Ceny mieszkań w śląskim: Katowice, Gliwice, Bielsko-Biała, 6 innych miast i 36 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

W 2015 r. śląskie miało najniższą medianę cen mieszkań spośród 16 województw. Później ceny rosły tu najszybciej w kraju, o 149%, a w Katowicach niemal się potroiły, więc w 2024 r. tańsze były już trzy regiony. Przeciętna pensja kupuje w województwie 1,31 m², tyle co w opolskim i więcej niż w pozostałych regionach, ponieważ płace są tu wyższe niż w 11 województwach. Dla kupującego na kredyt oznacza to szybko malejącą przewagę cenową i duże różnice między sąsiednimi miastami. Tekst przedstawia najpierw ceny w Katowicach i ośmiu innych miastach, a potem porównanie 36 powiatów.

Katowice, Gliwice, Bielsko-Biała i inne miasta regionu - ceny transakcyjne w 2024 r.

Ceny w tej części to mediany z aktów notarialnych zebranych przez GUS, czyli kwoty zapłacone przez kupujących, a nie stawki z ogłoszeń. Mediana oznacza cenę środkową: połowa lokali sprzedanych w danym roku była od niej tańsza, a połowa droższa. Osiem z dziewięciu opisanych miast ma status miasta na prawach powiatu, dlatego GUS publikuje dla nich osobne dane. Czechowice-Dziedzice leżą w powiecie bielskim, więc w ich przypadku dostępne są tylko wyniki całego powiatu. Ostatnie mediany kwartalne dotyczą IV kwartału 2024 r.

Ceny mieszkań w Katowicach - 9 426 zł za metr i wzrost o 194% od 2015 r.

Mediana ceny metra w Katowicach wyniosła w 2024 r. 9 426 zł, co daje 10. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Wzrost o 194% od 2015 r. jest najwyższy w tej grupie: dziewięć lat wcześniej metr kosztował tu 3 210 zł, prawie tysiąc złotych mniej niż mediana krajowa, a od 2023 r. Katowice są od niej droższe. Przeciętne wynagrodzenie (10 052 zł) rosło wolniej niż ceny, więc pensja kupowała 1,07 m² wobec 1,64 m² w 2015 r. Mediana z 2022 r. opiera się na zaledwie 248 transakcjach i jest mniej miarodajna.

Na tysiąc mieszkańców przypadło w 2024 r. 20,0 transakcji - wśród powiatów więcej tylko w Gdańsku - a 62% z nich dotyczyło rynku pierwotnego. Lokale od deweloperów sprzedawano po 10 125 zł za metr, a używane po 7 606 zł, więc 50 m² kosztowało przy tych medianach odpowiednio ok. 506 tys. i ok. 380 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. mediana doszła do 10 564 zł przy 1 394 transakcjach. Przy tak dużym udziale nowych lokali eksperci kredytowi z Katowic często prowadzą kredyt na mieszkanie w budowie.

Ceny mieszkań w Gliwicach - 6 904 zł za metr przy pensji 9 400 zł

Gliwice z medianą 6 904 zł za metr zajęły w 2024 r. 33. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Ceny wzrosły tu od 2015 r. o 127%, wyraźnie wolniej niż w Katowicach, choć w latach 2010-2011 to Gliwice były droższe. Za metr od dewelopera płacono 7 573 zł, a z rynku wtórnego 6 429 zł. Na rynek wtórny przypadły przy tym dwie trzecie transakcji, a mieszkanie 50 m² kosztowało przy medianie ok. 345 tys. zł.

Przeciętne wynagrodzenie w Gliwicach jest trzecie w województwie po Jastrzębiu-Zdroju i Katowicach, dlatego pensja kupuje tu 1,36 m², wyraźnie więcej niż w stolicy regionu. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 6 891 zł przy 394 transakcjach, czyli mniej niż w I kwartale (7 145 zł). Liczba mieszkańców zmalała od 2015 r. o 8,3%. Przy takiej strukturze rynku eksperci w Gliwicach częściej finansują zakup mieszkania używanego niż lokalu w budowie.

