Umowa przyrzeczona - czym jest i jakie ma znaczenie przy sprzedaży nieruchomości?

 

Umowa przyrzeczona to jeden z kluczowych etapów każdej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Dla wielu osób pojęcie to pojawia się dopiero w momencie zakupu mieszkania lub domu, najczęściej jako następstwo umowy przedwstępnej. W praktyce umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości jest dokumentem, który finalizuje transakcję i prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.

Z punktu widzenia prawa cywilnego umowa przyrzeczona jest umową, do której zawarcia strony zobowiązały się wcześniej w umowie przedwstępnej. Jej istota polega na tym, że realizuje ona wszystkie ustalenia zawarte wcześniej pomiędzy sprzedającym a kupującym. To właśnie w momencie podpisania umowy przyrzeczonej dochodzi do faktycznej sprzedaży nieruchomości, a nie tylko do zobowiązania się do jej sprzedaży w przyszłości.

Czym jest umowa przyrzeczona według kodeksu cywilnego?

Czym dokładnie jest umowa przyrzeczona w świetle przepisów prawa? Odpowiedź znajduje się w art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której istotne postanowienia zostały wcześniej określone. Umowa przyrzeczona stanowi więc wykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli strony zawarły ważną umowę przedwstępną, każda z nich może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej. Jeżeli druga strona uchyla się od podpisania dokumentu, możliwe jest dochodzenie swoich praw na drodze sądowej, w tym żądanie odszkodowania lub zawarcia umowy przed sądem.

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona - kluczowe różnice

Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona to dwa różne etapy tej samej transakcji. Umowa przedwstępna ma charakter zobowiązaniowy - strony deklarują w niej, że w przyszłości zawrą umowę sprzedaży nieruchomości. Natomiast umowa przyrzeczona przenosi własność i wywołuje skutki rzeczowe.

W przypadku umowy przedwstępnej nie dochodzi jeszcze do przeniesienia własności lokalu ani wpisu nabywcy do księgi wieczystej. Dopiero zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości powoduje, że nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem. Z tego względu umowa przyrzeczona musi być zawarta w formie aktu notarialnego, podczas gdy umowa przedwstępna może, choć nie musi, mieć formę notarialną.

Kiedy podpisuje się przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości?

Termin podpisania umowy przyrzeczonej jest jednym z najważniejszych elementów umowy przedwstępnej. To właśnie tam strony określają, do kiedy powinno dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej. Najczęściej termin ten uzależniony jest od spełnienia określonych warunków, takich jak uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego lub zakończenie określonych formalności przez sprzedającego.

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego umowa przyrzeczona bywa podpisywana po zakończeniu inwestycji i ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Z kolei przy nieruchomościach z rynku wtórnego podpisanie umowy przyrzeczonej następuje zazwyczaj po sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i przygotowaniu dokumentów niezbędnych do sprzedaży.

Forma aktu notarialnego i rola notariusza

Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to wprost z przepisów kodeksu cywilnego i ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron transakcji. Notariusz pełni rolę osoby zaufania publicznego, która czuwa nad prawidłowością czynności prawnej oraz zgodnością umowy z obowiązującym prawem.

W akcie notarialnym notariusz dokładnie określa strony transakcji, przedmiot sprzedaży, cenę nieruchomości oraz sposób zapłaty. Umowa zawarta w formie aktu notarialnego stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.

Jakie postanowienia powinna zawierać umowa przyrzeczona?

Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej obejmują przede wszystkim dokładne oznaczenie nieruchomości, jej stan prawny, cenę nieruchomości oraz termin i sposób zapłaty. Umowa powinna również określać moment wydania nieruchomości, odpowiedzialność stron oraz ewentualne zabezpieczenie interesów obu stron.

W przypadku umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości bardzo ważne jest odniesienie się do ustaleń wynikających z umowy przedwstępnej. Umowa przyrzeczona powinna być zgodna z wcześniejszymi ustaleniami, ponieważ to one stanowią podstawę do jej zawarcia.

Umowa przyrzeczona a kredyt hipoteczny

W praktyce bardzo często podpisanie umowy przyrzeczonej uzależnione jest od uzyskania kredytu hipotecznego. Banki wymagają bowiem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, aby uruchomić środki finansowe. Umowa przyrzeczona jest więc kluczowym dokumentem zarówno dla kupującego, jak i instytucji finansowej.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt hipoteczny notariusz często współpracuje z bankiem, uwzględniając w treści umowy zabezpieczenie kredytu w postaci hipoteki wpisywanej do księgi wieczystej.

Koszty umowy przyrzeczonej - na co trzeba się przygotować?

Koszty umowy przyrzeczonej obejmują przede wszystkim taksę notarialną, opłaty sądowe związane z wpisem do księgi wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego. Wysokość taksy notarialnej uzależniona jest od wartości nieruchomości i regulowana przepisami.

Przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego zamiast podatku PCC nabywca płaci podatek VAT zawarty w cenie lokalu. Wszystkie koszty notarialne są omawiane przed podpisaniem umowy, aby obie strony miały pełną świadomość zobowiązań finansowych.

Skutki prawne zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości

Zawarcie umowy przyrzeczonej oznacza przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę. Od tego momentu kupujący staje się właścicielem lokalu lub domu, a sprzedający traci do niego prawa. Umowa przyrzeczona przenosi własność z chwilą jej podpisania, chyba że strony postanowią inaczej.

Dodatkowo zawarcie umowy przyrzeczonej kończy zobowiązania wynikające z umowy przedwstępnej. Wszelkie roszczenia związane z niewykonaniem umowy przedwstępnej tracą rację bytu, ponieważ zobowiązanie zostało wykonane.

Chcesz podpisać umowę przyrzeczoną? Musisz to wiedzieć

Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości jest kluczowym dokumentem w całym procesie kupna nieruchomości. To ona finalizuje transakcję, przenosi własność i zabezpiecza interesy obu stron. Zarówno przy zakupie mieszkania, jak i domu, jej prawidłowe sporządzenie i zawarcie w formie aktu notarialnego ma fundamentalne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji.