Kupno mieszkania - proces

Cały proces kupowania naszego mieszkania zaczyna się od podjęcia decyzji o potrzebie własnego lokum. Dziś poszukiwanie mieszkania,  które będzie nam odpowiadało nie jest trudne. W internecie roi się od ciekawych ofert, a również deweloperzy oferują wiele interesujących lokali. Jednak nie każde mieszkanie będzie w naszym zasięgu finansowym. Mieszkanie możemy kupić za środki własne albo za środki z kredytu bankowego. Kiedy mamy środki własne to wiemy ile ich mamy i do tego dostosowujemy cenę mieszkania, natomiast kiedy korzystamy z kredytu, to zanim nie odwiedzimy doradcy,  który wyliczy naszą zdolność kredytową – nie dowiemy się ile kredytu otrzymamy.

Tak więc pierwszym krokiem w procesie zakupu  mieszkania na kredyt jest wyliczenie zdolności kredytowej,  które odpowie  nam ile dostaniemy kredytu i co za tym idzie  - da nam odpowiedź jakiego  mieszkania mamy szukać.

Kiedy wiemy jakiego mieszkania mamy szukać, decydujemy czy szukać samemu, czy też korzystać z pomocy biura nieruchomości. Co prawda korzystanie z pośrednika nieruchomości kosztuje, a  w wielu przypadkach pomaga. Doświadczony pośrednik, który zna lokalny rynek  nieruchomości często służy dobrą radą, która jest szczególnie cenna w sytuacji kiedy mieszkanie kupujemy po raz pierwszy i  nie mamy żadnych doświadczeń w tej  kwestii.  Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania.

Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne będą ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych.  Warto sprawdzić czy mieszkanie, którym  jesteśmy zainteresowani nie ma wad prawnych. Przede wszystkim należy sprawdzić wpisów w księdze wieczystej, sprawdzić czy właściciel nie zalega z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, sprawdzić czy właściciel regulował zobowiązania podatkowe związane z mieszkaniem. Gdy już znajdziemy mieszkanie i  decydujemy się na jego zakup podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego - pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej.
Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje - wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych. Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie - w postaci zadatku lub zaliczki.

Podpisawszy umowę przedwstępną, możemy wnioskować o kredyt. Bardzo ważne jest, aby przed wyborem oferty danego banku porównać kredyty z wielu banków. Dobry wybór pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych w  całym okresie kredytowania. Dokładne  poznanie ofert poszczególnych  banków pozwoli też zrozumieć procedury i wniesie trochę bezpieczeństwa do całej sytuacji. Cały proces uzyskiwania kredytu zaczyna się od złożenia wniosku kredytowego wraz z wymaganymi załącznikami i kończy się wypłatą kredytu.  Po drodze jest jeszcze decyzja kredytowa i umowa kredytowa. Na każdym  z tych etapów warto korzystać z pomocy doświadczonego doradcy, który wyjaśni wątpliwości i odpowie na każde pytanie. Doświadczony i obyty doradca potrafi również pomóc  w kwestii negocjacji warunków kredytu, a to przekłada się  na konkretne oszczędności w naszym portfelu.

Wiedząc, że bank udzieli nam kredytu na mieszkanie, można przystąpić do podpisania właściwej umowy zakupu. Podpisanie odbywa się  w obecności notariusza. Tutaj asysty dokonuje notariusz, ale warto powiedzieć, że zawsze potrzebny jest akt notarialny poświadczający nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela, odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości, zaświadczenie z banku, że kupującemu został udzielony kredyt na nabycie nieruchomości, zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu. Podpisanie umowy ostatecznej również kosztuje.

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym  podatek od czynności cywilno – prawnych PCC (2% wartości rynkowej przedmiotu umowy), koszty notarialne - taksa notarialna powiększona o podatek 23-proc. VAT, opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej oraz opłata za odpis aktu notarialnego. Po podpisaniu aktu notarialnego i zawarciu umowy kupna mieszkania należy złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Można to zlecić notariuszowi albo też uczynić samemu. Wniosek do sądu powinien zawierać oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku i zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.

Po podpisaniu umowy ostatecznej zlecamy w banku uruchomienie płatności na rzecz sprzedającego. W banku przedstawiamy potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości.

Po wpłynięciu wszystkich środków na konto sprzedającego transakcja zostaje sfinalizowana i można odebrać mieszkanie. Podczas odbioru sporządza się protokół zdawczo – odbiorczy, który ma   określić w jakim stanie mieszkanie odbieramy.

Podpisanie protokołu przez obie strony będzie potwierdzeniem, że lokal gotowy jest do przejęcia.