Ceny mieszkań w opolskim: Opole, Nysa i 12 powiatów w danych GUS za lata 2015-2024

Opolskie ma najniższą medianę ceny metra mieszkania wśród 16 województw - 6 087 zł w 2024 r. Przeciętne wynagrodzenie plasuje się pośrodku stawki województw, więc pensja kupuje tu 1,31 m², tyle co w śląskim i więcej niż w pozostałych 14 regionach. Dla osób planujących kredyt to dobra wiadomość, ale ta przewaga ma drugą stronę: w latach 2020-2024 oddano tu najmniej nowych mieszkań w Polsce, a liczba mieszkańców spadła od 2015 r. o 6,6%. Tekst przedstawia najpierw ceny w Opolu i Nysie, a potem porównuje 12 powiatów województwa.

Opole i Nysa - ceny transakcyjne w 2024 r.

GUS liczy mediany na podstawie umów sprzedaży zawartych u notariuszy, więc dotyczą one mieszkań, które rzeczywiście zmieniły właściciela, a nie ofert. Gdyby uszeregować wszystkie transakcje z danego roku od najtańszej do najdroższej, mediana znalazłaby się dokładnie pośrodku. Opole, miasto na prawach powiatu, GUS opisuje osobno, a Nysę łącznie z pozostałymi gminami powiatu nyskiego. Dane kwartalne sięgają IV kwartału 2024 r.

Ceny mieszkań w Opolu - 8 724 zł za metr i 47% transakcji na rynku pierwotnym

W 2024 r. mediana ceny metra w Opolu wyniosła 8 724 zł - 14. najwyższa wśród 66 miast na prawach powiatu. Rok wcześniej metr kosztował tu 7 300 zł, a tak dużego rocznego wzrostu GUS nie odnotował w mieście w całym okresie od 2010 r. Od 2015 r. (4 119 zł) mediana wzrosła o 112%. W kolejnych kwartałach wahała się od 8 058 do 9 694 zł, a w IV kwartale wyniosła 9 091 zł przy 377 transakcjach. Na rynku pierwotnym mediana sięgnęła 9 083 zł, a na wtórnym 8 500 zł, więc mieszkanie 50 m² to wydatek ok. 454 tys. albo ok. 425 tys. zł.

Opole skupia 34% transakcji w województwie: w 2024 r. sprzedano tu 1 500 lokali, niemal po równo na obu rynkach (710 i 790). W latach 2020-2024 oddano tu 34,1 mieszkania na tysiąc osób, najwięcej w regionie. Liczba mieszkańców wzrosła od 2015 r. o 5,5%, przy czym część tego przyrostu wynika z poszerzenia granic miasta w 2017 r. Najwyższe w województwie wynagrodzenie (8 564 zł) kupuje jednak 0,98 m², mniej niż średnio w kraju. Kredyt na nowy i na używany lokal porównuje dla klientów ekspert kredytowy z Opola.

Ceny mieszkań w Nysie i powiecie nyskim - 5 260 zł za metr i 2 716 zł różnicy między rynkami

GUS publikuje ceny dla Nysy tylko w ramach powiatu nyskiego i na tych danych opiera się ta sekcja. Mediana wyniosła tu w 2024 r. 5 260 zł za metr - 252. najwyższa wśród powiatów w Polsce. Od 2015 r. (2 141 zł) ceny wzrosły o 146%, wyraźnie szybciej niż w stolicy regionu. Różnica między rynkami jest ponad czterokrotnie większa niż w Opolu: metr od dewelopera kosztował w medianie 7 260 zł, a z drugiej ręki 4 544 zł. Za mieszkanie 50 m² trzeba było więc zapłacić ok. 363 tys. zł u dewelopera i ok. 227 tys. zł na rynku wtórnym.

Powiat nyski ma najwięcej mieszkańców w województwie, nieco więcej niż Opole, choć od 2015 r. ubyło ich 8,7%. W 2024 r. sprzedano tu 657 lokali, więcej niż w jakimkolwiek innym powiecie poza Opolem, a co czwarty pochodził od dewelopera. W IV kwartale mediana wyniosła 5 000 zł przy 120 transakcjach. Ceny rosły szybciej niż płace, dlatego przeciętne wynagrodzenie (7 463 zł) kupuje 1,42 m² wobec 1,56 m² w 2015 r. Przy zakupie z rynku wtórnego eksperci kredytowi w Nysie zwracają uwagę na wycenę i stan techniczny budynku.

Metr w województwie o 132% droższy niż w 2015 r., a pensja kupuje do 2,38 m² - porównanie 12 powiatów

W 2015 r. metr mieszkania kosztował w województwie 2 620 zł, a w 2024 r. o 132% więcej. To czwarty najszybszy wzrost w kraju. Wynagrodzenia rosły wolniej (o 110%, do 7 958 zł), dlatego pensja kupuje dziś 1,31 m² zamiast 1,45 m². Relacja pozostaje jednak wyraźnie korzystniejsza niż średnio w Polsce (1,05 m²), więc przy tym samym metrażu kredyt w relacji do dochodu jest tu niższy niż w 14 innych województwach.

Najwięcej metrów kupuje pensja w powiatach głubczyckim (2,38 m²) i prudnickim (2,10 m²), gdzie mediana wyniosła odpowiednio 3 378 i 3 493 zł, mniej niż połowę ceny w Opolu. W kędzierzyńsko-kozielskim było to 1,75 m² przy medianie 4 659 zł i wynagrodzeniu 8 164 zł, wyższym niż w większości powiatów regionu. Przy tak niskich cenach eksperci kredytowi z Kędzierzyna-Koźla i z Prudnika pracują zwykle z kwotami kredytu znacznie niższymi niż w Opolu.

Metr w Opolu o ponad 2,8 tys. zł droższy niż w otaczającym je powiecie opolskim

Wokół Opola leży powiat opolski z drugą najwyższą medianą w województwie (5 906 zł), a mimo to metr kosztuje tu o ponad 2,8 tys. zł mniej niż w samym Opolu. Inwestorzy indywidualni zbudowali 74% mieszkań oddanych w powiecie w latach 2020-2024, a rynek pierwotny miał 36% transakcji - po Opolu najwięcej wśród powiatów ze znanym podziałem na rynki. Pensja kupuje tu 1,25 m². W tej części regionu działają m.in. eksperci w Niemodlinie.

Trzecią najwyższą medianę ma powiat brzeski (5 684 zł), gdzie w 2024 r. sprzedano 590 lokali, czyli 6,9 na tysiąc mieszkańców - w przeliczeniu na ludność najwięcej poza Opolem. Deweloperzy mieli tu jednak tylko 18% transakcji, więc kupujący w powiecie brzeskim finansują głównie mieszkania z drugiej ręki, z czym pracują eksperci w Grodkowie. Najwolniej rosły ceny w powiecie namysłowskim: od 2015 r. o 64%, do 4 697 zł, a relacja pensji do ceny poprawiła się tam z 1,26 do 1,64 m².

Najmniej nowych mieszkań w Polsce - 16,4 na tysiąc osób w latach 2020-2024

Najmniej mieszkań oddano w powiatach kędzierzyńsko-kozielskim (6,9 na tysiąc osób), prudnickim (6,7) i głubczyckim (5,9), gdzie rynek pierwotny miał w 2024 r. od 2% do 11% udziału w transakcjach. W sześciu z dziesięciu powiatów ze znanym podziałem transakcji udział rynku pierwotnego nie przekraczał 20%, a dla strzeleckiego i oleskiego GUS takiego podziału nie opublikował. Liczba mieszkańców spadła od 2015 r. we wszystkich powiatach poza Opolem, najbardziej w kędzierzyńsko-kozielskim (-11,1%).

Dla kupujących na kredyt wynikają z tego trzy typowe sytuacje:

• w powiatach głubczyckim (11,8%) i prudnickim (10,5%) bezrobocie jest najwyższe w regionie, więc bank dokładniej bada ciągłość zatrudnienia, a przygotowanie wniosku ułatwiają eksperci z Głubczyc;
• w powiatach kluczborskim i namysłowskim 45% i 69% nowych mieszkań powstało na sprzedaż lub wynajem, więc lokal od dewelopera jest realną opcją, a eksperci z Kluczborka i z Namysłowa porównują go z ofertą rynku wtórnego;
• w powiecie krapkowickim przeciętne wynagrodzenie (8 296 zł) jest drugie w województwie po Opolu, a mediana wynosi 4 913 zł, więc pensja kupuje 1,69 m² - wstępną zdolność kredytową przy takich kwotach szacują eksperci w Krapkowicach.

W regionie działają Katarzyna Strzałkowska i Wojciech Omelaniuk. Oboje obsługują m.in. Opole, Nysę, Kluczbork, Namysłów i Prudnik, a Katarzyna Strzałkowska także mniejsze miasta, takie jak Głuchołazy, Paczków czy Olesno.

Relacja pensji do ceny metra, najlepsza w kraju razem ze śląskim, to realna przewaga opolskiego, ale nie dotyczy ona Opola, gdzie pensja kupuje mniej niż średnio w Polsce. W pozostałych powiatach kupujący potrzebują niższego kredytu i rzadziej wybierają lokal od dewelopera, a bank częściej ocenia stabilność ich dochodu i stan techniczny starszego mieszkania. Pełną listę ekspertów zawiera strona województwa opolskiego.

Powiat	Mediana zł/m² 2024	Wzrost 2015-2024	m² za pensję 2024	Rynek pierwotny 2024	Bezrobocie 2025
m. Opole	8 724	+112%	0,98	47%	3,2%
opolski	5 906	+167%	1,25	36%	6,1%
brzeski	5 684	+122%	1,33	18%	8,6%
nyski	5 260	+146%	1,42	25%	8,0%
kluczborski	5 095	+151%	1,46	23%	6,7%
krapkowicki	4 913	+110%	1,69	20%	5,2%
strzelecki	4 800	+127%	1,65	b.d.	5,2%
namysłowski	4 697	+64%	1,64	19%	9,5%
kędzierzyńsko-kozielski	4 659	+116%	1,75	4%	7,4%
oleski	4 612	+106%	1,55	b.d.	5,2%
prudnicki	3 493	+128%	2,10	2%	10,5%
głubczycki	3 378	+124%	2,38	11%	11,8%
województwo	6 087	+132%	1,31	29%	6,4%
Polska	8 257	+96%	1,05	42%	5,7%

Tekst należy do cyklu „Rynek mieszkaniowy i kredytowy w regionach - edycja 2026”. Dane: GUS, Bank Danych Lokalnych - mediany cen 1 m² w transakcjach rynkowych lokali mieszkalnych, liczba transakcji, przeciętne wynagrodzenia brutto, mieszkania oddane do użytkowania i ludność za lata 2010-2024, mediany kwartalne za 2024 r. oraz stopa bezrobocia rejestrowanego za 2025 r.; „m² za pensję” to przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto podzielone przez medianę ceny 1 m². Skrót b.d. oznacza brak danych GUS dla danego roku. Kolejna edycja ukaże się po publikacji danych za 2025 r.

Opracowanie: SprawdzonyEkspert.pl