Zakup mieszkania od dewelopera

Zakup własnego mieszkania to jedna z trudniejszych i  najważniejszych życiowych decyzji. Podejmując decyzję  o zakupie mieszkania analizujemy, czy wybrać lokal  nowy czy też zdecydować  się na zakup na rynku wtórnym. Dziś odniosę się do zakupu mieszkania na rynku pierwotnym czyli od  dewelopera.

Przede wszystkim musimy podjąć decyzję o zakupie mieszkania i określić cenę za jaką chcemy nabyć lokal.  To ważne, bo w tym momencie określamy swoje możliwości finansowe i decydujemy czy finansujemy zakup z własnych środków czy też wspomagamy się kredytem. Jeśli korzystamy z kredytu to przede wszystkim musimy wiedzieć ile tego kredytu otrzymamy – czyli jaka jest nasza zdolność kredytowa. Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty kredytu – badając ją określamy jaką ratę jesteśmy w stanie płacić i co za tym idzie jak wysoki kredyt i na jaki okres  otrzymamy od banku. Określenie zdolności kredytowej da nam punkt odniesienia. Każdy bank podchodzi indywidualnie do kwestii zdolności kredytowej, tak więc warto zapoznać się z ofertą kilku banków.

Wiedząc, na ile nas stać, możemy zdecydować jakie mieszkanie chcemy kupić. Zwracamy uwagę na cenę, która jest zazwyczaj pochodną powierzchni mieszkania i jego lokalizacji oraz standardu. Aktualnie w ofercie jest wiele  interesujących mieszkań  - można je znaleźć w internecie, czy na stronach deweloperów. Po wybraniu danej inwestycji warto jeszcze popytać o danego dewelopera, sprawdzić ile inwestycji budował wcześniej, jak z ich jakością, czy lokatorzy są zadowoleni z mieszkania w takich mieszkaniach. Zgodnie z ustawą deweloperską mamy prawo zażądać od sprzedawcy prospektu informacyjnego inwestycji. Dowiemy się z niego m.in.:

• jakie doświadczenie ma deweloper – w prospekcie wymienione będą zrealizowane inwestycje,
• czy przeciwko deweloperowi nie jest prowadzone postępowanie egzekucyjne,
• jaki jest status prawny działki – czy jest obciążona (np. zabezpiecza kredyt bankowy),
• jak wygląda plan zagospodarowania przestrzennego sąsiadujących działek,
• czy w promieniu 1 km planowane są inwestycje infrastrukturalne (np. nowe drogi, oczyszczalnie ścieków, spalarnie itp.),
• czy inwestycja posiada niezbędne zezwolenia,
• jaki jest termin zakończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności nieruchomości,
• kto finansuje budowę i jak zabezpieczone są interesy nabywców (m.in. który bank prowadzi rachunek powierniczy).

Osobna część prospektu, przygotowana na potrzeby konkretnej transakcji, będzie zawierać informacje o wybranym lokalu, standardzie jego wykończenia, zamontowanych instalacjach oraz dane dotyczące części wspólnej budynku.

Po decyzji o zakupie danej inwestycji i po ustaleniu warunków finansowych z deweloperem przychodzi pora na podpisanie umowy. Umowa deweloperska przedwstępna zawierana jest w formie aktu notarialnego. Najważniejszym elementem umowy przedwstępnej jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu w przyszłości. Oprócz tego znajdzie się w niej informacja m.in. o:

• cenie nieruchomości i jej lokalizacji,
• terminach wpłaty zadatku,
• terminach zapłaty kolejnych transz,
• terminie przekazania lokalu,
• skutkach ewentualnej zmiany terminu zakończenia inwestycji,
• warunkach rozliczenia ewentualnych niezgodności z projektem (np. gdy powierzchnia mieszkania okaże się nieco inna niż w planie),
• terminach i warunkach odbioru lokalu,
• konsekwencjach wycofania się z zawartej umowy

Jeżeli  przy zakupie mieszkania posiłkujemy się kredytem, to umowa przedwstępna z deweloperem będzie wymagana jako załącznik do wniosku o  kredyt. Mając podpisaną umowę przedwstępną możemy się więc  o taki kredyt starać. Tutaj znowu warto porównać oferty wielu banków funkcjonujących  na polskim rynku, gdyż kredyty hipoteczne oferują praktycznie wszystkie banki, jednak oferta jest w każdym banku odmienna.  Wybierając dobry kredyt możemy oszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Wnioskując o kredyt, a raczej ustalając jego wysokość należy również wziąć pod uwagę fakt wykończenia mieszkania. Aby wnioskować o pieniądze na wykończenie należy przedstawić bankowi kosztorys prac wykończeniowych – jest on również załącznikiem do wniosku kredytowego. Po złożeniu wniosku i otrzymaniu decyzji pozytywnej mamy praktycznie pewność, że otrzymamy od banku  pieniądze na nasze mieszkanie i będziemy mieli środki na zapłatę deweloperowi. Kredyty na mieszkanie deweloperskie mogą być wypłacone jednorazowo bądź w transzach – w  zależności od zaawansowania inwestycji.

Po zakończeniu budowy odbieramy wybudowane dla nas mieszkanie - powinniśmy sprawdzić m.in.:

• czy standard wykończenia odpowiada ustaleniom zawartym w umowie,
• czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian, montażu okien i drzwi, przygotowaniu instalacji itd
• czy wymiary pomieszczeń odpowiadają projektowi

Ostateczna umowa przekazująca własność kupionego przez nas mieszkania może zostać podpisana dopiero wówczas, gdy budynek będzie gotowy i oddany do użytkowania. Jeśli kupujemy gotowe mieszkanie, transakcję możemy sfinalizować po zakończeniu formalności kredytowych i podpisaniu umowy z bankiem. Jeśli natomiast nasz  lokal dopiero powstaje, na ostatni etap czekamy do momentu oddania inwestycji.  Podpisanie ostatecznej umowy kupna nieruchomości odbywa się w formie aktu notarialnego.