Koszty związane z zakupem mieszkania

Zakup mieszkania związany jest z wieloma kosztami. Są to koszty związane z transakcją, a jeśli zakup odbywa się na kredyt, to również dochodzą koszty związane z kredytem. Aby w pełni zdać sobie sprawę z wartości kosztów, jakie poniesiesz przy zakupie mieszkania podzielę je na te, które dotyczą transakcji kupna - sprzedaży oraz te związane z kredytem.

1. Pierwsze koszty związane są z poszukiwaniem mieszkania. Wymarzone mieszkanie musi zostać znalezione, a żeby je znaleźć korzystasz z agencji nieruchomości.

Jeśli skorzystasz z usług agencji nieruchomości, to na pewno uzyskasz pomoc i asystę przy całej transakcji, ale nie będzie to pomoc bezpłatna. Agencja  pośrednicząca w transakcji pobiera prowizję. Standardowo prowizja agencji wynosi około 2,5 proc. plus VAT . Zawsze jednak wartość tej prowizji podlega negocjacjom i w rzeczywistości może być niższa. Dziś wynegocjowanie prowizji poniżej 2% nie stanowi problemu.

Problemu prowizji dla agencji nieruchomości nie ma jeśli skorzystasz z oferty dewelopera i zakupisz mieszkanie bezpośrednio u niego.

2. Kiedy nabywasz mieszkanie pojawiają się koszty transakcyjne. Żeby nabyć nieruchomość  konieczny jest akt notarialny. Taksę notarialną – czyli to co pobiera notariusz za sporządzenie umowy kupna - sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego określa rozporządzenie Ministerstwa Sprawiedliwości. Rozporządzenie zakłada górne progi taks – tak, że notariusz nie może pobrać więcej niż górny próg określony w rozporządzeniu. Jak wszystko – stawki taksy notarialnej również można negocjować. Taksa notarialna przy transakcji 300 tys. PLN wyniesie około 1 700 zł.

3. Jeśli kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym to zapłacisz podatek od czynności cywilno - prawnych (PCC) – stawka tego podatku wynosi 2 % ceny mieszkania i jest nienegocjowalna – to podatek. Pobiera ją od razu notariusz przy sporządzaniu aktu, a  później przekazuje ją do właściwego urzędu skarbowego.

Tego podatku nie zapłacisz kupując mieszkanie na rynku pierwotnym – czyli mieszkanie nowe nabywane od dewelopera. Wówczas jednak cena mieszkania obciążana jest dodatkowo podatkiem VAT.

4. Odpisy aktu notarialnego – nawet do kilkaset złotych w przypadku kilku odpisów.  Z reguły potrzebujesz 1 lub 2 odpisy (do własnego użytku oraz do banku lub sądu, a koszt za stronę to około 10 zł.

5. Opłata za założenie księgi wieczystej – opłata w sądzie wieczysto-księgowym, którą musimy poniesiesz, jeśli nieruchomość, którą nabywasz nie posiada jeszcze księgi wieczystej. Taka opłata to 60 zł. Dodatkowo  pojawia się również opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej – 200 zł.

Jeśli mieszkanie nabywane jest na kredyt, to pojawiają się dodatkowe koszty.

6. Prowizja za udzielenie kredytu – jest to koszt jaki należy zapłacić bankowi za udzielenie kredytu. Dziś można znaleźć oferty bez prowizji, ale jeśli nie znajdziesz takiej oferty to  musisz się liczyć z kosztem do 2% wartości udzielanego kredytu. Cenę kredytu można z bankiem negocjować, ale z reguły za ceną obniżenia opłat jest konieczność wykupienia dodatkowego produktu (konto bankowe, ubezpieczenie, karta). Należy uważać na oferty bez prowizji, ale z ukrytymi kosztami ubezpieczenia.

7. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.  Kredyt hipoteczny zazwyczaj nie jest udzielany na więcej niż 100% wartości zabezpieczenia. Banki stosują ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – czyli ubezpieczają kwotę, która zwiększa ryzyko banku. Ubezpieczana jest zazwyczaj kwota kredytu powyżej 80% wartości nieruchomości – czyli 20% wartości kredytu udzielonego na 100% wartości  nieruchomości.

8. Ubezpieczenie pomostowe. Najważniejszym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Wpisywanie hipoteki  trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy – w  zależności od danego sądu. Ten czas jest dla banku  ryzykowny – bo kredyt w tym czasie nie jest zabezpieczony. W tym czasie rolę przejściowego zabezpieczenia stanowi ubezpieczenie kredytu, tzw. ubezpieczenie pomostowe  - do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości.