Ceny mieszkań w podlaskim: Białystok, Suwałki i 17 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

W podlaskim kupujący wybierają mieszkanie od dewelopera częściej niż w niemal całym kraju. W 2024 r. na rynek pierwotny przypadło tu 56% sprzedanych lokali wobec 42% średnio w Polsce - podobnie jak w małopolskim i więcej niż w pozostałych 14 województwach. Mediana ceny metra (8 195 zł) jest bliska krajowej, ale płace są niższe, więc pensja kupuje 0,96 m². Dla osoby planującej kredyt ma to praktyczne skutki, ponieważ bank inaczej finansuje lokal w budowie, a inaczej mieszkanie z drugiej ręki. W pierwszej części tekst omawia ceny w Białymstoku i Suwałkach, w drugiej - 17 powiatów.

Białystok i Suwałki - ceny transakcyjne w 2024 r.

Ceny w tej części pochodzą z aktów notarialnych: GUS ustala mediany na podstawie kwot, które kupujący rzeczywiście zapłacili, i nie uwzględnia cen ofertowych. Mediana oddziela tańszą połowę sprzedanych w danym roku lokali od droższej. Białystok i Suwałki to miasta na prawach powiatu, dlatego ich mediany obejmują wyłącznie transakcje w granicach miast, bez sąsiednich gmin. Ostatnie dostępne mediany kwartalne obejmują IV kwartał 2024 r.

Ceny mieszkań w Białymstoku - 9 016 zł za metr i 59% transakcji na rynku pierwotnym

W Białymstoku mediana ceny metra wyniosła w 2024 r. 9 016 zł, co oznacza 11. najwyższą medianę wśród 66 miast na prawach powiatu. Od 2015 r. (4 438 zł) ceny wzrosły o 103%, a mediana była wyższa od krajowej w każdym roku od 2010 r. poza 2022 r. W 2024 r. rosła z kwartału na kwartał, od 8 513 zł w I kwartale do 9 826 zł w IV kwartale (876 transakcji). Lokale z drugiej ręki były droższe od nowych (9 398 zł wobec 8 799 zł), więc mieszkanie 50 m² kosztowało ok. 470 tys. zł na rynku wtórnym i ok. 440 tys. zł u dewelopera.

W 2024 r. sprzedano w mieście 4 402 lokale, czyli 15,2 na tysiąc mieszkańców i 62% wszystkich transakcji w województwie. Deweloperzy mieli 59% udziału, więcej niż w Warszawie czy Wrocławiu, a w latach 2020-2024 oddano tu 13 334 mieszkania. Przeciętne wynagrodzenie (8 282 zł) rosło szybciej niż ceny, dlatego pensja kupuje dziś 0,92 m² wobec 0,87 m² w 2015 r., choć to nadal mniej niż średnio w kraju. Przy takim udziale rynku pierwotnego eksperci kredytowi z Białegostoku często prowadzą kredyty na lokale w budowie.

Ceny mieszkań w Suwałkach - mediana 6 904 zł i dwie trzecie transakcji na rynku wtórnym

Suwałki miały w 2024 r. medianę 6 904 zł za metr, 32. najwyższą wśród 66 miast na prawach powiatu. W 2015 r. metr kosztował tu 3 077 zł, więc ceny wzrosły o 124%, szybciej niż w Białymstoku. Inaczej niż w stolicy regionu droższe były lokale od deweloperów: mediana wyniosła na rynku pierwotnym 7 090 zł, a na wtórnym 6 714 zł. Mieszkanie 50 m² kosztowało więc ok. 354 tys. zł od dewelopera i ok. 336 tys. zł z drugiej ręki. W IV kwartale 2024 r. mediana spadła do 6 737 zł przy 72 transakcjach.

Z 428 lokali sprzedanych w 2024 r. aż 285 pochodziło z rynku wtórnego, a udział deweloperów (33%) był najniższy wśród trzech miast na prawach powiatu w województwie. Przeciętna pensja (7 400 zł) kupuje 1,07 m², więcej niż w Białymstoku, choć mniej niż w 2015 r. (1,12 m²). Mediana z 2016 r. opiera się na zaledwie 47 transakcjach, więc jest mniej miarodajna od pozostałych. Przy takiej przewadze rynku wtórnego eksperci z Suwałk prowadzą głównie kredyty, w których bank ustala kwotę na podstawie wyceny rzeczoznawcy.

W co najmniej 10 z 17 powiatów rynek pierwotny ma ponad połowę transakcji

Nowe mieszkania przeważają nie tylko w Białymstoku. W 2024 r. rynek pierwotny miał ponad połowę transakcji w 10 z 17 powiatów, a dla dwóch kolejnych, łomżyńskiego i sokólskiego, GUS nie podał podziału na rynki. Najwyższy udział miały powiaty augustowski (68%) i kolneński (67%), a w Łomży było to 62%, choć liczba sprzedanych lokali była tam znacznie mniejsza niż w Białymstoku - od 104 do 596. Deweloperzy mieli przewagę także w powiecie zambrowskim (52%), gdzie działają eksperci kredytowi z Zambrowa.

Przy zakupie od dewelopera bank wypłaca kredyt w transzach według harmonogramu budowy, a kupujący do odbioru lokalu często spłaca same odsetki. W Łomży ceny wzrosły od 2015 r. o 123%, a pensja kupuje 1,04 m². Eksperci kredytowi w Łomży i w Augustowie prowadzą więc podobne sprawy jak w Białymstoku, tyle że przy niższych kwotach.

Powiat augustowski i Łomża za Białymstokiem - ceny w 17 powiatach

W całym województwie metr kosztował w 2024 r. w medianie 8 195 zł, niewiele mniej niż w kraju (8 257 zł), a ceny wzrosły od 2015 r. o 103% wobec 96% średnio w Polsce. Po Białymstoku najdroższe są powiat augustowski (7 736 zł) i Łomża (7 560 zł). Dalej plasuje się wysokomazowiecki (7 390 zł), gdzie jednak w 2015 r. GUS odnotował tylko kilka transakcji, więc wzrostu cen nie da się tam rzetelnie policzyć.

Jedynym powiatem, w którym od 2015 r. przybyło mieszkańców, jest białostocki (+9,4%). W latach 2020-2024 oddano tu 46,6 mieszkania na tysiąc osób, najwięcej w województwie, a mediana ceny metra (6 667 zł) była o ponad jedną czwartą niższa niż w Białymstoku. Rynek pierwotny miał tu 62% udziału. Zakup pod miastem ułatwiają eksperci w Łapach i w Zabłudowie.

Wschód i północ regionu - ubytek mieszkańców do 14,2% i najwyższe bezrobocie

Najszybciej ubywa mieszkańców w powiatach hajnowskim (-14,2% od 2015 r.) oraz sokólskim i siemiatyckim (po -12,7%). Najtańszy wśród powiatów z co najmniej 30 transakcjami jest sokólski (4 040 zł), gdzie pensja kupuje 1,81 m². Najwyższe bezrobocie mają powiaty kolneński (13,7% w 2025 r.), sejneński (12,2%) i sokólski (11,5%).

Dla kupujących z tej części województwa oznacza to różne sytuacje kredytowe:

• w powiecie hajnowskim wszystkie 44 transakcje z 2024 r. dotyczyły rynku wtórnego, więc bank zwraca szczególną uwagę na stan techniczny budynku, z czym pracują eksperci w Hajnówce;
• w powiatach grajewskim (bezrobocie 11,1%) i sokólskim bank dokładniej ocenia źródło i stałość dochodu, a kompletowanie dokumentów ułatwiają eksperci kredytowi z Grajewa i w Sokółce;
• w powiecie bielskim przeciętne wynagrodzenie (8 398 zł) było najwyższe w województwie, więc pensja kupuje 1,34 m², a kredyt na mieszkanie tej samej wielkości jest w relacji do dochodu niższy niż w Białymstoku - z takimi wyliczeniami pomagają eksperci w Bielsku Podlaskim.

W Białymstoku działa pięcioro ekspertów, którzy obsługują też mniejsze miasta: Monika Rytel m.in. Hajnówkę, Mońki i Siemiatycze, Marcin Peza - Augustów, Łomżę i Sejny, Ewa Tankiewicz - Bielsk Podlaski i Sokółkę, Dorota Florczyk - Łomżę i Zambrów, a Artur Zieliński - Łapy i Zambrów.

Podlaskie ma obok małopolskiego najwyższy w kraju udział rynku pierwotnego, więc kupujący częściej niż gdzie indziej finansują tu lokal w budowie. Dotyczy to jednak głównie Białegostoku z okolicą, Łomży oraz powiatów augustowskiego i kolneńskiego, a w powiatach hajnowskim i monieckim przeważa zakup mieszkania z drugiej ręki przy malejącej liczbie mieszkańców. Pełną listę ekspertów zawiera strona województwa podlaskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Białystok	9 016	+103%	0,92	59%	5,7%
augustowski	7 736	+100%	0,98	68%	10,5%
m. Łomża	7 560	+123%	1,04	62%	7,7%
wysokomazowiecki	7 390	+484%	1,06	54%	7,0%
m. Suwałki	6 904	+124%	1,07	33%	6,4%
białostocki	6 667	+106%	1,07	62%	7,8%
zambrowski	6 455	+118%	1,16	52%	7,3%
kolneński	6 453	+179%	1,12	67%	13,7%
moniecki	6 332	+165%	1,18	7%	7,3%
bielski	6 250	b.d.	1,34	60%	5,2%
grajewski	5 982	+133%	1,34	51%	11,1%
sejneński	5 612	+181%	1,19	63%	12,2%
hajnowski	5 126	+159%	1,48	0%	9,0%
siemiatycki	5 100	+135%	1,43	35%	6,5%
łomżyński*	4 580	b.d.	1,75	b.d.	5,9%
sokólski	4 040	+27%	1,81	b.d.	11,5%
suwalski*	3 529	+161%	2,02	0%	5,9%
województwo	8 195	+103%	0,96	56%	7,4%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Gwiazdką oznaczono powiaty, w których w 2024 r. zawarto mniej niż 30 transakcji - tam mediana ma charakter orientacyjny. Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl