Ceny mieszkań w zachodniopomorskim: Szczecin, Koszalin, Kołobrzeg i 21 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

Pomorze Zachodnie łączy dwa różne rynki mieszkaniowe. W nadmorskich kurortach ceny kształtuje popyt turystyczny i inwestycyjny, w interiorze - lokalne dochody i niewielka liczba transakcji. Szczecin i Koszalin plasują się pośrodku, z relacją pensji do ceny metra zbliżoną do średniej krajowej. Dla osoby, która planuje kredyt hipoteczny, ten podział ma wymiar praktyczny: od relacji zarobków do ceny zależą wkład własny, kwota kredytu i ocena zdolności. Poniżej najpierw ceny w Szczecinie, Koszalinie i Kołobrzegu, a potem zestawienie 21 powiatów województwa na podstawie danych GUS.

Szczecin, Koszalin i Kołobrzeg - ceny transakcyjne w 2024 r.

GUS podaje mediany cen z aktów notarialnych, czyli kwoty zapłacone w transakcjach rynkowych, a nie ceny z ogłoszeń. Połowa mieszkań sprzedanych w danym roku była tańsza od mediany, a połowa droższa. Dla Szczecina i Koszalina dane dotyczą samych miast, dla Kołobrzegu - całego powiatu kołobrzeskiego. Najnowsze dane kwartalne GUS obejmują IV kwartał 2024 r.

Ceny mieszkań w Szczecinie - 8 824 zł za metr, o 102% więcej niż w 2015 r.

W 2024 r. mediana ceny metra w Szczecinie wyniosła 8 824 zł - 13. najwyższa wśród 66 miast na prawach powiatu. Mieszkania od deweloperów (mediana 8 883 zł) i z rynku wtórnego (8 824 zł) kosztowały niemal tyle samo. W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 9 138 zł przy 484 transakcjach. Przy medianie rocznej mieszkanie o powierzchni 50 m² to wydatek ok. 441 tys. zł.

Przeciętne wynagrodzenie brutto w Szczecinie (9 045 zł, najwyższe w województwie) odpowiadało w 2024 r. 1,03 m², niemal tyle co w 2015 r. Z tą relacją zarobków do cen pracuje na co dzień ekspert kredytowy ze Szczecina. W latach 2020-2023 GUS odnotował w mieście znacznie mniej transakcji niż zwykle - od 155 do 689 rocznie wobec 2 224 w 2024 r., dlatego mediany z tych lat mają mniejszą wartość porównawczą.

Ceny mieszkań w Koszalinie - 7 600 zł za metr, o 136% więcej niż w 2015 r.

Koszalin miał w 2024 r. medianę 7 600 zł za metr - 25. najwyższa wśród 66 miast na prawach powiatu. Rynki różnią się tu wyraźnie: mieszkania od deweloperów sprzedawano po medianie 8 728 zł, z rynku wtórnego - po 6 667 zł, czyli o 2 061 zł taniej. Mieszkanie 50 m² z rynku wtórnego kosztowało więc przy medianie ok. 333 tys. zł, a od dewelopera - ok. 436 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 8 649 zł przy 357 transakcjach, wobec 7 011 zł w I kwartale.

Ceny rosły tu szybciej niż w Szczecinie (+136% wobec +102%): w 2015 r. metr kosztował 3 216 zł, a liczba sprzedanych mieszkań wzrosła od tego czasu z 478 do 1 196. Przy cenach ponad dwukrotnie wyższych niż dziewięć lat wcześniej eksperci kredytowi z Koszalina pracują dziś przy zupełnie innych kwotach. Przeciętne wynagrodzenie w mieście (7 872 zł) odpowiadało 1,04 m². Za lata 2020-2022 GUS nie publikuje median dla Koszalina.

