Czy opłaca się wcześniej spłacić kredyt

Kredyt hipoteczny stanowi istotne obciążenie dla budżetu domowego. Większość osób dąży do tego, aby móc spłacić kredyt przed założonym terminem. Dlatego w momencie, gdy na koncie kredytobiorcy pojawiają się większe oszczędności, najczęściej staje on przed dylematem, czy nie przeznaczyć ich na nadpłatę zaciągniętego kredytu.

Odpowiedź na to pytanie z pewnością nie jest jednoznaczna i ściśle uzależniona od doświadczenia i umiejętności kredytobiorcy w zarządzaniu posiadanymi oszczędnościami. Istotne są również właściwości spłacanego kredytu  oraz indywidualne preferencje finansowe osoby, która zastanawia się nad nadpłatą. Osoby, które są w stanie skutecznie pomnażać swój majątek, poprzez efektywne inwestowanie wolnych środków mogą nie być zainteresowane konsekwentnym nadpłacaniem.

Trzeba podkreślić, że kredyt hipoteczny to najtańszy dostępny powszechnie pieniądz na rynku. Jeżeli kredytobiorca dysponujący większymi oszczędnościami jest w stanie osiągać z inwestowania  kapitału regularne zyski, znacznie przewyższające oprocentowanie kredytu hipotecznego, to w jego przypadku wcześniejsza spłata może okazać się dyskusyjna. W większości przypadków jednak umiejętności inwestycyjne kredytobiorców są ograniczone i opierają się głównie na osiąganiu zysków z lokat bankowych.

 

W obliczu rekordowo niskich stóp procentowych średnie oprocentowanie lokat (po uwzględnieniu podatku) waha się w granicach 2-4%. Dochody, które kredytobiorca uzyska z tytułu posiadania środków na lokacie są więc stosunkowo niskie. Z psychologicznego punktu widzenia, kredyt hipoteczny stanowi ciężar, którego kredytobiorcy starają się jednak jak najszybciej pozbyć. Nawet niewielkie nadpłacanie rat kredytowych powoduje obniżanie wartości zaciągniętego kapitału. Przede wszystkim należy jednak skalkulować koszty, które kredytobiorca poniesie z tytułu wcześniejszej spłaty. Banki zabezpieczają się bowiem zwykle przed szybką spłatą kredytu, ograniczając możliwość jego bezkosztowego nadpłacenia przykładowo do wysokości 50 proc. pozostałego do spłaty kapitału, w pierwszych 2-3 latach trwania zobowiązania.

W przypadku spłaty kredytu w pierwszych kilku latach od jego udzielenia, bank zazwyczaj zabezpiecza się możliwością pobrania prowizji w wysokości około 1-2% o wartości kapitału. Tego typu zapisy nie powinny jednak dziwić, ze względu na fakt iż banki osiągają dochód z generowanych odsetek. Zwykle po okresie ok. 3-5 lat można kredyt spłacić w całości, bez ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów, niższą wielkością kapitału do pozostałej spłaty. W przypadku, gdy kredytobiorca zdecyduje się na większą nadpłatę powinien rozważyć, czy nie skrócić okresu trwania kredytu. W większości przypadków bank będzie wymagał w takiej sytuacji aneksowania podpisanej umowy kredytowej.

 

Część instytucji bankowych będzie oprócz tego ponownie dążyło do obliczenia zdolności kredytowej klienta. Aneksowanie umowy kredytowej jest najczęściej płatne, a koszt zmiany zapisów wynosi ok. 200-300 zł. Ile jednak kredytobiorca będzie w stanie zaoszczędzić w momencie, gdy przy kredycie hipotecznym na 300 000 zł, udzielonym na okres 20 lat (oprocentowanie RRSO 4,3%) nadpłaci w pierwszym miesiącu trzeciego roku trwania spłaty 100 tys. zł? Przy braku jakiejkolwiek nadpłaty suma odsetek kredytu o takich parametrach wyniesie ok. 147 771 zł.

Jednorazowa wpłata w wysokości 100 tys. zł spowoduje znaczną oszczędność w wysokości spłacanych odsetek. Kredytobiorca będzie w stanie zaoszczędzić nawet 80 844 zł, a kredyt będzie mógł zostać spłacony nawet o 8 lat szybciej. Warunkiem jest jednak utrzymanie takiego samego poziomu raty przez cały okres kredytowania, mimo dokonanej nadpłaty. Rzadko kiedy zdarza się jednak, aby kredytobiorca dysponował większą kwotą, którą w całości mógłby przeznaczyć na sfinansowanie jednorazowej wpłaty.

Najczęściej osoby spłacające kredyt dopłacają, regularnie co miesiąc, mniejszą kwotę. Przy założeniu, że kredytobiorca dysponujący oszczędnościami w wysokości 100 tys. zł zacząłby od trzeciego roku trwania kredytu hipotecznego regularnie nadpłacać ratę o kwotę ok. 450 zł, to suma zaoszczędzonych odsetek wyniosłaby ok. 35 tys. zł. Jednocześnie, kredyt hipoteczny mógłby zostać spłacony o ok. 5 lat wcześniej. Łączna kwota nadpłaconych składek wyniosłaby wówczas ok. 75 tys. zł. Jednocześnie na jego koncie pozostałoby 25 tys. zł.

Wynika z tego, że zdecydowanie bardziej opłacalnym jest przeznaczanie w miarę możliwości większych kwot na nadpłatę kredytu. Oszczędności, które kredytobiorca uzyska z tego tytułu będą bowiem większe, niż w przypadku wariantu, gdy raty kredytowe będą nadpłacane regularnie o mniejszą kwotę, co miesiąc.