Ceny mieszkań w Bielsku-Białej - 7 839 zł za metr i 165 zł różnicy między rynkami

Bielsko-Biała miała w 2024 r. medianę 7 839 zł za metr, 21. wśród 66 miast na prawach powiatu i trzecią w województwie po Katowicach i powiecie cieszyńskim. Od 2015 r. ceny wzrosły o 144%, a w latach 2010-2019 metr kosztował tu więcej niż w Katowicach. Oba rynki mają niemal równe ceny: 7 931 zł u deweloperów i 7 766 zł w obrocie wtórnym. Mieszkanie 50 m² kosztowało przy tych medianach od ok. 388 tys. do ok. 397 tys. zł.

W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 8 421 zł przy 209 transakcjach. Przeciętna pensja (8 191 zł) kupowała 1,04 m², najmniej wśród 19 miast na prawach powiatu w województwie, podczas gdy w 2015 r. było to 1,27 m². Liczba transakcji zwiększyła się od 2015 r. z 822 do 1 111, a bezrobocie w 2025 r. wyniosło 2,4%. Kupujący, który wybiera lokal nowy zamiast używanego, potrzebuje tu niewiele wyższego kredytu, dlatego eksperci kredytowi z Bielska-Białej skupiają się głównie na metrażu, na jaki pozwala zdolność.

Ceny mieszkań w Sosnowcu - 5 851 zł za metr i trzy razy więcej transakcji niż w 2015 r.

W Sosnowcu, największym mieście Zagłębia, mediana wyniosła w 2024 r. 5 851 zł za metr, co daje 52. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Ceny wzrosły od 2015 r. o 136%, wolniej niż w całym województwie. Między rynkami występuje duża różnica: nowe mieszkania sprzedawano po 7 316 zł za metr, używane po 5 064 zł, czyli o 2 252 zł taniej. Przy tych medianach 50 m² z rynku wtórnego kosztowało ok. 253 tys. zł, a od dewelopera ok. 366 tys. zł.

Liczba sprzedanych lokali wzrosła z 568 w 2015 r. do 1 747 w 2024 r., choć miasto straciło w tym czasie 10,8% mieszkańców. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 5 565 zł przy 379 transakcjach i była najniższa w całym roku. Przeciętne wynagrodzenie (8 004 zł) kupowało 1,37 m², tyle że bezrobocie w 2025 r. sięgnęło 6,3% wobec 4,4% w województwie. Dla 50 m² różnica między rynkami przekracza 100 tys. zł, dlatego eksperci kredytowi z Sosnowca często liczą zdolność dla obu wariantów zakupu.

Ceny mieszkań w Częstochowie - wzrost o 159% do 6 862 zł za metr

Od 2015 r. mediana ceny metra w Częstochowie wzrosła z 2 647 zł do 6 862 zł, czyli o 159%. To 7. wynik wśród 66 miast na prawach powiatu, a spośród 19 takich miast w województwie szybciej drożały tylko Katowice i Żory. Pod względem samej ceny miasto zajmuje w tej grupie 36. miejsce. Rynek pierwotny miał 45% udziału w transakcjach: metr od dewelopera kosztował 7 492 zł, z drugiej ręki 6 000 zł. Za mieszkanie 50 m² trzeba było zapłacić przy medianie ok. 343 tys. zł.

Liczba transakcji wzrosła ponad trzykrotnie, z 582 do 1 811, mimo że liczba mieszkańców spadła od 2015 r. o 10,8%. W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 7 500 zł przy 471 transakcjach i była najwyższą medianą kwartalną w tym roku. Pensja (7 830 zł) kupowała 1,14 m² wobec 1,38 m² dziewięć lat wcześniej. Za ten sam metraż kupujący płaci dziś ponad dwa i pół raza więcej niż w 2015 r., z czym na co dzień pracują eksperci kredytowi z Częstochowy.

Ceny mieszkań w Tychach - 7 771 zł za metr i 8 615 zł w IV kwartale 2024 r.

Tychy z medianą 7 771 zł za metr zajęły w 2024 r. 24. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu i czwarte w województwie. Jeszcze w 2019 r. metr kosztował tu więcej niż w Katowicach (4 519 wobec 4 496 zł), jednak od 2015 r. ceny w Tychach wzrosły o 121%, wolniej niż w całym regionie. Mediana na rynku pierwotnym wyniosła 8 718 zł, na wtórnym 7 150 zł, a mieszkanie 50 m² kosztowało przy medianie ogólnej ok. 389 tys. zł.