Ceny mieszkań w Kołobrzegu i powiecie kołobrzeskim - 9 996 zł za metr i 18 transakcji na 1 000 mieszkańców

GUS nie publikuje cen dla samego Kołobrzegu, dlatego podstawą są dane powiatu kołobrzeskiego. Mediana wyniosła tu w 2024 r. 9 996 zł za metr, o 131% więcej niż w 2015 r. To 12. najwyższa mediana wśród powiatów w Polsce. Ceny na obu rynkach były zbliżone: 10 028 zł u deweloperów i 9 919 zł na rynku wtórnym. W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 10 926 zł przy 291 transakcjach. Mieszkanie 50 m² kosztowało przy medianie rocznej ok. 500 tys. zł.

Powiat wyróżnia skala obrotu i budowy. W 2024 r. sprzedano tu 1 376 mieszkań, czyli 18 na tysiąc mieszkańców - 7. wynik wśród powiatów i trzy razy więcej niż w Szczecinie. W latach 2020-2024 oddano 73,2 mieszkania na tysiąc mieszkańców, więcej tylko w powiatach wrocławskim i kamieńskim, choć liczba ludności spadła od 2015 r. o 3,9%. Przeciętne wynagrodzenie (7 403 zł) odpowiadało 0,74 m². Przy malejącej liczbie mieszkańców to w dużej części zakupy inwestycyjne i drugie mieszkania, które finansują eksperci w Kołobrzegu.

Trzy nadmorskie powiaty droższe od Szczecina - ceny w 21 powiatach

Najwyższą medianę ceny metra w województwie ma powiat kamieński - 12 895 zł w 2024 r., o 214% więcej niż w 2015 r. Dalej są Świnoujście (11 481 zł, +162%) i powiat kołobrzeski. Te trzy powiaty są droższe od Szczecina nieprzerwanie od 2018 r., a pozostałe nadmorskie - sławieński (6 390 zł), gryficki (5 307 zł) i koszaliński (5 274 zł) - są tańsze. Mediana dla całego województwa wyniosła 7 339 zł wobec 8 257 zł w kraju.

Wokół Szczecina ceny są niższe niż w samym mieście: w powiecie polickim mediana wyniosła 7 568 zł, w goleniowskim 6 724 zł, a w stargardzkim 6 582 zł. Najtańsze są powiaty interioru: łobeski (3 349 zł), świdwiński (3 495 zł) i pyrzycki (3 701 zł). W pyrzyckim ceny wzrosły od 2015 r. o 64%, najwolniej w regionie. Różnica między najdroższym a najtańszym powiatem się powiększyła: metr w kamieńskim kosztuje dziś niemal cztery razy więcej niż w łobeskim, a w 2015 r. ponad dwa i pół raza więcej.

Gdzie pensja nadąża za cenami, a gdzie zostaje w tyle?

Blisko średniej krajowej (1,05 m²) pozostają Szczecin, Koszalin i powiat policki: w Szczecinie relacja pensji do ceny metra wzrosła od 2015 r. z 1,00 do 1,03 m², w Koszalinie spadła z 1,13 do 1,04 m², a w polickim wynosi 1,05 m². Najbardziej pogorszyła się relacja w Świnoujściu: ceny wzrosły tam od 2015 r. o 162%, a wynagrodzenia o 82%, więc pensja kupuje 0,69 m² zamiast 0,99 m².

W interiorze jest odwrotnie. W powiatach pyrzyckim (z 1,41 do 1,97 m²), choszczeńskim (z 1,50 do 1,78 m²) i drawskim (z 1,40 do 1,78 m²) płace rosły szybciej niż ceny. Jednocześnie najwyższe bezrobocie w regionie jest w powiatach bez dużych miast: w 2025 r. 17,4% w białogardzkim, 16,9% w choszczeńskim i 15,9% w sławieńskim, wobec 3,5% w kołobrzeskim i 3,9% w Szczecinie. Bank ocenia nie tylko wysokość dochodu, ale też jego stabilność, dlatego w rozmowie z ekspertem w Białogardzie, w Świdwinie czy w Szczecinku dużo uwagi zajmuje udokumentowanie zarobków.

Rynek wtórny, domy jednorodzinne i co z tego wynika dla kredytu

W 2024 r. rynek pierwotny odpowiadał za 28% sprzedanych lokali w Szczecinie, 38% w Koszalinie i Świnoujściu oraz 44% w powiecie kołobrzeskim. W dziesięciu powiatach jego udział nie przekraczał 20%, a w drawskim GUS nie odnotował sprzedaży na rynku pierwotnym. W interiorze buduje się głównie domy na własne potrzeby: w powiatach goleniowskim, pyrzyckim, myśliborskim i choszczeńskim inwestorzy indywidualni zbudowali od 78% do 81% mieszkań oddanych w latach 2020-2024, a w świdwińskim wszystkie 212.

Ta struktura przekłada się na rodzaj spraw kredytowych w regionie:

• w Szczecinie, Koszalinie i na wybrzeżu przeważa kredyt na mieszkanie z rynku wtórnego, przy którym o decyzji rozstrzygają wycena, stan księgi wieczystej i stan techniczny budynku;
• w powiatach polickim (jedynym z przyrostem ludności: +13,9% od 2015 r.), goleniowskim i gryfińskim częsty jest kredyt na budowę domu, czym zajmują się m.in. eksperci w Policach, w Nowogardzie i w Gryfinie;
• w Świnoujściu oraz w powiatach kołobrzeskim i kamieńskim częstą sprawą jest zakup drugiego mieszkania lub apartamentu pod wynajem, czyli kredyt z wyższym wkładem własnym; w tych miejscowościach działają m.in. eksperci w Świnoujściu i w Międzyzdrojach.

Wschód województwa obsługują Marcin Hamala, Marzanna Olik i Monika Czaplińska, Szczecin i okolice - Magdalena Koćmit oraz Norbert Lenart. W powiecie stargardzkim liczba transakcji wzrosła od 2015 r. z 514 do 1 131, a w Stargardzie działa m.in. Łukasz Woźniak - ekspertów kredytowych ze Stargardu jest więcej.

Różnica między najdroższymi powiatami nadmorskimi a interiorem rośnie od lat, ponieważ wynika ze struktury rynku, a nie z jednego roku. W 2024 r. pensja kupowała 0,56 m² w powiecie kamieńskim i 2,2 m² w łobeskim, więc ta sama kwota zarobków daje zupełnie inne możliwości w Kamieniu Pomorskim i w Łobzie. Pełna lista ekspertów z regionu znajduje się na stronie województwa zachodniopomorskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
kamieński	12 895	+214%	0,56	41%	13,8%
m. Świnoujście	11 481	+162%	0,69	38%	5,3%
kołobrzeski	9 996	+131%	0,74	44%	3,5%
m. Szczecin	8 824	+102%	1,03	28%	3,9%
m. Koszalin	7 600	+136%	1,04	38%	5,4%
policki	7 568	+82%	1,05	40%	4,1%
goleniowski	6 724	+135%	1,14	21%	5,3%
stargardzki	6 582	+109%	1,10	37%	8,2%
sławieński	6 390	+113%	1,11	19%	15,9%
gryfiński	5 395	+113%	1,43	14%	7,3%
gryficki	5 307	+131%	1,38	b.d.	10,2%
koszaliński	5 274	+120%	1,36	23%	12,1%
myśliborski	5 238	+102%	1,41	3%	8,5%
szczecinecki	4 869	+106%	1,54	15%	14,0%
białogardzki	4 530	+152%	1,65	18%	17,4%
wałecki	4 383	+97%	1,73	10%	11,0%
choszczeński	4 118	+82%	1,78	11%	16,9%
drawski	3 942	+79%	1,78	0%	12,6%
pyrzycki	3 701	+64%	1,97	2%	11,6%
świdwiński	3 495	+109%	2,02	b.d.	15,1%
łobeski	3 349	+106%	2,20	4%	15,4%
województwo	7 339	+110%	1,09	28%	7,7%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Dla Koszalina GUS nie publikuje cen za lata 2020-2022. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl