Ceny mieszkań w dolnośląskim: Wrocław, Jelenia Góra, Legnica i 30 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

Dolnośląskie ma drugie najwyższe przeciętne wynagrodzenie w kraju (8 867 zł brutto w 2024 r.) i jeden z najaktywniejszych rynków mieszkaniowych: na tysiąc mieszkańców sprzedano tu 10,1 lokalu, więcej tylko w jednym województwie. Wynik całego regionu obejmuje jednak trzy odrębne rynki: aglomerację wrocławską, Zagłębie Miedziowe i Sudety. W każdym z nich kupujący płaci inną cenę za metr, a bank inaczej ocenia ryzyko kredytu hipotecznego. Pierwsza część tekstu dotyczy cen we Wrocławiu, Jeleniej Górze i Legnicy, druga - porównania 30 powiatów według danych GUS za lata 2015-2024.

Wrocław, Jelenia Góra i Legnica - ceny transakcyjne w 2024 r.

GUS ustala ceny w tej części na podstawie aktów notarialnych, więc chodzi o kwoty faktycznie zapłacone przy sprzedaży, a nie o oczekiwania sprzedających z ogłoszeń. GUS podaje medianę, czyli cenę środkową: w połowie transakcji z danego roku metr kosztował mniej, w drugiej połowie więcej. Wszystkie trzy miasta mają status miast na prawach powiatu, dlatego liczby dotyczą samych miast, bez okolicznych gmin. Najnowsze mediany kwartalne obejmują IV kwartał 2024 r.

Ceny mieszkań we Wrocławiu - 11 865 zł za metr i 13 194 transakcje w 2024 r.

We Wrocławiu mediana ceny metra wyniosła w 2024 r. 11 865 zł - 4. najwyższa wśród 66 miast na prawach powiatu. Od 2015 r. wzrosła o 126%. Podobnie jak w Warszawie, Krakowie i Poznaniu droższe były mieszkania z drugiej ręki: na rynku wtórnym mediana sięgnęła 12 163 zł, u deweloperów 11 571 zł. Mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztowało przy medianie rocznej ok. 593 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. GUS odnotował 3 548 transakcji i medianę 12 587 zł, wyraźnie wyższą niż w I kwartale (10 833 zł).

Przeciętne wynagrodzenie w mieście (9 425 zł) wystarczało na 0,79 m² wobec 0,87 m² w 2015 r. Mniej metrów pensja kupowała tylko w Sopocie, Świnoujściu, Warszawie i Krakowie, więc kredyt stanowi tu większą wielokrotność dochodu niż w większości miast. Wrocław ma przy tym największy obrót w regionie: 13 194 sprzedane lokale to 19,6 na tysiąc mieszkańców, 3. wynik wśród powiatów w kraju. Na rynek pierwotny przypadło 55% transakcji, dlatego ekspert kredytowy we Wrocławiu często prowadzi kredyt na mieszkanie od dewelopera.

Ceny mieszkań w Jeleniej Górze - 6 883 zł za metr po wzroście o 172% od 2015 r.

Z medianą 6 883 zł za metr Jelenia Góra zajęła w 2024 r. 35. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Na ich tle miasto wyróżnia się tempem wzrostu: w 2015 r. metr kosztował tu 2 530 zł, a wzrost o 172% to drugi wynik wśród wszystkich 66 miast. Między rynkami jest duża różnica. Deweloperzy sprzedawali mieszkania po medianie 8 836 zł, a na rynku wtórnym metr kosztował 6 167 zł, czyli o 2 669 zł mniej. Za 50 m² płacono więc ok. 442 tys. zł u dewelopera i ok. 308 tys. zł za lokal z drugiej ręki.

W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 7 391 zł przy 231 transakcjach. Przeciętne wynagrodzenie (8 273 zł) odpowiadało 1,20 m² wobec 1,52 m² w 2015 r. - to najsilniejszy spadek tej relacji wśród czterech miast na prawach powiatu w województwie. Liczba mieszkańców zmniejszyła się od 2015 r. o 8,4%, a mimo to sprzedaż lokali wzrosła z 676 do 908, czyli do 12,2 na tysiąc osób. Przy wyborze między mieszkaniem od dewelopera a lokalem z drugiej ręki pomagają eksperci kredytowi z Jeleniej Góry.

Ceny mieszkań w Legnicy - 6 077 zł za metr i 11% transakcji na rynku pierwotnym

Legnica ma najniższą medianę z trzech opisanych miast: 6 077 zł za metr w 2024 r., czyli 46. wynik wśród 66 miast na prawach powiatu. To o 130% więcej niż w 2015 r. W IV kwartale mediana (6 003 zł przy 216 transakcjach) była niższa niż w I kwartale (6 284 zł). Deweloperzy sprzedawali metr po 7 973 zł, o 2 122 zł drożej niż na rynku wtórnym (5 851 zł), ale lokale od nich stanowiły tylko 11% sprzedaży. Mieszkanie 50 m² z drugiej ręki kosztowało przy medianie ok. 293 tys. zł.

Płace w Legnicy rosły prawie tak szybko jak ceny, dlatego przeciętna pensja (7 928 zł) pozwalała w 2024 r. kupić 1,30 m², niewiele mniej niż w 2015 r. (1,35 m²). Miasto traci jednak mieszkańców: od 2015 r. ich liczba spadła o 10,0%, a w latach 2020-2024 oddano 22,6 mieszkania na tysiąc osób. Przy tak małym udziale rynku pierwotnego eksperci z Legnicy pracują głównie przy kredytach na mieszkania z drugiej ręki.

Powiaty wrocławski, średzki i oławski tuż za Wrocławiem - ceny w 30 powiatach

Wrocław jest jedynym powiatem w regionie z medianą wyższą od wojewódzkiej (8 599 zł) i krajowej (8 257 zł). Kolejne trzy miejsca zajmują powiaty aglomeracji: wrocławski (8 028 zł), średzki (7 536 zł) i oławski (7 500 zł). Dopiero za nimi jest Jelenia Góra, a Legnica - na 12. pozycji, niżej m.in. od powiatów bolesławieckiego, karkonoskiego i lubińskiego. Przeciętna pensja w powiecie wrocławskim kupuje 1,12 m², wyraźnie więcej niż w samym mieście.

Najwięcej zmienia się wokół Wrocławia. Liczba mieszkańców powiatu wrocławskiego wzrosła od 2015 r. o 42,5%, a w latach 2020-2024 oddano tu 81,3 mieszkania na tysiąc osób - w obu przypadkach to najwyższe wartości wśród powiatów w Polsce. Ludności przybyło też w powiatach średzkim (+13,0%), trzebnickim (+4,9%) i oławskim (+1,7%). W średzkim 70% transakcji przypadło na rynek pierwotny, więcej niż w powiecie wrocławskim (62%). Kupujących, którzy szukają tańszego metra poza miastem, obsługują eksperci kredytowi z Kobierzyc, ze Środy Śląskiej i z Oławy.

Zagłębie Miedziowe - najwyższa pensja w Polsce i 2,20 m² za wynagrodzenie w powiecie lubińskim

Powiat lubiński ma najwyższe przeciętne wynagrodzenie spośród wszystkich powiatów w kraju: 13 673 zł brutto w 2024 r., o ponad 4 tys. zł więcej niż we Wrocławiu. Przy medianie 6 210 zł za metr pensja kupuje tu 2,20 m², niemal trzy razy więcej niż w stolicy regionu. Podobny, choć słabszy układ mają powiaty polkowicki (1,61 m²) i głogowski (1,44 m²). Bank łatwiej ocenia zdolność osoby ze stałym dochodem od dużego pracodawcy, co na co dzień wykorzystują eksperci kredytowi w Lubinie, w Polkowicach i w Głogowie.

Wybór mieszkań jest tu jednak ograniczony. W powiecie lubińskim sprzedano w 2024 r. 761 lokali, z czego 15% pochodziło od deweloperów, wobec 42% w kraju. W powiecie polkowickim inwestorzy indywidualni zbudowali 82% mieszkań oddanych w latach 2020-2024, czyli nowe lokale to przede wszystkim domy stawiane na własne potrzeby. Kupujący z Zagłębia Miedziowego wybierają zatem najczęściej między mieszkaniem z drugiej ręki a budową domu.

Sudety i Kotlina Kłodzka - metr od 3 075 zł i ubytek mieszkańców w każdym powiecie

Najtańszy w województwie jest powiat górowski na północy regionu (2 947 zł za metr), ale kolejne trzy pozycje od końca zajmują powiaty sudeckie: wałbrzyski (3 075 zł), ząbkowicki (3 220 zł) i kamiennogórski (3 256 zł). Pensja kupuje w nich od 2,20 do 2,33 m², a mimo to liczba mieszkańców spadła w każdym z nich od 2015 r. o ponad 8%. Sam Wałbrzych stracił 14,5% ludności, najwięcej w regionie, a w latach 2020-2024 oddano tam 4,9 mieszkania na tysiąc osób, także najmniej w województwie.

Spadek liczby mieszkańców dotyczy wszystkich powiatów sudeckich, także turystycznego karkonoskiego (7,3%). Słabszy jest też rynek pracy: w 2025 r. stopa bezrobocia wyniosła 13,4% w powiecie kłodzkim i 14,3% w złotoryjskim. Dla kredytu oznacza to inne pytania niż we Wrocławiu:

• przy tanim mieszkaniu w starszym budynku bank opiera decyzję w dużej mierze na wycenie i stanie prawnym lokalu, w czym pomagają eksperci kredytowi z Wałbrzycha i z Kłodzka;
• w miejscowościach turystycznych część zakupów to apartamenty na wynajem, przy których bank inaczej liczy dochód i wkład własny - tymi sprawami zajmują się m.in. eksperci w Karpaczu i w Szklarskiej Porębie;
• w powiatach z bezrobociem powyżej 10% bank szczególnie dokładnie sprawdza stabilność zatrudnienia, więc kredytobiorca musi ją dobrze udokumentować.

Wrocław i okoliczne powiaty obsługują m.in. Jacek Cieszko i Malwina Lis, a Wojciech Omelaniuk i Maciej Korczyński przyjmują klientów także w Sudetach i w Zagłębiu Miedziowym.

Wysokie płace i duża liczba transakcji, od których zaczyna się ten opis, rozkładają się w województwie bardzo nierówno. We Wrocławiu i jego okolicach kupujący porównuje oferty banków przy najwyższej cenie metra w regionie, w Zagłębiu Miedziowym korzysta z wysokiego dochodu przy ograniczonym wyborze mieszkań, a w Sudetach musi liczyć się z dokładną wyceną lokalu i oceną stabilności zatrudnienia. Pełną listę ekspertów z regionu zawiera strona województwa dolnośląskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Wrocław	11 865	+126%	0,79	55%	2,3%
wrocławski	8 028	+91%	1,12	62%	2,0%
średzki	7 536	+107%	1,08	70%	5,5%
oławski	7 500	+128%	1,05	33%	5,0%
m. Jelenia Góra	6 883	+172%	1,20	26%	4,5%
trzebnicki	6 778	+88%	1,15	14%	6,0%
bolesławiecki	6 754	+145%	1,17	25%	3,9%
oleśnicki	6 667	+114%	1,11	28%	7,0%
karkonoski	6 250	+65%	1,16	22%	8,7%
wołowski	6 236	+124%	1,52	41%	11,0%
lubiński	6 210	+109%	2,20	15%	5,0%
m. Legnica	6 077	+130%	1,30	11%	5,6%
świdnicki	5 696	+136%	1,35	18%	7,2%
głogowski	5 411	+74%	1,44	15%	7,5%
milicki	5 310	+91%	1,33	21%	7,3%
lubański	5 250	+176%	1,38	20%	7,7%
polkowicki	5 115	+100%	1,61	23%	4,5%
kłodzki	5 102	+132%	1,49	16%	13,4%
zgorzelecki	4 911	+306%	1,60	11%	5,5%
strzeliński	4 898	+59%	1,67	9%	12,1%
dzierżoniowski	4 764	+156%	1,56	24%	7,5%
legnicki	4 750	+125%	1,61	11%	7,9%
m. Wałbrzych	4 675	+145%	1,85	15%	5,8%
jaworski	4 615	+98%	1,74	12%	10,8%
złotoryjski	4 493	+109%	1,80	6%	14,3%
lwówecki	3 743	+196%	1,93	b.d.	9,8%
kamiennogórski	3 256	+134%	2,20	16%	8,4%
ząbkowicki	3 220	+95%	2,29	b.d.	11,4%
wałbrzyski	3 075	+117%	2,33	7%	10,8%
górowski	2 947	+39%	2,49	6%	15,9%
województwo	8 599	+102%	1,03	40%	5,3%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl