Ceny mieszkań w warmińsko-mazurskim: Olsztyn, Elbląg, Iława i 21 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

W warmińsko-mazurskim mieszkania kupuje się głównie od poprzednich właścicieli: w 2024 r. rynek pierwotny odpowiadał tu za 28% transakcji, wobec 42% w kraju. Mediana ceny metra wyniosła 6 458 zł, więc mimo niższych płac pensja wystarczała na 1,17 m² - czwarty wynik wśród 16 województw. Obok podkarpackiego region ma jednak najwyższe w Polsce bezrobocie (9,3% w 2025 r.), zwłaszcza w powiatach przy północnej granicy. Przy kredycie hipotecznym rośnie więc waga wyceny starszego lokalu i oceny stabilności dochodu. Tekst omawia najpierw ceny w Olsztynie, Elblągu i Iławie, potem porównuje 21 powiatów.

Olsztyn, Elbląg i Iława - ceny transakcyjne w 2024 r.

Mediany GUS powstają na podstawie aktów notarialnych, dlatego opisują kwoty faktycznie zapłacone przez kupujących, a nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń. Mediana to wartość środkowa: połowa lokali sprzedanych w danym roku kosztowała mniej, a połowa więcej. Olsztyn i Elbląg są miastami na prawach powiatu i mają własne statystyki, natomiast Iławę opisują liczby dla całego powiatu iławskiego. Z danych kwartalnych uwzględniono najświeższy okres, czyli IV kwartał 2024 r.

Ceny mieszkań w Olsztynie - 8 571 zł za metr, najwięcej w województwie

W 2024 r. mediana ceny metra w Olsztynie wyniosła 8 571 zł, co dało miastu 18. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Od 2015 r. cena wzrosła o 95%, a pod względem tempa wzrostu Olsztyn zajął dopiero 61. pozycję w tej grupie. Lokale od deweloperów kosztowały w medianie 8 846 zł, mieszkania z rynku wtórnego 8 283 zł, więc różnica między rynkami była niewielka - 563 zł. Za mieszkanie o powierzchni 50 m² trzeba było przy medianie ogólnej zapłacić ok. 429 tys. zł.

Mediany kwartalne mieściły się przez cały rok między 8 520 a 8 656 zł, a dolną granicę wyznaczył IV kwartał z 685 transakcjami. Przeciętne wynagrodzenie brutto (8 613 zł, najwyższe w regionie) odpowiadało 1,00 m² wobec 0,93 m² w 2015 r., tyle że w żadnym innym powiecie województwa pensja nie kupowała mniej metra. 15,9 transakcji na 1 000 mieszkańców to 9. wynik wśród powiatów w Polsce. Przy bezrobociu 2,7% bank łatwiej oceni stabilność dochodu, a w wyborze oferty i ustaleniu wkładu własnego pomagają eksperci kredytowi z Olsztyna.

Ceny mieszkań w Elblągu - wzrost o 138% od 2015 r., najszybszy w regionie

Elbląg zamknął 2024 r. medianą 6 800 zł za metr, która dała mu 37. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. W 2015 r. metr kosztował tu 2 856 zł, więc cena wzrosła o 138%, najszybciej w województwie. Wśród 66 miast na prawach powiatu to 16. wynik. Przewagę ma rynek wtórny: z 1 274 transakcji 1 028 dotyczyło mieszkań używanych, sprzedawanych po medianie 6 545 zł, a 246 - lokali od deweloperów po 7 274 zł. Mieszkanie 50 m² z drugiej ręki kosztowało więc ok. 327 tys. zł, a nowe - ok. 364 tys. zł.

W IV kwartale 2024 r. mediana podniosła się do 7 006 zł przy 316 transakcjach. Wynagrodzenia rosły wolniej niż ceny, dlatego przeciętna pensja (7 929 zł) odpowiadała 1,17 m², a w 2015 r. 1,29 m². Od 2015 r. miasto straciło 7,9% mieszkańców, a bezrobocie w 2025 r. wyniosło także 7,9%, niemal trzy razy więcej niż w Olsztynie. Liczba transakcji wzrosła jednak w tym czasie ponad dwukrotnie - w 2015 r. było ich 610. Przy kredycie na lokal z drugiej ręki kwotę wyznacza bankowa wycena, a w tej części procedury pomagają eksperci kredytowi z Elbląga.

