularność, okres zatrudnienia oraz dotychczasową historię finansową klienta.

Na zdolność kredytową wpływają między innymi:

• wysokość i rodzaj uzyskiwanego dochodu,

• forma zatrudnienia,

• okres pracy u obecnego pracodawcy,

• liczba osób w gospodarstwie domowym,

• miesięczne koszty utrzymania,

• raty innych kredytów,

• limity w rachunkach i karty kredytowe,

• historia spłat widoczna w BIK,

• wiek kredytobiorcy,

• planowany okres spłaty kredytu,

• wysokość wkładu własnego.

Warto pamiętać, że każdy bank może inaczej obliczyć dochód i zdolność kredytową tej samej osoby. Klient może więc otrzymać decyzję odmowną w jednym banku, a w innym uzyskać potrzebną kwotę finansowania.

Zdolność kredytowa a bezpieczny budżet

Maksymalna zdolność kredytowa nie zawsze oznacza, że właśnie taką kwotę należy pożyczyć.

Bank analizuje możliwość spłaty kredytu na podstawie własnych modeli i procedur, ale nie zna wszystkich planów oraz przyszłych wydatków klienta. Przed zaciągnięciem zobowiązania należy uwzględnić również koszty życia, wychowania dzieci, samochodu, remontu, wakacji czy planowanej zmiany pracy.

Bezpieczny kredyt to taki, którego rata nie pozbawia gospodarstwa domowego możliwości oszczędzania i utrzymywania rezerwy finansowej.

Przed wyborem nieruchomości warto więc odpowiedzieć sobie na trzy pytania:

1. Jaką maksymalną kwotę może pożyczyć bank?

2. Jaką ratę jesteśmy w stanie bezpiecznie spłacać?

3. Ile pieniędzy pozostanie nam po zapłaceniu raty i pozostałych kosztów?

Wkład własny – co może nim być?

W większości przypadków bank wymaga wniesienia wkładu własnego. Najczęściej jest to część ceny nieruchomości pokrywana z oszczędności klienta.

Wkładem własnym może być jednak nie tylko gotówka. W zależności od rodzaju transakcji i procedur banku mogą zostać uwzględnione również:

• wartość posiadanej działki budowlanej,

• poniesione wcześniej koszty budowy,

• wykonane prace budowlane,

• wartość innej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie,

• wpłacone środki na rzecz dewelopera,

• określone programy gwarancyjne.

Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota kredytu i zwykle mniejsze koszty finansowania. Nie zawsze jednak warto przeznaczać na wkład wszystkie posiadane oszczędności. Po zakupie nieruchomości pojawiają się dodatkowe koszty, dlatego dobrze pozostawić część środków jako rezerwę.

Jakie dokumenty są potrzebne?

Zakres dokumentów zależy od źródła dochodu, rodzaju nieruchomości oraz celu kredytu.

Osoba zatrudniona na umowie o pracę może zostać poproszona między innymi o:

• zaświadczenie o zatrudnieniu i wynagrodzeniu,

• historię wpływów wynagrodzenia na rachunek,

• umowę o pracę,

• deklarację podatkową,

• dokument tożsamości.

Przedsiębiorca powinien przygotować między innymi:

• dokumenty rejestrowe firmy,

• deklaracje podatkowe,

• ewidencję przychodów albo księgę przychodów i rozchodów,

• dokumenty dotyczące składek i podatków,

• historię rachunku firmowego,

• informacje o kredytach, leasingach i innych zobowiązaniach.

Bank będzie wymagał również dokumentów dotyczących nieruchomości. W zależności od transakcji mogą to być:

• numer księgi wieczystej,

• umowa przedwstępna,

• akt własności sprzedającego,

• dokumenty dewelopera,

• pozwolenie na budowę,

• projekt budowlany,

• kosztorys i harmonogram prac,

• wycena nieruchomości.

Wcześniejsze ustalenie listy dokumentów pozwala ograniczyć opóźnienia i uniknąć wielokrotnego uzupełniania wniosku.

Co należy porównać w ofertach banków?

Najniższa rata nie zawsze oznacza najtańszy kredyt. Porównując oferty, należy sprawdzić pełne koszty i warunki umowy.

Najważniejsze elementy to:

• oprocentowanie kredytu,

• wysokość marży banku,

• rodzaj stopy procentowej,

• prowizja za udzielenie kredytu,

• koszt ubezpieczeń,

• koszt rachunku i karty,

• warunki wcześniejszej spłaty,

• wymagane produkty dodatkowe,

• koszt wyceny nieruchomości,

• całkowita kwota do spłaty,

• zasady wypłaty transz,

• warunki rezygnacji z produktów dodatkowych.

Należy także zwrócić uwagę na to, czy atrakcyjne oprocentowanie zależy od korzystania z dodatkowych produktów. Tańsza oferta na początku może okazać się mniej korzystna, jeżeli wymaga utrzymywania kosztownego ubezpieczenia lub aktywnego rachunku przez wiele lat.

Oprocentowanie stałe czy zmienne?

Jedną z ważniejszych decyzji jest wybór rodzaju oprocentowania.

Oprocentowanie okresowo stałe zapewnia większą przewidywalność raty przez określony czas. Klient wie, ile będzie płacił niezależnie od krótkoterminowych zmian stóp procentowych.

Oprocentowanie zmienne może natomiast powodować wzrost lub spadek raty w zależności od sytuacji na rynku i zmian wskaźnika referencyjnego.

Nie istnieje jedno rozwiązanie najlepsze dla wszystkich. Wybór powinien zależeć między innymi od:

• sytuacji finansowej klienta,

• wysokości posiadanej rezerwy,

• akceptowanego poziomu ryzyka,

• planowanego okresu posiadania kredytu,

• możliwości wcześniejszej spłaty,

• różnicy pomiędzy dostępnymi ofertami.

Najważniejsze jest to, aby klient znał możliwe konsekwencje każdego wariantu, a nie kierował się wyłącznie bieżącą wysokością raty.

Umowa przedwstępna – na co uważać?

Jednym z najczęstszych błędów jest podpisanie umowy przedwstępnej przed sprawdzeniem zdolności kredytowej i wymagań bankowych.

Umowa powinna zapewniać odpowiednio dużo czasu na:

• przygotowanie dokumentów,

• złożenie wniosku,

• wykonanie wyceny,

• analizę bankową,

• wydanie decyzji,

• podpisanie umowy kredytowej,

• wypłatę środków.

Szczególną uwagę należy zwrócić na zadatek. Jeżeli klient nie uzyska kredytu, może pojawić się ryzyko utraty wpłaconych środków. Dlatego terminy i zapisy umowy powinny zostać dopasowane do realnego czasu trwania procesu bankowego.

Dlaczego warto składać wnioski do więcej niż jednego banku?

Złożenie wniosku tylko do jednego banku może być ryzykowne. Nawet przy dobrej zdolności kredytowej mogą pojawić się problemy związane z dokumentami, nieruchomością, sposobem liczenia dochodu lub wewnętrzną oceną ryzyka.

Równoległe złożenie wniosków do dwóch lub trzech odpowiednio dobranych banków pozwala:

• ograniczyć ryzyko całkowitej odmowy,

• porównać rzeczywiste decyzje i warunki,

• zaoszczędzić czas,

• zwiększyć bezpieczeństwo transakcji,

• wybrać ofertę dopiero po poznaniu ostatecznych warunków.

Nie oznacza to jednak, że wnioski należy składać przypadkowo do wielu instytucji. Banki powinny być wcześniej dobrane do sytuacji klienta i rodzaju transakcji.

Najczęstsze błędy popełniane przez kredytobiorców

Do najczęściej spotykanych błędów należą:

• wybór nieruchomości przed sprawdzeniem zdolności,

• podpisanie umowy z krótkim terminem płatności,

• porównywanie wyłącznie wysokości raty,

• brak analizy raportu BIK,

• nieuwzględnienie kart kredytowych i limitów,

• zaciąganie nowych zobowiązań w trakcie procesu,

• zmiana pracy przed wydaniem decyzji,

• przekazanie całych oszczędności na wkład własny,

• brak rezerwy na remont i koszty dodatkowe,

• składanie wniosku do przypadkowego banku,

• przyjmowanie produktów dodatkowych bez sprawdzenia ich kosztu.

Każda większa zmiana sytuacji finansowej w czasie rozpatrywania wniosku może wpłynąć na decyzję banku. Dlatego zakup na raty, nowa karta kredytowa albo zmiana zatrudnienia powinny zostać wcześniej skonsultowane.

Czy wcześniejsza spłata kredytu się opłaca?

Nadpłata kredytu może prowadzić do istotnego obniżenia kosztów odsetkowych.

Po dokonaniu nadpłaty klient może zazwyczaj wybrać:

• obniżenie miesięcznej raty,

• skrócenie okresu kredytowania.

Skrócenie okresu zwykle daje większą oszczędność na odsetkach, natomiast obniżenie raty poprawia miesięczną płynność finansową.

Przed nadpłatą warto sprawdzić warunki umowy, ewentualne opłaty oraz to, czy zgromadzone środki nie powinny najpierw stworzyć bezpiecznej poduszki finansowej.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Warunki kredytu nie muszą pozostać niezmienne przez cały okres spłaty. Jeżeli inny bank oferuje niższą marżę, korzystniejsze oprocentowanie lub tańsze produkty dodatkowe, można rozważyć przeniesienie zobowiązania.

Przy ocenie refinansowania należy uwzględnić:

• pozostałe saldo kredytu,

• aktualne oprocentowanie,

• okres pozostały do spłaty,

• koszty wyceny,

• opłaty sądowe,

• ubezpieczenia,

• produkty dodatkowe,

• całkowitą oszczędność w dalszym okresie.

Sama niższa rata nie przesądza jeszcze o opłacalności. Konieczne jest porównanie wszystkich kosztów obecnego i nowego kredytu.

Kredyt hipoteczny wymaga dobrego przygotowania

Najlepszy moment na rozpoczęcie analizy kredytowej przypada przed wyborem nieruchomości i podpisaniem umowy przedwstępnej. Pozwala to określić realny budżet, przygotować dokumenty oraz wybrać banki najlepiej dopasowane do sytuacji klienta.

Dobry proces kredytowy nie polega wyłącznie na znalezieniu najniższej raty. Powinien uwzględniać bezpieczeństwo transakcji, całkowity koszt finansowania, elastyczność umowy oraz sytuację finansową kredytobiorcy w perspektywie wielu lat.

Każda sytuacja jest inna, dlatego przed podjęciem decyzji warto przeprowadzić indywidualną analizę dochodów, zobowiązań, wkładu własnego oraz celu finansowania.

Bartosz Sarnowski
Ekspert kredytowy
Tel. 697 051 183