W IV kwartale 2024 r. GUS odnotował w Tychach 464 transakcje, ponad dwa razy więcej niż w III kwartale, a mediana wzrosła do 8 615 zł. Przeciętne wynagrodzenie (8 149 zł) kupowało 1,05 m², tyle co średnio w kraju, a bezrobocie w 2025 r. wyniosło 2,5%. Za tę samą pensję kupujący w Tychach sfinansuje mniejsze mieszkanie niż w tańszych miastach konurbacji. Tę różnicę przeliczają na konkretne kwoty eksperci kredytowi z Tychów.

Ceny mieszkań w Bytomiu - 4 103 zł za metr, najmniej wśród 66 miast na prawach powiatu

Bytom ma najtańsze mieszkania wśród 66 miast na prawach powiatu: mediana wyniosła w 2024 r. 4 103 zł za metr, o 127% więcej niż w 2015 r. Mieszkanie 50 m² kosztowało przy tej cenie ok. 205 tys. zł, a przeciętne wynagrodzenie (8 238 zł) kupowało 2,01 m² - w tej grupie miast więcej tylko w Jastrzębiu-Zdroju. Lokale od deweloperów (4 259 zł) były niewiele droższe od używanych (4 100 zł), ale na rynek pierwotny przypadło zaledwie 13% transakcji. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 4 320 zł przy 350 transakcjach.

Od 2015 r. Bytom stracił 14,3% mieszkańców, najwięcej w województwie, a bezrobocie w 2025 r. (10,3%) było najwyższe w regionie. W latach 2020-2024 oddano tu 5,3 mieszkania na tysiąc osób, najmniej spośród 36 powiatów województwa. Kupowane lokale znajdują się więc głównie w starszych budynkach, a eksperci w Bytomiu dużo uwagi poświęcają ich wycenie i stanowi technicznemu.

Ceny mieszkań w Zabrzu - 5 311 zł za metr i 1,57 m² za pensję

Zabrze zajęło w 2024 r. 59. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu z medianą 5 311 zł za metr, a od 2015 r. ceny wzrosły tu o 126%. Za nowe mieszkania płacono 6 542 zł za metr, za używane 4 875 zł, więc 50 m² z rynku wtórnego kosztowało przy medianie ok. 244 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 5 305 zł przy 386 transakcjach. Przeciętne wynagrodzenie (8 353 zł) kupowało 1,57 m², piąty wynik wśród 66 miast.

Miasto straciło od 2015 r. 13,5% mieszkańców, a w latach 2020-2024 oddano tu 11,6 mieszkania na tysiąc osób, mniej niż w większości powiatów regionu. Liczba transakcji wzrosła mimo to z 612 do 1 530, z czego prawie trzy czwarte dotyczyło rynku wtórnego. Większość kredytów, przy których pracują eksperci w Zabrzu, dotyczy więc lokali z drugiej ręki.

Ceny mieszkań w Czechowicach-Dziedzicach i powiecie bielskim - 58% transakcji na rynku pierwotnym

Dla Czechowic-Dziedzic GUS nie publikuje osobnych cen, dlatego podstawą są dane powiatu bielskiego. Mediana wyniosła tu w 2024 r. 6 652 zł za metr, 117. najwyższa wśród powiatów w Polsce, a od 2015 r. ceny wzrosły o 142%. Rynek pierwotny miał 58% udziału w transakcjach, więcej niż w 32 z 36 powiatów województwa. Metr od dewelopera kosztował 6 946 zł, z rynku wtórnego 6 318 zł. W IV kwartale 2024 r. mediana spadła do 6 203 zł przy 141 transakcjach, a 50 m² przy medianie rocznej to wydatek ok. 333 tys. zł.

Powiat bielski należy do nielicznych w województwie, w których przybyło mieszkańców (+2,2% od 2015 r.), a 79% mieszkań oddanych w latach 2020-2024 zbudowali inwestorzy indywidualni. Liczba transakcji wzrosła z 219 do 672, a pensja (7 578 zł) kupowała 1,14 m². Obok kredytu na lokal od dewelopera częsty jest tu kredyt na budowę domu, którym zajmuje się m.in. ekspert kredytowy z Czechowic-Dziedzic.