Ceny mieszkań w Iławie i powiecie iławskim - 5 289 zł za metr z drugiej ręki, 8 103 zł od dewelopera

GUS nie publikuje median dla samej Iławy, więc podstawą są dane powiatu iławskiego. Metr kosztował tu w 2024 r. 5 847 zł, o 84% więcej niż w 2015 r., co daje 197. najwyższą medianę wśród powiatów w Polsce. Między rynkami jest duża różnica: deweloperzy sprzedawali lokale po medianie 8 103 zł, a właściciele mieszkań używanych - po 5 289 zł, czyli o 2 814 zł taniej. Mieszkanie 50 m² kosztowało ok. 264 tys. zł na rynku wtórnym i ok. 405 tys. zł na pierwotnym. W IV kwartale 2024 r. mediana spadła do 5 313 zł przy 169 transakcjach.

Przeciętne wynagrodzenie w powiecie (6 772 zł) było trzecim najniższym w województwie, ale ceny rosły wolniej od płac, dlatego pensja odpowiada dziś 1,16 m² zamiast 1,00 m² w 2015 r. Stopa bezrobocia wyniosła w 2025 r. 5,4% i poza Olsztynem tylko tutaj była niższa od średniej krajowej. W latach 2020-2024 oddano w powiecie 28,3 mieszkania na 1 000 mieszkańców, trzeci wynik w regionie, a 38% z nich zbudowali inwestorzy indywidualni. Kredyt na mieszkanie albo na budowę domu przygotowują z klientami eksperci z Iławy oraz z Lubawy.

Siedem na dziesięć transakcji na rynku wtórnym - ceny w 21 powiatach

W całym województwie rynek wtórny odpowiadał w 2024 r. za 72% sprzedanych lokali. Przewagę miał we wszystkich 19 powiatach, dla których GUS podał podział na rynki, a w oleckim, braniewskim i elbląskim deweloperzy sprzedali zaledwie 4% mieszkań. W powiatach nowomiejskim i gołdapskim GUS nie podał podziału, więc udział rynku pierwotnego pozostaje tam nieznany. Kupujący wybierają zatem częściej lokale w starszych budynkach, a przy kredycie rośnie znaczenie wyceny i stanu technicznego nieruchomości.

Po Olsztynie i Elblągu najwyższe mediany mają powiaty giżycki (6 738 zł) i ełcki (6 703 zł). W ełckim ceny wzrosły od 2015 r. o 136%, prawie tak szybko jak w Elblągu, a deweloperzy sprzedali 21% lokali, więc także eksperci kredytowi z Ełku najczęściej mają do czynienia z kredytem na mieszkanie używane. Najtańsze były w 2024 r. powiaty kętrzyński (3 875 zł), nidzicki (3 929 zł) i elbląski (3 936 zł). Metr kosztował w nich mniej niż połowę mediany olsztyńskiej.

Powiat olsztyński - przyrost ludności o 5,7% i najwięcej nowych mieszkań w regionie

Od 2015 r. liczba mieszkańców powiatu olsztyńskiego wzrosła o 5,7%, podczas gdy we wszystkich pozostałych powiatach województwa spadła. W latach 2020-2024 oddano tu 39,4 mieszkania na tysiąc osób, najwięcej w regionie i więcej niż w samym Olsztynie. Deweloperzy odpowiadali za 46% transakcji, czyli za największą część sprzedaży spośród powiatów, dla których GUS podał podział na rynki.

Mediana ceny metra wyniosła 6 373 zł, o ponad 2 tys. zł mniej niż w mieście, więc część kupujących wybiera tańsze gminy wokół Olsztyna. Inwestorzy indywidualni zbudowali w powiecie 47% nowych mieszkań, dlatego obok kredytu na lokal od dewelopera często pojawia się kredyt na budowę domu. Takie sprawy prowadzą m.in. eksperci w Olsztynku, w Dobrym Mieście i w Biskupcu.

Mazury i północne pogranicze - gdzie bezrobocie sięga 17,6%?

Powiat giżycki ma trzecią najwyższą medianę w województwie, choć od 2015 r. ubyło w nim 7,2% mieszkańców. Inaczej wygląda sytuacja w powiatach przy granicy z obwodem królewieckim: w 2025 r. stopa bezrobocia wyniosła 17,6% w kętrzyńskim, 17,5% w bartoszyckim i 16,3% w braniewskim. Te powiaty straciły od 2015 r. od 12,4% do 12,8% mieszkańców, najwięcej w regionie, a w latach 2020-2024 oddano w nich od 5,4 do 8,6 mieszkania na tysiąc osób. Metr kosztuje tam około 4 tys. zł, więc pensja kupuje od 1,70 do 1,84 m².

Z tych liczb wynikają różne sytuacje kredytowe:

• w Kętrzynie i Bartoszycach niska cena lokalu nie zwalnia banku z dokładnej oceny stabilności zatrudnienia, a dokumenty do wniosku pomagają zebrać eksperci kredytowi z Kętrzyna i z Bartoszyc;
• w Mrągowie i Giżycku część lokali leży w miejscowościach turystycznych, gdzie bank wycenia nieruchomość na podstawie niewielkiej liczby transakcji - tu pracują eksperci w Mrągowie;
• w powiecie ostródzkim, przy medianie 5 781 zł, pensja kupuje 1,22 m², niewiele więcej niż średnio w województwie, a sprawy kredytowe prowadzą tam eksperci z Ostródy.

Agnieszka Olechowska i Katarzyna Owsik obsługują klientów z wielu miast regionu, w tym z Olsztyna, Elbląga i Iławy, a Anna Krzyżewska i Marta Redzik - m.in. z Kętrzyna, Bartoszyc i Mrągowa.

W warmińsko-mazurskim kupujący częściej finansują kredytem mieszkanie z drugiej ręki niż lokal od dewelopera, ponieważ rynek pierwotny ma tu jeden z najmniejszych udziałów w kraju. Najwięcej nowych mieszkań powstaje w Olsztynie i wokół niego. W powiatach północnych kupujący płacą jedne z najniższych cen za metr, ale bank ocenia ich dochody na rynku pracy z najwyższym bezrobociem w regionie, więc przed złożeniem wniosku powinni skompletować dokumentację zatrudnienia. Ekspertów z pozostałych miast zawiera strona województwa warmińsko-mazurskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Olsztyn	8 571	+95%	1,00	38%	2,7%
m. Elbląg	6 800	+138%	1,17	19%	7,9%
giżycki	6 738	+109%	1,08	28%	10,6%
ełcki	6 703	+136%	1,06	21%	10,9%
olsztyński	6 373	+102%	1,17	46%	6,8%
iławski	5 847	+84%	1,16	26%	5,4%
ostródzki	5 781	+105%	1,22	38%	10,2%
węgorzewski	5 605	+116%	1,31	39%	13,2%
szczycieński	5 565	+95%	1,32	30%	11,1%
mrągowski	5 556	+94%	1,27	13%	10,1%
działdowski	5 136	+73%	1,33	26%	13,7%
olecki	4 930	+76%	1,44	4%	13,5%
piski	4 893	+126%	1,55	14%	13,6%
nowomiejski	4 792	+106%	1,31	b.d.	12,2%
braniewski	4 219	+100%	1,70	4%	16,3%
lidzbarski	4 110	+92%	1,73	5%	12,7%
bartoszycki	4 000	+124%	1,83	18%	17,5%
gołdapski	3 958	+115%	1,72	b.d.	8,5%
elbląski	3 936	+57%	1,76	4%	13,6%
nidzicki	3 929	+65%	1,70	14%	8,5%
kętrzyński	3 875	+124%	1,84	7%	17,6%
województwo	6 458	+106%	1,17	28%	9,3%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl