Najem czy kredyt hipoteczny

Najem czy kredyt hipoteczny na rynku olsztyńskim ?

1. Jak wygląda  obecna sytuacja na rynku kredytów .
2. Jak kształtują się ceny najmu ?
3. Czy ceny mieszkań już spadają ?
4. Najem czy kredyt ?

 

 

Krótki przegląd obecnej sytuacji na rynku kredytów .

 

Ostatnie październikowe posiedzenie RPP utrzymało dotychczasowe stopy procentowe na niezmiennym poziomie czyli 6,75 % . Po chwilowym wzroście wiboru spowodowanym oczekiwaniami rynku na wzrost stóp procentowych powrócił on do poziomu z końcówki września . Dodatkowo banki , aby poprawić liczenie zdolności zaczęły przyjmować  500+ jako element obniżający koszty utrzymania osoby , na która wypłacane jest to świadczenie  . Wcześniej uwzględniały to tylko niektóre banki przy kredytach gotówkowych . Docierają również informacje jakoby niektóre banki zmniejszały koszty zaszyte w kalkulatorach do liczenia zdolności kredytowej .  Wszystko to nadal jest dalekie od tego co było przed podwyżkami stóp procentowych  i nie powoduje gwałtownego wzrostu zdolności kredytowej  , ale może być odczytywane jako dobry sygnał do tego co przed nami .

 

Jak wygląda obecny rynek najmu ?

 

W ostatnim czasie na rynku najmów nieruchomości obserwujemy wzrosty cen .  Głównym czynnikiem powodującym wzrosty jest przede wszystkim wzrost rat kredytowych . Większość mieszkań będących na rynku najmu są zakupione na kredyt a co za tym idzie wzrost raty musi mieć pokrycie w przychodzie z najmu . Dodatkowo obniżona zdolność kredytowa i wzrastające koszty kredytów zmusiły ludzi do zmiany planów . Część ludzi po prostu się boi niepewnych czasów i odkłada decyzje kupna własnego mieszkania w czasie . Zwiększone zainteresowanie najmem również spowodowało wzrost jego ceny . Pojawia się również pośredni czynnik wpływający na zmniejszenie ilości mieszkań na rynku najmu a mianowicie znaczny napływ uchodźców z obszarów objętych wojną .

 

Jak to jest z tymi cenami mieszkań ?

 

Jeśli chodzi o rynek wtórny to pojawia się coraz więcej sygnałów ,że widoczne są delikatne spadki cen mieszkań . Tak jak zostało nadmienione wcześniej , znaczna część mieszkań jest obciążona kredytami hipotecznymi , które znacznie wzrosły w ostatnim czasie  i niejednokrotnie mocno obciążając budżet domowy .  Te mieszkania , które były przeznaczone na wynajem musiały podnieść ceny najmu . Niejednokrotnie wysoki najem powoduje ,że brakuje chętnych na niego a co a tym idzie klienci decydują się na sprzedaż takiego mieszkania . Chwilowo mamy sytuacje taka ,że klienci którzy skorzystali z ustawowych wakacji kredytowych zyskały trochę czasu i mogą zaczekać na potencjalnych najemców . Sytuacja może się zmienić po nowym roku kiedy to zawieszenie raty będzie możliwe tylko raz na kwartał . Taka sytuacja może spowodować  ,że za chwile na rynku wtórnym pojawi się znaczna ilość mieszkań na sprzedaż . Niektórzy do szybkiej sprzedaży będą bardziej lub mniej obniżać cenę transakcyjna co przyczyni się do dalszych spadków cen mieszkań na rynku wtórnym .

Trochę inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym . Wysokie koszty materiałów budowlanych oraz rosnące koszty pracowników nie skłaniają jeszcze deweloperów do obniżek cen mieszkań . Widać tendencje wstrzymania się z nowymi inwestycjami i przeczekania co dalej z rynkiem kredytowym .  Deweloperzy na razie próbują sprzedać to co zostało w ostatnim czasie wybudowane . Być może brak zdolności kredytowej może spowodować ,że zmienią się upodobania klientów i zaczną szukać mniejszych metrażowo mieszkań . Już parę lat temu mieliśmy taka sytuacje ,że budowało się mniejsze mieszkania a jak klient chciał duże to kupował 2 obok siebie i je łączył na etapie budowy .  Ostatnie lata były bardzo dobre i wysoka zdolność kredytowa klientów zwiększyła popyt na duże mieszkania a które to teraz są ciężkie do zbycia . Być może spadek cen na rynku wtórnym zmusi deweloperów do przecen mieszkań . Myślę , że jest to nieuniknione ale pewnie realnego przełożenia na cenę możemy się spodziewać dopiero w przyszłym roku .

 

 

Najem czy kredyt ?

Długo zastanawiałem się jak podejść do tego porównania . Najprościej będzie zrobić to na przykładzie Olsztyna i obecnie obowiązujących cen .  Według danych zebranych z lokalnego rynku chciałbym zrobić porównanie na przekładzie takiego mieszkania 2 pokojowego metraż 45-50 m2. Obecnie koszty najmu takiego mieszkania oscylują średnio w granicach około 2000 pln za miesiąc plus opłaty  . Oczywiście zaraz ktoś powie ,że można wynająć za 1700 czy 1800 pln  i ja się z tym zgodzę , ale wszystko zależy od lokalizacji i standardu . Zdarzają się również mieszkania o podobnym metrażu wynajmowane za kwotę powyżej 2000 pln . Uśredniamy do 2000 pln do dalszych wyliczeń .  Zakładamy, że ten sam klient płaci 2000 pln tylko  raty kredytu . Przy tej racie jaka jest kwota zaciągniętego kredytu ?  Otóż przy założeniu  ,że ten sam klient posiada 20% wkładu własnego to przy tej racie mamy kredyt około 240 tyś . Jak dodamy do tego jego wkład własny 60 tyś to robi nam się kwota 300 tyś . Czy za ta kwotę jesteśmy w stanie kupić w Olsztynie mieszkanie 2 pokojowe ? Oczywiście wszystko zależy od standardu wykończenia , ale po zbadaniu obecnego rynku twierdze ,że tak . Oczekując dalszych spadków na rynku wtórnym ten metraż będzie się powiększał . Dodatkowo patrząc przez pryzmat stabilizacji stóp  procentowych i głośno zapowiadanych obniżek już  pod koniec przyszłego roku ten sam klient może się spodziewać zmniejszenia tej raty kredytu . Przy takim kredycie 240 tyś.  zaciągniętym na 30 lat na każdy 1% oprocentowania w dół zmniejszy nam wysokość raty o około 200 pln . Najważniejszym pytaniem jest czy posiadam zdolność na taki kredyt ,bo skoro płace tyle za najem to wiem ,że jestem w stanie taka ratę kredytu również udźwignąć .