Wzrost o 149% w województwie i o 214% w powiecie cieszyńskim - ceny w 36 powiatach

W 2015 r. metr mieszkania kosztował w województwie 2 605 zł, a w 2024 r. - 6 496 zł, nadal mniej niż mediana krajowa (8 257 zł). Przeciętne wynagrodzenie wzrosło w tym czasie o 102%, do 8 538 zł, więc relacja pensji do ceny spadła z 1,62 do 1,31 m². W kraju zmieniła się w odwrotnym kierunku, z 0,99 do 1,05 m², dlatego przewaga Śląska nad resztą Polski wyraźnie się zmniejszyła. Szybko drożały również powiaty raciborski (+172%) i pszczyński (+156%), a najtańszy był zawierciański z medianą 4 031 zł.

Drugą najwyższą medianę w regionie, po Katowicach, ma powiat cieszyński obejmujący Wisłę i Ustroń: 8 762 zł za metr, o 214% więcej niż w 2015 r., co jest najszybszym wzrostem w województwie. Metr od dewelopera kosztował tu 11 002 zł, a z rynku wtórnego 6 250 zł. Pensja kupuje w powiecie 0,86 m², najmniej w regionie. Zakup w miejscowości turystycznej wymaga innej oceny wkładu i dochodu, w czym pomagają eksperci kredytowi w Ustroniu i w Wiśle.

Chorzów, Ruda Śląska i inne miasta konurbacji - metr od 4 688 do 6 059 zł

Pozostałe miasta na prawach powiatu w metropolii wokół Katowic są wyraźnie tańsze od jej centrum. Metr kosztował w 2024 r. od 4 688 zł w Piekarach Śląskich do 6 059 zł w Chorzowie, a pomiędzy nimi znalazły się Jaworzno (6 000 zł), Dąbrowa Górnicza (5 882 zł), Siemianowice Śląskie (5 788 zł), Świętochłowice (5 487 zł), Mysłowice (5 421 zł) i Ruda Śląska (5 215 zł). W żadnym z tych miast mediana nie przekroczyła dwóch trzecich ceny z Katowic, choć Chorzów, Siemianowice Śląskie, Mysłowice i Ruda Śląska bezpośrednio z nimi graniczą.

W tych miastach przeważa rynek wtórny: udział rynku pierwotnego w transakcjach wynosił od 7% w Mysłowicach do 38% w Chorzowie. Najwolniej w województwie drożały Świętochłowice (+101%), gdzie pensja kupuje dziś więcej metrów niż w 2015 r. (1,34 wobec 1,19 m²). W Jaworznie i Dąbrowie Górniczej, gdzie przeciętne wynagrodzenie wynosi 9 167 zł i 8 773 zł, przeciętna pensja odpowiada 1,53 i 1,49 m². Z kredytem na lokal z drugiej ręki pracują tu m.in. eksperci kredytowi w Chorzowie, w Rudzie Śląskiej i w Jaworznie.

Jastrzębie-Zdrój i Rybnik - gdzie przeciętna pensja kupuje najwięcej metrów?

Najkorzystniejszą relację pensji do ceny w Polsce ma Jastrzębie-Zdrój. Przeciętne wynagrodzenie wynosi tu 12 961 zł, najwięcej wśród 66 miast na prawach powiatu, a mediana ceny metra - 4 329 zł, więc pensja kupuje 2,99 m². Rynek jest jednak niemal w całości wtórny: na rynek pierwotny przypadło w 2024 r. 2% transakcji, a w latach 2020-2024 oddano 7,5 mieszkania na tysiąc mieszkańców.

W Rybniku metr kosztował 5 625 zł, a pensja kupowała 1,41 m². W Żorach mediana wyniosła 6 379 zł po wzroście o 162% od 2015 r., a w latach 2020-2024 oddano tam 43,7 mieszkania na tysiąc osób, więcej w regionie tylko w Katowicach. Najniższą medianę w tej części województwa ma powiat rybnicki (4 255 zł), a w wodzisławskim wyniosła ona 4 474 zł.

Dla kredytu oznacza to w regionie trzy odmienne sytuacje:

• w Jastrzębiu-Zdroju wysoki dochód ułatwia uzyskanie zdolności, a eksperci z Jastrzębia-Zdroju często pracują przy niskiej kwocie kredytu w relacji do zarobków;
• w Bytomiu, Zabrzu i Piekarach Śląskich, które tracą mieszkańców, bank dokładnie ocenia wartość lokali w starszych budynkach, a od tej wyceny zależy dopuszczalna kwota kredytu;
• w Rybniku pensja kupuje o jedną trzecią więcej metrów niż w Tychach, więc przy podobnych zarobkach na takie samo mieszkanie potrzeba wyraźnie niższego kredytu, co dobrze znają eksperci z Rybnika i z Żor.

Z klientami z województwa pracują m.in. Paweł Bigaj i Łukasz Woźniak, obecni w większości miast regionu, a także Anna Kraszewska w miastach konurbacji, Janeta Janocha w Rybniku, Jastrzębiu-Zdroju i Tychach oraz Andrzej Rachwalski w Gliwicach i Zabrzu. W Częstochowie działa m.in. Katarzyna Strzałkowska.

W 2015 r. śląskie było najtańszym województwem, a przez kolejne dziewięć lat ceny rosły tu szybciej niż w jakimkolwiek innym regionie. Pensja wciąż kupuje tu więcej metrów niż w większości Polski, tyle że rozpiętość między miastami jest bardzo duża: przy tych samych zarobkach w Jastrzębiu-Zdroju i w Katowicach kupujący sfinansuje zupełnie inny metraż. Dlatego osoba, która planuje kredyt, porównuje ceny w konkretnym mieście, a nie medianę całego województwa. Pełną listę ekspertów z regionu zawiera strona województwa śląskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Katowice	9 426	+194%	1,07	62%	1,5%
cieszyński	8 762	+214%	0,86	47%	5,0%
m. Bielsko-Biała	7 839	+144%	1,04	33%	2,4%
m. Tychy	7 771	+121%	1,05	41%	2,5%
m. Gliwice	6 904	+127%	1,36	33%	3,0%
m. Częstochowa	6 862	+159%	1,14	45%	4,4%
bielski	6 652	+142%	1,14	58%	3,5%
kłobucki*	6 585	+150%	1,06	50%	8,0%
żywiecki	6 500	+119%	1,16	56%	7,0%
m. Żory	6 379	+162%	1,17	41%	4,5%
pszczyński	6 145	+156%	1,25	43%	3,6%
m. Chorzów	6 059	+140%	1,24	38%	4,6%
m. Jaworzno	6 000	+108%	1,53	26%	4,4%
tarnogórski	5 897	+149%	1,40	34%	5,1%
mikołowski	5 887	+111%	1,31	21%	3,6%
m. Dąbrowa Górnicza	5 882	+135%	1,49	27%	4,6%
m. Sosnowiec	5 851	+136%	1,37	35%	6,3%
m. Siemianowice Śląskie	5 788	+129%	1,34	20%	5,6%
bieruńsko-lędziński	5 680	+125%	1,27	7%	1,9%
m. Rybnik	5 625	+147%	1,41	23%	3,8%
gliwicki	5 523	+126%	1,44	32%	4,5%
m. Świętochłowice	5 487	+101%	1,34	36%	6,3%
będziński	5 452	+142%	1,39	25%	6,4%
m. Mysłowice	5 421	+121%	1,35	7%	5,2%
m. Zabrze	5 311	+126%	1,57	26%	5,4%
m. Ruda Śląska	5 215	+114%	1,48	25%	4,0%
myszkowski	5 112	+184%	1,40	46%	5,9%
częstochowski	5 061	+193%	1,45	b.d.	7,4%
raciborski	5 000	+172%	1,57	17%	4,2%
lubliniecki	4 769	+104%	1,59	21%	5,6%
m. Piekary Śląskie	4 688	+122%	1,81	12%	9,3%
wodzisławski	4 474	+146%	1,61	b.d.	5,8%
m. Jastrzębie-Zdrój	4 329	+102%	2,99	2%	4,8%
rybnicki	4 255	+113%	1,78	20%	6,5%
m. Bytom	4 103	+127%	2,01	13%	10,3%
zawierciański	4 031	+126%	1,93	7%	6,8%
województwo	6 496	+149%	1,31	38%	4,4%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Gwiazdką oznaczono powiaty, w których w 2024 r. zawarto mniej niż 30 transakcji - tam mediana ma charakter orientacyjny. Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl