Ceny mieszkań w kujawsko-pomorskim: Bydgoszcz, Toruń, Włocławek i 23 powiaty w danych GUS za lata 2015-2024

W kujawsko-pomorskim przeciętne wynagrodzenie należy do najniższych w kraju (7 711 zł brutto w 2024 r.), tyle że mieszkania są tu także tańsze niż średnio w Polsce. Przeciętna pensja odpowiada więc 1,13 m² wobec 1,05 m² w kraju. Region ma przy tym dwie stolice o odmiennych rynkach, przedmieścia, którym przybywa mieszkańców, i średnie miasta, które ich tracą. Kto planuje kredyt hipoteczny w regionie, porusza się więc po kilku rynkach, a od relacji zarobków do cen zależą wkład własny i zdolność kredytowa. Poniżej najpierw ceny w Bydgoszczy, Toruniu i Włocławku, a potem porównanie 23 powiatów.

Bydgoszcz, Toruń i Włocławek - ceny transakcyjne w 2024 r.

Bydgoszcz, Toruń i Włocławek są miastami na prawach powiatu, dlatego GUS publikuje dla nich osobne mediany cen. Urząd wylicza je z aktów notarialnych, więc dotyczą kwot rzeczywiście zapłaconych przez kupujących, a nie cen ofertowych. Mediana to cena środkowa: w połowie transakcji zapłacono mniej, w połowie więcej. Przy każdym mieście podano też medianę z IV kwartału 2024 r., czyli z najnowszego okresu, za który GUS udostępnia dane kwartalne.

Ceny mieszkań w Bydgoszczy - 7 844 zł za metr i 46% transakcji na rynku pierwotnym

Mediana ceny metra w Bydgoszczy wyniosła w 2024 r. 7 844 zł, co daje 20. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. Od 2015 r. ceny wzrosły o 103%, wolniej niż w Toruniu i we Włocławku. Mieszkania od deweloperów są tu wyraźnie droższe: sprzedawano je po medianie 8 447 zł, a lokale używane po 7 170 zł, czyli o 1 277 zł taniej. Przy medianie 50 m² z drugiej ręki to wydatek ok. 358 tys. zł, a nowe mieszkanie - ok. 422 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 8 067 zł przy 990 transakcjach.

Choć liczba mieszkańców spadła od 2015 r. o 8,9%, liczba sprzedanych lokali wzrosła w tym czasie z 2 677 do 4 328. To ponad dwa razy więcej niż w Toruniu i 13,4 transakcji na tysiąc mieszkańców, 17. wynik wśród powiatów w Polsce. Przeciętne wynagrodzenie (8 448 zł, najwyższe w regionie) odpowiadało 1,08 m² wobec 1,00 m² w 2015 r., a stopa bezrobocia wyniosła w 2025 r. 2,5% - najmniej w województwie. Prawie połowa transakcji dotyczy lokali od deweloperów, a kredyt na taki zakup pomagają uzyskać eksperci kredytowi z Bydgoszczy.

Ceny mieszkań w Toruniu - 8 662 zł za metr i trzy razy więcej transakcji niż w 2015 r.

Toruń jest najdroższym rynkiem w województwie. Metr kosztował tu w 2024 r. 8 662 zł, o 125% więcej niż w 2015 r. To 16. najwyższa mediana wśród 66 miast na prawach powiatu. Od Bydgoszczy Toruń był droższy w każdym roku od 2016 r., a wcześniej także w latach 2010-2014. Deweloperzy i właściciele mieszkań używanych sprzedawali po zbliżonych cenach (8 807 zł i 8 571 zł za metr), więc mieszkanie 50 m² kosztowało przy medianie ok. 433 tys. zł. W IV kwartale mediana wyniosła 8 539 zł przy 424 transakcjach.

Liczba transakcji wzrosła od 2015 r. trzykrotnie, z 648 do 1 961, a rynek pierwotny miał w 2024 r. 28% udziału. W latach 2020-2024 oddano w mieście 7 661 mieszkań, czyli 39,5 na tysiąc mieszkańców - więcej w regionie tylko w powiecie bydgoskim. Płace rosły jednak wolniej niż ceny: przeciętne wynagrodzenie (8 324 zł) odpowiadało 0,96 m² wobec 1,04 m² w 2015 r., najmniej w województwie i poniżej średniej krajowej. Zdolność kredytową i potrzebny wkład własny pomagają tu policzyć eksperci kredytowi w Toruniu.

Ceny mieszkań we Włocławku - 5 882 zł za metr, o 131% więcej niż w 2015 r.

We Włocławku metr mieszkania kosztował w 2024 r. 5 882 zł - 50. najwyższa mediana wśród 66 miast na prawach powiatu. Ceny wzrosły od 2015 r. o 131% (z 2 551 zł), najszybciej spośród miast na prawach powiatu w regionie. Lokal od dewelopera był tu o 1 376 zł za metr droższy od używanego (6 665 zł wobec 5 289 zł). Mieszkanie 50 m² z rynku wtórnego kosztowało więc przy medianie ok. 264 tys. zł, a nowe ok. 333 tys. zł. W IV kwartale mediana wyniosła 5 875 zł przy 161 transakcjach.

Włocławek stracił od 2015 r. 12,0% mieszkańców, najwięcej w województwie, a w latach 2020-2024 oddano tu tylko 15,9 mieszkania na tysiąc osób. Liczba transakcji wzrosła w tym czasie z 466 do 585. Przeciętne wynagrodzenie (7 632 zł) odpowiadało 1,30 m² wobec 1,42 m² w 2015 r., a stopa bezrobocia sięgnęła w 2025 r. 9,5%. Przy niższych cenach kwota kredytu bywa mniejsza, za to większe znaczenie ma stan techniczny starszych budynków, który bank uwzględnia w wycenie. Takie sprawy prowadzą eksperci kredytowi we Włocławku.

Metr w Toruniu blisko trzy razy droższy niż w powiecie grudziądzkim - ceny w 23 powiatach

Mediana dla całego województwa wyniosła w 2024 r. 6 818 zł, o 116% więcej niż w 2015 r. Ceny rosły tu szybciej niż w kraju (+96%), choć metr nadal kosztuje mniej niż średnio w Polsce (8 257 zł). Poza Toruniem i Bydgoszczą najwyższą medianę ma powiat bydgoski (6 926 zł), a dalej aleksandrowski (6 583 zł), radziejowski (6 141 zł) i brodnicki (6 127 zł). Najtańszy jest powiat grudziądzki: 2 993 zł za metr to druga najniższa mediana w Polsce wśród powiatów z co najmniej 30 transakcjami.

W powiecie inowrocławskim ceny wzrosły od 2015 r. tylko o 57%, najmniej w regionie, a ponieważ płace rosły szybciej, pensja kupuje tam 1,63 m² wobec 1,13 m² w 2015 r. Najwięcej metrów za przeciętne wynagrodzenie przypada w powiatach grudziądzkim (2,44 m²), sępoleńskim (1,96 m²) i wąbrzeskim (1,76 m²), tyle że stopa bezrobocia wynosi w nich od 11,1% do 11,2%. Przy niskiej cenie metra kupującemu łatwiej zebrać wkład własny, ale bank i tak liczy zdolność kredytową od jego dochodu.

Przedmieścia Bydgoszczy i Torunia jedynymi powiatami z przyrostem ludności

Od 2015 r. liczba mieszkańców wzrosła tylko w dwóch powiatach województwa: bydgoskim (o 13,2%) i toruńskim (o 11,2%). W bydgoskim na tysiąc osób przypadło 50 mieszkań oddanych w latach 2020-2024, najwięcej w regionie, a ponad połowa transakcji (54%) dotyczyła rynku pierwotnego. Nowe budownictwo to tu jednak głównie domy: inwestorzy indywidualni zbudowali 73% mieszkań w powiecie bydgoskim i 79% w toruńskim. Częstą sprawą jest więc kredyt na budowę domu, który prowadzą m.in. eksperci w Osielsku i w Chełmży.

Odwrotny kierunek mają średnie miasta: Grudziądz stracił od 2015 r. 9,0% mieszkańców, a Włocławek jeszcze więcej. Mediana w Grudziądzu wzrosła mimo to o 103%, do 4 971 zł, a niższą wśród 66 miast na prawach powiatu mają tylko cztery. Przeciętne wynagrodzenie (7 170 zł) odpowiadało 1,44 m², a liczba sprzedanych lokali (841) była trzecia w województwie po Bydgoszczy i Toruniu. Rynek pierwotny miał tu tylko 27% udziału, więc większość kredytów dotyczy mieszkań używanych, a wnioski o nie przygotowują eksperci kredytowi w Grudziądzu.

Gdzie przeważają nowe mieszkania, a gdzie domy budowane na własne potrzeby?

Rynek pierwotny odpowiadał w 2024 r. za 36% transakcji w województwie, wobec 42% w kraju. Wśród powiatów, dla których GUS podał podział na rynki, największy udział miał w rypińskim (57%) i golubsko-dobrzyńskim (56%), a najmniejszy - w sępoleńskim (7%). We wszystkich powiatach ziemskich inwestorzy indywidualni zbudowali ponad połowę mieszkań oddanych w latach 2020-2024, we włocławskim nawet 92%. Bezrobocie jest najwyższe na Kujawach i w ziemi dobrzyńskiej: w 2025 r. wyniosło 15,2% w powiecie radziejowskim, 14,6% we włocławskim i 14,3% w lipnowskim.

Z tych różnic wynikają odmienne sprawy kredytowe:

• w powiatach rypińskim i golubsko-dobrzyńskim przy małej liczbie transakcji duże znaczenie ma wycena nowego lokalu, ponieważ rzeczoznawca dysponuje niewieloma porównaniami; w takich sprawach pomagają eksperci z Rypina i z Golubia-Dobrzynia;
• w powiatach z bezrobociem powyżej 14% bank zwraca szczególną uwagę na ciągłość zatrudnienia, a dokumenty o dochodach pomagają skompletować eksperci kredytowi z Lipna i z Radziejowa;
• w powiatach brodnickim i świeckim przeważa rynek wtórny, dlatego eksperci w Brodnicy i w Świeciu pracują głównie z kredytami na mieszkania z drugiej ręki.

Klientów z Bydgoszczy i Torunia obsługują m.in. Radosław Czyrynda i Justyna Wojtczak. Jacek Nowak i Karol Dziuba przyjmują klientów także z Sępólna Krajeńskiego i Radziejowa, a Krzysztof Gzella - z Kowala, Chodcza i Pakości.

Pensja kupuje w kujawsko-pomorskim więcej metrów niż średnio w Polsce, ale różnice między powiatami są duże. W Toruniu przeciętne wynagrodzenie wystarcza na mniej niż metr, w Bydgoszczy na nieco więcej. Na przedmieściach przybywa domów i mieszkańców, a na Kujawach i w ziemi dobrzyńskiej tanim mieszkaniom towarzyszy wysokie bezrobocie. Kupujący, który przed wnioskiem porówna nie tylko ceny, ale też lokalne zarobki i rynek pracy, łatwiej oceni, na jaki kredyt go stać. Pełną listę ekspertów zawiera strona województwa kujawsko-pomorskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Toruń	8 662	+125%	0,96	28%	3,9%
m. Bydgoszcz	7 844	+103%	1,08	46%	2,5%
bydgoski	6 926	+92%	1,08	54%	3,4%
aleksandrowski	6 583	+105%	1,08	36%	11,8%
radziejowski	6 141	+206%	1,18	45%	15,2%
brodnicki	6 127	+104%	1,12	43%	7,5%
m. Włocławek	5 882	+131%	1,30	31%	9,5%
świecki	5 529	+108%	1,37	23%	6,9%
golubsko-dobrzyński	5 337	+119%	1,43	56%	11,1%
rypiński	5 141	+169%	1,30	57%	10,6%
toruński	5 108	+113%	1,41	b.d.	8,7%
nakielski	5 000	+105%	1,51	20%	10,4%
m. Grudziądz	4 971	+103%	1,44	27%	10,1%
mogileński	4 600	+131%	1,57	27%	10,0%
żniński	4 548	+81%	1,55	24%	10,4%
chełmiński	4 542	+93%	1,52	18%	13,1%
inowrocławski	4 517	+57%	1,63	14%	11,9%
lipnowski	4 494	+152%	1,49	34%	14,3%
włocławski	4 259	+147%	1,65	12%	14,6%
tucholski	4 141	+78%	1,66	25%	11,2%
wąbrzeski	4 130	+99%	1,76	12%	11,1%
sępoleński	3 443	+108%	1,96	7%	11,2%
grudziądzki	2 993	+96%	2,44	b.d.	11,1%
województwo	6 818	+116%	1,13	36%	7,8%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. W powiatach toruńskim i grudziądzkim GUS nie podał podziału transakcji na rynek pierwotny i wtórny. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl