Czego nie wolno przy Bezpiecznym Kredycie?

14.09.2024

 

Nowego wniosku o Bezpieczny Kredyt 2% już nie złożysz. Choć oficjalnie program trwa do 31 grudnia 2027 (termin ustawowy) to KOMUNIKAT Banku Gospodarstwa Krajowego z dnia 01 stycznia 2024 o wstrzymaniu przyjmowania wniosków kończy funkcjonowanie programu. Grudzień 2023 (i to nie cały) był ostatnim miesiącem przyjmowania wniosków. Komunikat BGK odnosi się zarówno do przekroczenia limitu środków przewidzianych w ustawie na rok 2024, jak i na lata kolejne 2025-2032. Nic nie wskazuje na możliwość odblokowania przyjmowania wniosków o BK2% w kolejnych latach, a wręcz przeciwnie. Projekt ustawy dotyczący kredytu w ramach nowego programu rządowego (#naStart) przewiduje ustawowe zakończenie programów BK2% (Bezpieczny Kredyt 2%) i RKM (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy).

 

Jeśli jesteś szczęśliwym posiadaczem Bezpiecznego Kredytu 2% to możesz mieć wątpliwości co wolno, a czego nie, by nie narazić się na ryzyko utraty dopłat. Ten artykuł zawiera wskazówki dla kredytobiorców Bezpiecznego Kredytu 2%.  

 

[1] Co mówi ustawa w zakresie przesłanek utraty dopłat?

 

W pierwszej kolejności sprawdź swoje obowiązki jako kredytobiorcy w ustawie:

Ustawa z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2% [Dz.U. 2021 poz. 2133].

 

W trakcie trwania umowy kredytowej najistotniejszy jest dla Ciebie Art. 9b, a w nim:

• Punkt 1
• Punkt 12, podpunkt 2) i 3)
• Punkt 14
• Punkt 15

Znajdziesz te zapisy na stronach 20-25 ustawy.

 

Punkt 12, podpunkt 2) reguluje kwestie obowiązku zamieszkania w kredytowanej nieruchomości w terminie 24 miesięcy od daty nabycia nieruchomości lub zakończenia budowy.

 

Punkt 12, podpunkt 3) zawiera wyliczenie wszystkich sytuacji powodujących utratę dopłat i odnosi się do pierwszych 10 lat trwania kredytu. Pamiętaj, że to po Twojej stronie jest obowiązek informacyjny wobec banku w terminie 30 dni. Sytuacje powodujące utratę dopłat:

1. Zbycie prawa własności mieszkania lub domu (z wyjątkiem rozszerzenia wspólności majątkowej lub zbycia na rzecz drugiego kredytobiorcy).
2. Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu (z wyjątkiem zbycia na rzecz drugiego kredytobiorcy). Dla lokalu spółdzielczego własnościowego ustawa nie przewiduje możliwości rozszerzenia wspólności majątkowej, stąd należałoby wcześniej zamienić taki lokal na pełną własność podpisując ze Spółdzielnią Mieszkaniową akt notarialny wyodrębnienia lokalu.
3. Zmiana sposobu użytkowania uniemożliwiająca zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
4. Nabycie innego mieszkania lub domu z wyjątkiem nabycia w formie dziedziczenia (niezależnie od ilości nieruchomości nabytych drogą spadku, jak i wielkości udziałów).
5. Wynajęcie lub użyczenie mieszkania, domu innej osobie. Wspólne zamieszkanie z drugą osobą w tej nieruchomości nie jest użyczeniem.
6. Zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości na okres co najmniej 12 miesięcy. Jeśli „ciągiem” nie będzie Cię w nieruchomości to po upływie 12 miesięcy informujesz bank kredytujący, że wystąpiła taka przesłanka i tym samym tracisz dopłaty.
7. Udostępnienie do wspólnego zamieszkania nieruchomości osobie, z którą tworzyło się na moment wniosku wspólne gospodarstwo domowe wg definicji ustawowej (małżonek lub drugi rodzic wspólnego dziecka). To jednak tylko w sytuacji, gdy ta druga osoba nie spełniała kryteriów programu i mamy naruszenie warunku braku posiadania mieszkania/domu przez osobę pozostającą we wspólnym gospodarstwie.   
8. Ogłoszenie upadłości konsumenckiej.
9. Stroną umowy kredytowej przestał być kredytobiorca jako jedyny spełniający kryterium wieku (45 lat). Wyjątkiem jest sytuacja śmierci.
10. Wcześniejsza spłata Bezpiecznego Kredytu w okresie pierwszych 3 lat, z wyjątkiem:

• Spłaty kwoty objętej gwarancją BGK brakującego wkładu (znaczenie ma zarówno kwota przedterminowej spłaty jak i kapitał kredytu spłacony wcześniej w ratach).
• [lub] Przedterminowa spłata łącznie z wniesionym wkładem własnym nie przekracza 200.000 zł
• [lub] Przedterminowa spłata łącznie z ratą zapłaconą w tym miesiącu nie przekracza pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty. Jeśli kredytobiorca nie korzystał z gwarancji BGK i wniósł pełny wkład własny 200 tys., to zostaje mu jeszcze ta trzecia „furtka” w zakresie dopuszczalnych nadpłat.

11. Zmiana oprocentowania kredytu z okresowo stałego na zmienne. To może się zdarzyć, jeśli po 5 latach z jakiegoś powodu nie dopilnujesz podpisania z bankiem aneksu.

 

Art. 9b, punkty 14 i 15 odnoszą się do WYJĄTKÓW od powyższych sytuacji, i tak:

1. Nie spowoduje utraty dopłat sytuacja zaprzestania prowadzenia gospodarstwa domowego i wynajęcie nieruchomości finansowanej BK2% jeśli kredytobiorca rozpocznie prowadzenie gospodarstwa domowego w nieruchomości małżonka. To pod warunkiem, że małżonek posiadał to mieszkanie lub dom przed ślubem. Chodzi o sytuacje wejścia w związek małżeński już po wzięciu kredytu.

2. Nie spowoduje utraty dopłat również zaprzestanie prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości przez jednego z kredytobiorców lub w sytuacji wyłączenia nieruchomości z użytkowania decyzją nadzoru budowlanego.

 

[2] Brak dopłaty do raty zapłaconej po terminie

Art. 9b, punkt 1 ustawy informuje, że dopłaty przysługują do 120 rat kapitałowo-odsetkowych spłacanych zgodnie z harmonogramem. Spłacenie raty zgodnie z harmonogramem oznacza, że rata została zapłacona w terminie płatności raty, w pełnej wysokości, beż żadnych niedopłat i opóźnienia. Nawet niedopłata 1 grosza skutkuje brakiem dopłaty do tej konkretnej raty.

 

[3] Strona Ministerstwa Rozwoju i Technologii

 

W drugiej kolejności, jeśli masz wątpliwości przejrzyj oficjalne odpowiedzi na pytania na stronie Ministerstwa Rozwoju i Technologii. Te odpowiedzi były wielokrotnie aktualizowane i uzupełniane.  

Bezpieczny Kredyt – odpowiedzi na stronie MRiT

 

 

[4] Komentarze i odpowiedzi na mojej stronie Ekspertka.pl

 

Jeśli sprawdzisz oficjalne źródła (ustawa i strona MRiT) i nadal masz wątpliwości możesz zajrzeć do wpisów na mojej indywidualnej stronie internetowej, gdzie w komentarzach udzieliłam kilkaset odpowiedzi na pytania związane z Bezpiecznym Kredytem 2%.

 

Mój najpopularniejszy wpis:

Bezpieczny Kredyt 2 procent pytania i odpowiedzi

 

 

[5] Pytania i wątpliwości, które aktualnie się powtarzają

 

Odpowiadam na pytania nie tylko w komentarzach, ale również na te kierowane na mail lub przez formularz kontaktowy.

 

Czy możesz zamieszkać i zameldować inną osobę w nieruchomości kredytowanej BK2%?  

 

Można zamieszkać i/lub zameldować partnera, rodzica, rodzeństwo, czy też przyszłego małżonka. Ustawa w ogóle nie odnosi się do meldunku, a w kwestii zamieszkania ograniczenia dotyczą tylko osób tworzących wspólne gospodarstwo na moment wniosku (małżonek, drugi rodzic wspólnego dziecka). To z kolei tylko, gdyby doszło do naruszenia warunku braku mieszkania/domu w okresie pozostawania we wspólnym gospodarstwie (liczonym od daty ślubu lub daty narodzin dziecka).

Jeśli zamieszkasz z osobą, z którą wg ustawy nie tworzyliście wspólnego gospodarstwa to nie ma żadnego znaczenia fakt, czy ta osoba ma lub miała własne nieruchomości mieszkalne.

 

Czy możesz dopisać współwłaścicieli do nieruchomości finansowanej BK2%?

 

Jeśli masz zamiar zrobić darowiznę na rzecz rodziców lub rodzeństwa to NIE, nie można w okresie dopłat. Nie możesz również zrobić darowizny z majątku odrębnego do majątku wspólnego.

Jedyna opcja, jaką ustawa przewiduje, to rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Niezależnie jednak od ustawy o takim zamiarze należy uprzedzić bank kredytujący. Oprócz zapisów ustawowych nadal mamy procedury bankowe. To bank pożyczył pieniądze. 

 

Na jakich zasadach możesz się przeprowadzić do małżonka bez utraty dopłat?

 

Jeśli Bezpieczny Kredyt 2% jest na Singla i potem wstępujesz w związek małżeński to jest to jedyna sytuacja, w której możesz wynająć swoją nieruchomość bez utraty dopłat. Warunkiem jest rozpoczęcie prowadzenia gospodarstwa domowego w nieruchomości małżonka, którą ten miał przed ślubem. To musi być nieruchomość w 100% małżonka.

Tego faktu nie zgłaszasz do banku, bo nie ma tu przesłanki utraty dopłat. Tylko, jeśli bank zechce zweryfikować prawdziwość oświadczeń i poprosi, dokumentujesz zgodność sytuacji z ustawą.

Ustawa już potem nie odnosi się do kwestii, jak długo musisz w tej nieruchomości małżonka mieszkać itd.

 

Ślub po wzięciu kredytu, ale przed przeniesieniem własności. Czy akt notarialny może być również na małżonka?  

  

NIE. Jeśli Bezpieczny Kredyt był dla Singla na nieruchomość z rynku pierwotnego, w budowie, to może się zdarzyć sytuacja zmiany stanu cywilnego przed podpisaniem umowy przeniesienia własności z deweloperem. Tym samym bank otrzyma akt notarialny, w którym kredytobiorca oświadcza, że jest w związku małżeńskim. I tu pojawia się problem, czy koniecznie trzeba robić rozdzielność majątkową?

Skoro ustawa pozwala rozszerzyć wspólność majątkową bez utraty dopłat, to czy nie można od razu z małżonkiem przystąpić do aktu notarialnego i nabyć nieruchomości do majątku wspólnego?

Nie, nie można.

Jeśli Bezpieczny Kredyt zaciągał Singiel, to musi nabyć nieruchomość w 100% na siebie do majątku odrębnego, a potem dopiero może (za zgodą banku) rozszerzać wspólność majątkową.

Na moment aktu można zrobić rozdzielność majątkową, a w przyszłości można przywrócić ustrój wspólności majątkowej. Bez rozdzielności od strony prawnej również powinien być możliwy akt notarialny z nabyciem do majątku odrębnego (kredyt finansujący zaciągnięty przed ślubem), ale wtedy powstaje kwestia spłaty rat kredytu z dochodów, które będą stanowiły majątek wspólny. 

 

Czy pomiędzy umową deweloperską a ostateczną można dokupić miejsce postojowe jako prawo do wyłącznego korzystania bez ryzyka utraty dopłat w BK2%?

 

Miejsce postojowe zbywane jako prawo do wyłącznego korzystania w ramach podziału do korzystania nieruchomości wspólnej jest przypisane do każdoczesnego właściciela mieszkania. Cena takiego miejsca postojowego stanowi składową ceny mieszkania. Można to prawo ujawnić w dziale III księgi wieczystej gruntowej. Takie miejsce postojowe w przyszłości może być sprzedane tylko z mieszkaniem, nie podlega oddzielnemu obrotowi.

 

Jeszcze na etapie udzielania Bezpiecznego Kredytu mieliśmy w zależności od banku różne decyzje kredytowe i różne interpretacje. Większość banków uwzględniała cenę mieszkania łącznie z wartością miejsca postojowego sprzedawanego jako prawo do korzystania. Jeden z banków jednak nie kredytował takiego miejsca postojowego, jeśli w umowie deweloperskiej były wyszczególnione składniki ceny i to miejsce postojowe było odrębnie wycenione. Miało i ma to znacznie dla ustalania wysokości wkładu własnego.

 

Osobna kwestia niezależnie od rodzaju kredytu hipotecznego, to ta, że jeśli bank udziela kredytu na podstawie umowy deweloperskiej, to potem akt notarialny powinien otrzymać na tę samą nieruchomość, również w zakresie jej składowych.

 

Wątpliwości rozwiewa interpretacja na stronie ministerstwa. MRiT odpowiada, że można dokupić w umowie przeniesienia własności miejsce postojowe również jako prawo do wyłącznego korzystania finansując zakup z własnych środków. To pod warunkiem, że cena tego miejsca będzie wyszczególniona. Zgodnie z interpretacją na stronie MRiT nie spowoduje to utraty dopłat nawet w sytuacji przekroczenia progu 200 tys. wkładu własnego.

 

 

Tu jednak zachowałabym ostrożność, bo bank ma swoje procedury. Przed podpisaniem aktu notarialnego, w którym ma się znaleźć składnik nieruchomości nie uwzględniony na etapie umowy deweloperskiej, sugerowałam przesłanie projektu aktu do banku i uzyskanie informacji zwrotnej, czy bank się na takie zapisy i dodatkowy zakup zgadza. Lepiej potwierdzić przed dokonaniem czynności prawnej, że nie spowoduje to utraty dopłat. Mamy jedno ministerstwo, jeden BGK i różne interpretacje po stronie banków.

 

Autor wpisu

Bożena Myszczyszyn Ekspert Kredytowy Poznań
W: Ekspertka.pl
T: 607-212-013 | bozena.myszczyszyn@ekspertka.pl