Ceny mieszkań w małopolskim: Kraków, Nowy Sącz, Tarnów i 22 powiaty w danych GUS za lata 2015-2024

Małopolskie jest najdroższym województwem w Polsce: mediana ceny metra mieszkania wyniosła tu w 2024 r. 11 818 zł wobec 8 257 zł w kraju. Przeciętna pensja wystarcza na 0,75 m², najmniej spośród 16 województw (średnio w Polsce 1,05 m²). Na wysoki wynik regionu składają się dwa odrębne rynki - Kraków z okolicami i turystyczne Podhale, a w pozostałych powiatach ceny są bliższe reszcie kraju. Dla kupującego na kredyt ten podział oznacza zupełnie inne warunki w odległości godziny jazdy. Pierwsza część tekstu dotyczy cen w pięciu miastach, druga - porównania 22 powiatów na podstawie danych GUS.

Kraków, Nowy Sącz, Tarnów, Wieliczka i Zakopane - ceny transakcyjne w 2024 r.

Wszystkie kwoty w tej części to mediany z transakcji rynkowych, które GUS liczy na podstawie aktów notarialnych, więc chodzi o ceny zapłacone, a nie o ceny ofertowe. Mediana wyznacza środek zbioru: w połowie transakcji z danego roku metr był tańszy, w drugiej połowie droższy. Kraków, Nowy Sącz i Tarnów są miastami na prawach powiatu i mają własne dane. Dla Wieliczki i Zakopanego GUS podaje tylko wyniki całych powiatów - wielickiego i tatrzańskiego. Ostatnie dostępne mediany kwartalne dotyczą IV kwartału 2024 r.

Ceny mieszkań w Krakowie - 13 472 zł za metr, 3. miejsce wśród miast na prawach powiatu

Kraków ma trzecią najwyższą medianę wśród 66 miast na prawach powiatu: w 2024 r. metr kosztował tu 13 472 zł. Względem 2015 r. (6 102 zł) to wzrost o 121%. Używane mieszkania były droższe od nowych: na rynku wtórnym mediana sięgnęła 14 378 zł, a deweloperzy sprzedawali metr po 12 788 zł, czyli o 1 590 zł taniej. Za 50 m² płacono więc ok. 639 tys. zł w nowej inwestycji i ok. 719 tys. zł na rynku wtórnym. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 14 135 zł przy 3 705 transakcjach, wobec 12 727 zł w I kwartale.

Przeciętne wynagrodzenie w Krakowie (10 455 zł) jest najwyższe w województwie i rosło od 2015 r. szybciej niż ceny, więc odpowiada dziś 0,78 m² wobec 0,73 m² wtedy. Wśród miast na prawach powiatu mniej metrów za pensję można kupić tylko w Sopocie, Świnoujściu i Warszawie. Na Kraków przypada ponad dwie trzecie obrotu w regionie: 15 120 sprzedanych lokali, z czego 60% na rynku pierwotnym. W latach 2020-2024 oddano tu 60,9 mieszkania na tysiąc osób, najwięcej w województwie, dlatego eksperci kredytowi z Krakowa często prowadzą kredyt na lokal od dewelopera.

Ceny mieszkań w Nowym Sączu - 6 903 zł za metr, o 140% więcej niż w 2015 r.

W Nowym Sączu połowa mieszkań sprzedanych w 2024 r. kosztowała mniej niż 6 903 zł za metr - to 34. wynik wśród 66 miast na prawach powiatu. W 2015 r. mediana wynosiła tu 2 881 zł, a wzrost o 140% to 12. wynik wśród tych miast. Mieszkanie 50 m² kosztowało przy medianie rocznej ok. 345 tys. zł. W IV kwartale 2024 r. mediana podniosła się do 7 813 zł przy 125 transakcjach, z 6 507 zł w I kwartale.

Transakcje na rynku pierwotnym stanowiły tylko 1% sprzedaży - najmniej wśród 66 miast na prawach powiatu. Przeciętne wynagrodzenie (7 286 zł) odpowiadało 1,06 m² wobec 1,15 m² w 2015 r., czyli wciąż minimalnie więcej niż średnio w kraju. Liczba mieszkańców spadła od 2015 r. o 4,9%, a mimo to sprzedaż wzrosła z 276 do 416 lokali. Przy rynku złożonym niemal wyłącznie z lokali używanych eksperci z Nowego Sącza pracują głównie przy kredytach, w których o kwocie decyduje bankowa wycena mieszkania.

Ceny mieszkań w Tarnowie - 6 569 zł za metr, o ponad połowę taniej niż w Krakowie

W Tarnowie metr mieszkania kosztował w 2024 r. 6 569 zł, co daje 40. miejsce wśród 66 miast na prawach powiatu. W Krakowie metr był ponad dwukrotnie droższy. Od 2015 r. ceny wzrosły tu o 127%. Inaczej niż w stolicy regionu więcej płacono za nowe lokale: deweloperzy sprzedawali je po medianie 6 852 zł, a na rynku wtórnym mediana wyniosła 6 182 zł, o 670 zł mniej. Lokal o powierzchni 50 m² to wydatek ok. 343 tys. zł u dewelopera i ok. 309 tys. zł z drugiej ręki. W IV kwartale 2024 r. mediana wyniosła 6 754 zł przy 140 transakcjach.

Przeciętne wynagrodzenie (8 447 zł) jest w Tarnowie drugie w województwie po Krakowie, a przy niskich cenach odpowiadało w 2024 r. 1,29 m², nieco więcej niż w 2015 r. (1,27 m²). To 22. wynik wśród 66 miast i drugi w regionie po powiecie chrzanowskim. Miasto traci jednak mieszkańców najszybciej w województwie: od 2015 r. ich liczba spadła o 7,7%, choć transakcji przybyło z 282 do 685. Eksperci kredytowi z Tarnowa obsługują klientów, którzy zarabiają więcej niż w większości regionu, a za metr płacą o ponad połowę mniej niż w Krakowie.

Ceny mieszkań w Wieliczce i powiecie wielickim - 9 848 zł za metr i o 19,5% więcej mieszkańców niż w 2015 r.

Wieliczka nie ma w danych GUS osobnej mediany, więc liczby w tej części dotyczą całego powiatu wielickiego. Metr kosztował tu w 2024 r. 9 848 zł, o 126% więcej niż w 2015 r. To 14. najwyższa mediana wśród powiatów w Polsce. Podobnie jak w Krakowie droższe były mieszkania używane: 11 135 zł za metr wobec 9 585 zł u deweloperów. Lokal 50 m² kosztował więc ok. 479 tys. zł w nowej inwestycji i ok. 557 tys. zł na rynku wtórnym. W IV kwartale 2024 r. mediana sięgnęła 10 411 zł przy 244 transakcjach.

Od 2015 r. liczba mieszkańców powiatu wzrosła o 19,5% - najbardziej w województwie i 7. wynik wśród powiatów w kraju. W latach 2020-2024 oddano tu 7 692 mieszkania, czyli 52,9 na tysiąc osób, a sprzedaż wzrosła z 323 do 1 173 lokali, z czego 65% przypadło na rynek pierwotny. Przeciętne wynagrodzenie (8 004 zł) odpowiadało 0,81 m² wobec 0,88 m² w 2015 r. Przy przewadze rynku pierwotnego eksperci kredytowi z Wieliczki często prowadzą zakup lokalu na etapie budowy, z wypłatą kredytu w transzach.

Ceny mieszkań w Zakopanem i powiecie tatrzańskim - 17 317 zł za metr, 2. miejsce wśród powiatów w Polsce

Liczby dla Zakopanego dotyczą całego powiatu tatrzańskiego. Metr kosztował tam w 2024 r. 17 317 zł - to 2. najwyższa mediana wśród powiatów w Polsce, po Sopocie, i od 2010 r. w każdym roku wyższa niż w Krakowie. Różnica między rynkami jest największa w regionie: deweloperzy sprzedawali lokale po 22 947 zł za metr, a na rynku wtórnym mediana wyniosła 16 101 zł. Mieszkanie 50 m² z drugiej ręki kosztowało ok. 805 tys. zł, a cena nowego przekraczała milion złotych. W IV kwartale 2024 r. GUS odnotował 60 transakcji z medianą 17 253 zł.

Przeciętne wynagrodzenie w powiecie (7 423 zł) jest o ponad 3 tys. zł niższe niż w Krakowie i odpowiada 0,43 m² - najmniej wśród wszystkich powiatów w Polsce. Mediany zmieniają się tu mocno z roku na rok, ponieważ GUS rejestruje niewiele transakcji (228 w 2024 r.): w 2015 r. metr kosztował 10 340 zł, a rok później 8 130 zł. Wzrost o 67% od 2015 r., najniższy w województwie, liczony jest więc od wyjątkowo wysokiej podstawy. Przy apartamencie pod wynajem bank inaczej ocenia przyszłe przychody, co znają eksperci kredytowi z Zakopanego.

Siedem powiatów droższych od średniej krajowej - ceny w 22 powiatach małopolskiego

Poza Krakowem i powiatem tatrzańskim medianę wyższą od krajowej mają jeszcze powiaty nowotarski (9 951 zł), wielicki, myślenicki (9 810 zł), miechowski (9 545 zł) i krakowski (8 285 zł). Nowotarski to druga część Podhala, w której za przeciętne wynagrodzenie można kupić 0,69 m² - mniej tylko w tatrzańskim. W obu powiatach Podhala nowe mieszkania wznoszą głównie inwestorzy indywidualni: 82% oddanych w latach 2020-2024 w nowotarskim i 72% w tatrzańskim. Kredyt na lokal wakacyjny albo budowę domu prowadzą tu m.in. eksperci kredytowi z Nowego Targu.

Najtańsze są powiaty na wschodzie i zachodzie regionu: dąbrowski (5 833 zł), tarnowski (5 863 zł) i chrzanowski (6 016 zł). Metr w powiecie tatrzańskim kosztuje niemal trzy razy więcej niż w dąbrowskim. Najszybciej, o 155%, rosły od 2015 r. ceny w powiatach wadowickim i oświęcimskim, a najwolniej po tatrzańskim - w krakowskim (+85%) i bocheńskim (+87%). Wyższy wzrost mają w tabeli powiaty miechowski i suski, ale w 2015 r. GUS odnotował tam mniej niż 50 transakcji, więc punkt wyjścia jest mało miarodajny.

Okolice Krakowa zyskują mieszkańców, a powiaty olkuski i chrzanowski straciły ponad 6% ludności

Obok powiatu wielickiego najszybciej przybywa mieszkańców w krakowskim - o 12,5% od 2015 r., co daje 15. wynik w kraju. Rynek pierwotny miał tu w 2024 r. 68% udziału w transakcjach, a w latach 2020-2024 oddano 24,5 mieszkania na tysiąc osób. Ludności przybyło też w Krakowie (+6,3%) oraz w powiatach myślenickim (+4,0%), bocheńskim i limanowskim (po +1,5%) i nowosądeckim (+0,9%). Eksperci w Skawinie i w Myślenicach często prowadzą tu kredyty na budowę domu albo mieszkanie w nowym osiedlu.

Poza Tarnowem najwięcej mieszkańców ubyło od 2015 r. w powiatach olkuskim (-7,2%), chrzanowskim (-6,9%) i miechowskim (-6,6%). Bezrobocie jest najwyższe w powiatach dąbrowskim (12,0% w 2025 r.), tatrzańskim (9,0%) i nowosądeckim (8,2%), a najniższe w Krakowie (2,5%) i powiecie bocheńskim (3,0%). Przy wyższym bezrobociu bank dokładniej sprawdza stabilność dochodu, dlatego kupujący z tych powiatów powinni udokumentować zatrudnienie i ciągłość zarobków za dłuższy okres.

Gdzie w Małopolsce pensja kupuje więcej metrów niż średnio w kraju?

Za przeciętne wynagrodzenie można kupić więcej metrów niż średnio w Polsce w dziewięciu powiatach województwa. Poza Tarnowem i Nowym Sączem są to głównie powiaty zachodnie i wschodnie, w których ceny należą do najniższych w regionie. Na zachodzie województwa ta relacja wygląda następująco:

• w powiecie chrzanowskim pensja odpowiada 1,32 m², najwięcej w województwie, a w sprzedaży przeważają lokale używane, przy których o kwocie kredytu decyduje wycena; z takimi zakupami pracują eksperci kredytowi z Chrzanowa;
• w powiecie olkuskim za przeciętne wynagrodzenie można kupić 1,19 m², a rynek pierwotny miał w 2024 r. 31% udziału w transakcjach; kredyty w tej okolicy prowadzą m.in. eksperci w Olkuszu;
• w powiecie oświęcimskim relacja spadła z 1,38 m² w 2015 r. do 1,10 m², ponieważ ceny rosły tu szybciej niż płace, ale wciąż jest korzystniejsza niż w Krakowie, co widzą na co dzień eksperci w Oświęcimiu.

Z klientami z różnych części województwa pracują m.in. Katarzyna Kappel, Łukasz Wykręt i Paweł Bigaj.

Rekordowa mediana dla Małopolski wynika więc z dwóch rynków: krakowskiego, gdzie wysokie ceny idą w parze z najwyższymi płacami w regionie, i podhalańskiego, gdzie ceny kształtuje popyt turystyczny, a nie lokalne zarobki. W Tarnowie oraz w powiatach chrzanowskim i olkuskim ta sama pensja wystarcza na więcej metrów niż przeciętnie w kraju, więc przy podobnym dochodzie kupujący sfinansuje tam większe mieszkanie niż w Krakowie czy Zakopanem. Pełną listę ekspertów z regionu zawiera strona województwa małopolskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
tatrzański	17 317	+67%	0,43	24%	9,0%
m. Kraków	13 472	+121%	0,78	60%	2,5%
nowotarski	9 951	+124%	0,69	57%	5,4%
wielicki	9 848	+126%	0,81	65%	4,2%
myślenicki	9 810	+123%	0,74	37%	3,8%
miechowski	9 545	+208%	0,76	79%	6,0%
krakowski	8 285	+85%	0,98	68%	4,4%
brzeski	7 700	+142%	0,90	71%	5,5%
wadowicki	7 562	+155%	0,93	38%	6,3%
proszowicki	7 538	+125%	0,99	b.d.	6,8%
bocheński	7 492	+87%	0,95	55%	3,0%
m. Nowy Sącz	6 903	+140%	1,06	1%	4,2%
nowosądecki	6 864	+139%	1,00	40%	8,2%
oświęcimski	6 828	+155%	1,10	44%	5,5%
limanowski	6 799	+118%	1,02	41%	7,7%
m. Tarnów	6 569	+127%	1,29	38%	5,0%
suski	6 395	+502%	1,11	b.d.	5,1%
olkuski	6 282	+143%	1,19	31%	7,0%
gorlicki	6 159	+138%	1,09	26%	7,3%
chrzanowski	6 016	+126%	1,32	38%	7,0%
tarnowski	5 863	b.d.	1,14	58%	7,6%
dąbrowski	5 833	+120%	1,23	62%	12,0%
województwo	11 818	+107%	0,75	56%	4,7%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. W powiatach proszowickim i suskim GUS nie podał podziału transakcji na rynek pierwotny i wtórny, a w powiecie tatrzańskim mediana opiera się na niewielkiej liczbie transakcji i mocno zmienia się z roku na rok. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl