Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Wierzyciel hipoteczny, podobnie jak dłużnik hipoteczny, to określenia niezmiennie kojarzone i powiązane z kredytem hipotecznym. W momencie podpisania umowy kredytowej, udzielonej na zakup mieszkania, kredytobiorca staje się dłużnikiem banku. Natomiast kredytodawca zyskuje miano wierzyciela hipotecznego.

 

Słowo „hypotheca” wywodzi się z języka greckiego, dawniej było stosowane jako zabezpieczenie wierzytelności. Początkowo kojarzono je jako zastaw nieruchomości służący wzmocnieniu gwarancji umownej. Zastaw na ruchomościach to zastaw ręczny z tzw. dzierżeniem, czyli z prawem wierzyciela do posługiwania się daną rzeczą. W prawie rzymskim już w II wieku p.n.e. wykształcił się termin „hipoteka” używany jako określenie zabezpieczenia na ruchomości lub nieruchomości. W późniejszym okresie bardziej skupiono się tylko na zastawie na ruchomości, rzadziej wybierając nieruchomości jako formę zabezpieczenia.

 

Około XII wieku powstała kolejna forma zastawu, była bardziej zbliżona do dzisiejszych rozwiązań – to tzw. zastaw bez dzierżenia. Do Polski instytucja hipoteki dotarła w średniowieczu. Szybko stała się podstawową formą zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości w celu zagwarantowania spłaty. Najczęściej zastawem na nieruchomości z dzierżeniem obejmowane były nieruchomości szlacheckie, miejskie i gospodarstwa chłopskie. W 1946 roku wprowadzono Prawo o księgach wieczystych, które powierzało prowadzenie ksiąg wieczystych sądom powiatowym.

 

Najważniejsza dla dotychczasowego prawa jest Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, która przejęła rozwiązania zawarte dotychczas w Prawie rzeczowym. Obowiązywała ona przez wiele lat. Znaczącą reformę przepisów regulujących hipotekę przeprowadzono dopiero w 2011 roku.

 

Kto to jest wierzyciel hipoteczny?

 

Wierzyciel to podmiot, który występuje jako jedna ze stron stosunku prawnego skutkującego powstaniem zobowiązania. Zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego zobowiązanie powstaje w momencie, gdy wierzyciel zyskuje prawo wynikające z umowy do żądania od dłużnika spełnienia określonego świadczenia, a dłużnik ma obowiązek to świadczenie spełnić. W momencie, gdy kredytobiorca pożycza pieniądze od banku, firmy pożyczkowej czy też znajomego, wtedy zaciąga zobowiązanie i staje się dłużnikiem wobec wierzyciela, czyli podmiotu pożyczającego. Roszczenie banku, firmy pożyczkowej lub znajomego określa się jako wierzytelność.

 

Wierzyciel hipoteczny to szczególny rodzaj wierzyciela. W tym przypadku istnieje możliwość dochodzenia zaspokojenia roszczenia z nieruchomości obciążonej hipoteką i należącą do dłużnika. Hipoteka stanowi tu zabezpieczenie roszczenia, które określane jest jako wierzytelność hipoteczna.

 

Kto może zostać wierzycielem hipotecznym?

 

Wierzyciel hipoteczny jest przede wszystkim wierzycielem rzeczowym, ponieważ może dochodzić swoich roszczeń z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego na określonym składniku majątkowym tj. nieruchomości. Może to zrobić nawet wtedy, gdy własność nieruchomości przejdzie na inną osobę.

 

Wierzycielem hipotecznym może zostać:

 

• osoba fizyczna (prywatna) – może to być np. wierzyciel alimentacyjny, na którego są zasądzone alimenty i który za pomocą hipoteki chce zabezpieczyć swoje świadczenie;
• bank, SKOK lub inna instytucja finansowa udzielająca kredytu albo pożyczki pod zabezpieczenie hipoteczne;
• przedsiębiorstwo o dowolnej formie prawnej, np. spółka z o.o. lub spółka cywilna;
• organ lub instytucja państwowa, np. Urząd Gminy, ZUS lub Urząd Skarbowy.

 

Prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego

 

Wierzycielem hipotecznym można stać się tylko po dopełnieniu określonych formalności, przede wszystkim po wpisaniu do księgi wieczystej na podstawie oświadczenia właściciela nieruchomości.

 

Obowiązki wierzyciela hipotecznego to:

 

• Przeprowadzenie egzekucji roszczenia zgodnie z przepisami w chwili, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązania zgodnie z umową, wierzyciel może uzyskać tytuł wykonawczy i złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika, wskazują nieruchomość, która ma być zajęta i zlicytowana.
• Dochodzenie od dłużnika roszczenia wyłącznie do wysokości określonej w umowie – oznacza to, że wierzyciel hipoteczny po sprzedaży nieruchomości nie może zatrzymać dla siebie kwoty wyższej, niż wynosi wysokość długu.
• Zwrot niesłusznie wyegzekwowanych kwot przez komornika – jeśli w trakcie postępowania egzekucyjnego dojdzie do nieprawidłowości i nieprawnego zajęcia środków, wierzyciel musi je zwrócić dłużnikowi.

 

Do praw wierzyciela hipotecznego należy możliwość dochodzenia swojego roszczenia z tytułu nieruchomości, na której ustanowiona została hipoteka. Jeśli dłużnik hipoteczny przestaje spłacać zobowiązanie, wtedy bank jako wierzyciel hipoteczny może zaspokoić swoje roszczenie. Najpierw musi wypowiedzieć umowę i wezwać dłużnika do spłaty zadłużenia. Dopiero gdy kredytobiorca nie spełni żądań, bank może skierować sprawę do sądu i komornika. Tylko komornik ma prawo zająć nieruchomość i przeprowadzić licytację.

 

Wierzyciel hipoteczny w postępowaniu egzekucyjnym

 

Egzekucja z hipoteki jest przeprowadzana według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że jest wykonywana przez administracyjny organ egzekucyjny, np. Urząd Skarbowy. Aby dochodzić swoich roszczeń z hipoteki, wierzyciel hipoteczny musi mieć tytuł wykonawczy, np. sądowy nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności. Wierzyciel bez tytułu wykonawczego nie może skierować sprawy do komornika i żądać od niego zajęcia oraz licytacji nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń przed wierzycielami osobistymi dłużnika, jednak po uwzględnieniu kolejności wpisów w księdze wieczystej.

 

Zobowiązanie jest rodzajem stosunku cywilnoprawnego łączącego dłużnika z wierzycielem. W przypadku umowy dotyczącej kredytu hipotecznego mamy do czynienia z wierzycielem hipotecznym, który jako zabezpieczenie  wierzytelności uzyskuje nieruchomość gwarantowaną wpisem do hipoteki. W momencie niespłacania zadłużenia wierzyciel hipoteczny (np. bank) może przeprowadzić postępowanie egzekucyjne.