Ustanowienie hipoteki – procedura i koszt

Ustanowienie hipoteki to obowiązkowa czynność, która jest zabezpieczeniem dla banku pożyczającego środki na zakup mieszkania lub domu. Do czasu, gdy wierzyciel, w tym przypadku instytucja finansowa, nie zostanie wpisany do księgi wieczystej, może wymagać od kredytobiorcy płacenia wyższej raty, powiększonej o koszt ubezpieczenia pomostowego. Ustanowienie hipoteki wiąże się z przejściem pewnych procedur, kosztami notarialnymi oraz podatkiem.

Od 2015 roku o 63% zwiększyła się w Polsce liczba transakcji kupna-sprzedaży mieszkań. W tej kategorii nasz kraj zajmuje trzecie miejsce w Europie. Rok 2021 był rekordowy pod względem zakupu nieruchomości. Okazuje się, że w Polsce wydano na nie ponad 197 mld zł. Łączna wartość transakcji dla mieszkań i domów wyniosła ponad 93 mld zł.

Największą popularnością wśród kupujących cieszyły się mieszkania – aż 37% aktów notarialnych w 2021 roku dotyczyło sprzedaży takich nieruchomości. Spośród 700 tys. aktów ponad 250 tys. dotyczyło sprzedaży lokali mieszkalnych. Jest to najwyższy wynik od 2010 roku. Drugą popularną grupę stanowiły działki niezabudowane. Tych sprzedano w 2022 roku prawie 190 tys. Najmniej chętnie sprzedawane były nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W tej kategorii odnotowano tylko 3 tys. aktów notarialnych (źródło: https://heritagere.pl/analizy/polacy-na-podium-w-obrocie-nieruchomosciami/171). Wiele z tych nieruchomości było kupowanych na kredyt, a to wiązało się z koniecznością ustanowienia hipoteki.

Na czym polega ustanowienie hipoteki na rzecz banku?

Hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe związane z nieruchomością. Występują trzy rodzaje hipotek: umowna, przymusowa lub odwrócona. Hipoteka umowna jest dobrowolna, jest wykorzystywana jako podstawowe zabezpieczenie każdego kredytu hipotecznego. Jej ustanowienie sprawia, że właściciel mieszkania nie może go sprzedać bez porozumienia się i rozliczenia z bankiem. Dodatkowo w przypadku braku terminowej spłaty zobowiązania hipoteka umożliwia instytucji finansowej przejęcie i sprzedaż lokalu w celu odzyskania pożyczonych pieniędzy. Hipoteka przymusowa jest narzucona przez sąd lub prokuratora, a hipoteka odwrócona jest przeciwieństwem zwyklej hipoteki.

Kredytobiorcy mogą spotkać się z propozycją ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym. Wybierając takie rozwiązanie, klient ma pewność, że wszystkie formalności zostaną załatwione poprawnie, ponieważ zajmuje się nimi notariusz. Jednak taka opcja wiążę się z dodatkowymi kosztami. Podstawowa opłata naliczana przez notariusza zostanie powiększona o opłatę w wysokości 200 zł. Jest ona pobierana od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej oraz taksę za ustanowienie hipoteki na rzecz banku.

Ustanowienie hipoteki – procedury

Ustanowienie hipoteki można przeprowadzić samodzielnie, dzięki temu zmniejszymy koszty związane z tą czynnością. Najpierw należy złożyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na nieruchomości. Trzeba to zrobić na formularzu KW-WPIS. Dokument ten poprawnie wypełniony należy dostarczyć do najbliższego Sądu Rejonowego (Wydział Ksiąg Wieczystych) właściwego dla miejsca zamieszkania kredytobiorcy.  

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki należ wypełnić w dwóch egzemplarzach, czytelnie, drukowanymi literami. Można to zrobić na komputerze lub w formie papierowej na odpowiednim formularzu. Na pierwszej stronie należy wpisać dane sądu oraz numer księgi wieczystej, której dotyczy wpis. Jeśli nieruchomość nie posiada księgi wieczystej, wtedy, zamiast numeru, trzeba podać repertorium aktu notarialnego. Na drugiej stronie oświadczenia trzeba wypełnić rubrykę „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Kolejna strona zawiera miejsce na dane klienta oraz banku. Na ostatniej stronie trzeba podać wykaz załączników, wpisać datę oraz się podpisać. Dokumenty wymagane jako załączniki to:

• pełnomocnictwo od banku do podpisania oświadczeń o udzieleniu kredytu;
• potwierdzenie wniesienia opłaty za wniosek (200 zł);
• oświadczenie z banku o udzielonym kredycie.

Koszt ustanowienia hipoteki

Koszt ustanowienie hipoteki zależy od tego, czy kredytobiorca zdecyduje się na usługę notariusza, czy też wybierze samodzielne wypełnienie tych procedur. Rozwiązanie z notariuszem będzie droższe, ponieważ dochodzi opłata, jaką doliczy sobie za usługę prawnik. Jeśli wybierzemy samodzielne wykonanie procedur, wtedy zapłacimy 200 zł za opłatę sądową plus podatek od ustanowienia hipoteki. W tym przypadku jest to podatek od czynności cywilnoprawnych PCC-3.

Wysokość podatku może być zryczałtowana i wynosić 19 zł, co zdarza się najczęściej. Może także wynosić 0,1% wartości hipoteki, gdy wysokość hipoteki jest z góry ustalona. Na ogół banki nie ustalają dokładnej wartości zabezpieczenia, co oznacza, że stawka jest zryczałtowana.

Deklarację PCC-3 kredytobiorca musi złożyć w ciągu 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. Jednocześnie w tym czasie należy zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Za niedopełnienie tego obowiązku grozi kara lub wykroczenie skarbowe. Deklarację PCC-3 można wypełnić w formie elektronicznej lub papierowej. Dokument należy dostarczyć do najbliższego Urzędu Skarbowego lub skorzystać z e-Deklaracji.

Ustanowienie hipoteki na rzecz banku to przy kredycie hipotecznym procedura konieczna. Hipoteka wygasa wraz z zakończeniem wierzytelności, którą zabezpiecza, czyli w momencie całkowitej spłaty kredytu hipotecznego. Czas oczekiwania na ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej zależy od obłożenia konkretnego sądu. Obecnie w niektórych miastach na taki wpis trzeba czekać nawet około 9 miesięcy.