Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego .

1. Z czego składa się oprocentowanie kredytu ?
2. Od czego zależy jego wysokość ?
3. Jakie mamy rodzaje rat kredytowych ?
4. Jak wpływa zmiana stóp procentowych na wysokość raty kredytu ?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się ze stałej marży bankowej oraz ze zmiennego wiboru. Nazwa  wibor  to  skrót od pełnej nazwy zaczerpniętej z  języka angielskiego tj.  Warsaw Interbank Offered Rate . Najprościej mówiąc jest to procent po jakim banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze . W nawiązaniu do naszego tematu to mamy do czynienia z wiborem oznaczanym jako wibor3M oraz wibor6M. Cyfra 3 i 6 oznacza ,że zmienność wiboru odbywa się w cyklach 3 i odpowiednio 6 miesięcznych . Czyli dla kredytobiorcy oznacza to ,że zmiana wysokości raty kredytu jest właśnie co 3 lub 6 miesięcy . 

Wysokość oprocentowania tak jak zostało wspomniane wyżej zależy głownie od tego zmiennego wiboru. Wysokość marży bankowej zależy głownie od oferty banku jak również od takich czynników jak wysokość kwoty kredytu oraz wielkości wkładu własnego wnoszonego przez klienta do ceny transakcyjnej lub kosztu inwestycji .

Wyróżniamy 2 rodzaje rat kredytu tj.: rata równa ( tzw. annuitetowa )  i rata malejąca .

Różnica polega na tym ,że raty malejące są wyższe na początku okresu kredytowania i wraz z upływem spłaty maleją z miesiąca na miesiąc . Charakteryzują się również tym ,że w początkowym stadium spłaty część kapitałowa raty jest wyższa niż przy ratach równych .  Jeśli chodzi o całkowity koszt kredytu to wybierając raty malejące będzie on niższy niż przy ratach równych . Niestety myśląc o krótkim okresie kredytowania lub zamierzając robić duże nadpłaty kredytu warto to dokładnie przeliczyć czy czasem w takim wypadku raty równe nie okażą się mimo wszystko tańsze . Przy wyborze rodzaju raty należy pamiętać ,że nie każdy może skorzystać z raty malejącej ponieważ zależne jest to od zdolności kredytowej , która w tym przypadku musi być znacznie większa niż przy ratach równych . W większości przypadków klienci mimo wszystko wybierają raty równe gdyż zależy in na jak najniższej racie kredytu .

Wysokość raty kredytu hipotecznego w całym okresie kredytowania zależy od wysokości wiboru. Ten wskaźnik z kolei uzależniony jest od stóp procentowych kontrolowanych przez Rade Polityki Pieniężnej . Organ ten zbiera się raz w miesiącu i podejmuje decyzje o wysokości stóp procentowych . Wysokość stóp procentowych zależna jest gównie od inflacji . Wzrost inflacji powoduje wzrost stóp procentowych .  W ostatni czasie dała się zauważyć tendencje długiego utrzymywania stóp procentowych mimo dużego wzrostu inflacji . 06.10.2021 r Rada Polityki Pieniężnej dokonała pierwszej od ponad 9 lat podwyżki stóp procentowych, które od połowy 2020 roku znajdowały się na rekordowo niskim poziomie .  Decyzja RPP pomimo spodziewanej podwyżki wywołała duże poruszenie zwłaszcza wśród kredytobiorców . W najbliższym czasie wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych odczują tą zmianę w postaci rosnących rat kredytów . Za każdym razem kiedy RPP podniesie lub obniży stopy procentowe będzie to miało odbicie w wysokości rat kredytu . Każda podwyżka będzie powodowała wzrost wiboru i analogicznie każda obniża spowoduje spadek wiboru . Większość banków oferuje również kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem . Jest to oprocentowanie stałe przez okres pierwszych 5 lat a następnie po tym okresie kredyt przechodzi w oprocentowanie zmienne . Niestety na ten moment kredyt z oprocentowaniem stałym  jest dużo droższy od kredytu  z oprocentowaniem zmiennym . Wzrost wiboru musiałby być bardzo duży aby kredyt z oprocentowaniem stałym był korzystniejszy od kredytu z oprocentowaniem zmiennym .